物權法中關於動產與不動產物權的概述與類別解釋

第一節 物權概述

一、什麼是物權

物權是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。

物權是與債權相對應的一種民事權利。債權是指權利主體按照合同約定或者按照法律規定，請求相對人為或不為一定行為的權利。

市場主體享有物權是交易的前提，交易的過程表現為債權，交易的結果往往導致物權的轉移。

二、物權與債權有何區別

物權和債權的區別，主要有：

（1） 權利性質不同。物權是支配權，債權是請求權。例如，張三把自己的房屋賣給李四，在尚未辦理權屬轉移登記前，張三仍然享有該房屋的支配權，也就是房屋的所有權人仍然是張三。李四享有的權利是債權，可以依法請求張三按照約定辦理權屬轉移登記並交付房屋。

（2） 權利發生不同。物權的發生實行法定主義，債權的發生實行意定主義。即物權的種類和內容受法律的限制，不允許當事人任意創設新的物權，也不允許當事人變更物權的內容。而債權的發生並沒有這樣的限制。

（3） 權利效力範圍不同。物權是直接支配物的權利，物權的義務人是物權權利人以外的任何人，即物權的權利人以外的一切人均為義務人，均負有不得侵害其權利和妨害其權利行使的義務。而債權的權利義務僅限於當事人之間。

（4） 權利效力不同。物權的支配力使其具有排他效力、優先效力和追及效力。例如房地產辦理抵押登記以後，該抵押權就可以對抗一般債權。當然物權優先於債權也有例外，如《合同法》規定：「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。」即「買賣不破租賃」。

三、不動產物權登記及特殊情形有哪些

（一） 不動產物權以依法登記發生效力

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。因此，一般情況下，了解不動產的權利主體，就是查不動產登記薄。其記載的權利人就是該不動產的權利人，除登記錯誤需要依法更正的除外。

例如，現實中有時發生「一房二賣」的情形，張三把自己的房屋賣給李四，並把房屋交給李四使用，但後因王五出價更高，張三又把房屋賣給王五，並與王五辦理了權屬轉移登記。依據物權公示原則，該房屋的所有人是王五。

（二） 特殊情形

（1） 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。

（2） 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

第二節 物權的類別

一、什麼是所有權

所有權是指對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。佔有、使用、收益和處分稱為所有權的四項權能，他們可以與所有權發生分離，而所有權人並不因此喪失所有權，但其所有權因此受到限制。

（一） 不動產所有權

中國現有的法律規定，土地只能是國家所有和農民集體所有，其中城市的土地、法律規定屬於國家所有的農村和城市郊區的土地屬於國家所有。房屋可以私人所有。因此，個人在城市購買的住宅，土地所用權歸國家所有，房屋所有權歸個人所有。

（二） 共有

不動產或動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有，是指二人以上按照各自的份額對共有物享有權利和承擔義務的共有關係。共同共有，是指二人以上根據共同關係對共有物不分份額的共同享有權利並承擔義務的共有關係，如夫妻共同共有。

處分按份共有的不動產，應經佔份額 2/3 以上的按份共有人同意，處分共同共有的不動產，應經全體共同共有人的同意，但共有人之間另有約定的除外。

按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產份額，其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。在實踐中，為謹慎起見，按份共有的房屋出售時，應要求出售人提供共有人放棄優先購買權的證明文件。

二、什麼是建設用地使用權

建設用地使用權，是指建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有佔有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。

在國家所有的土地上設立的建設用地使用權，它的產生方式包括：劃撥和出讓。出讓方式又包括：協議、招標、拍賣和掛牌。

按照土地的不同用途，土地使用權出讓的最高年限為：(1)居住用地 70 年；(2)工業用地 50 年；(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地 50 年；(4)商業、旅遊、娛樂用地 40 年；(5)綜合或者其他用地 50 年。每一塊土地的實際使用年限，在最高年限內，由出讓方和受讓方雙方商定。建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與的，當事人應當採取書面形式訂立相應的合同。合同的期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩餘期限。

三、什麼是抵押權

抵押權，是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。其中，債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。

值得注意的是，建築物以及建築物佔用範圍內的建設用地使用權在抵押時，不能分開，應一併抵押。以建築物、建設用地使用權等不動產抵押的，應辦理不動產抵押登記，抵押權自登記時設立。當事人之間訂立的抵押合同，除法律另有規定或者合同約定外，自合同成立時生效；未辦理抵押登記的，不影響抵押合同的效力。訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。