本文通過一個土石方成本嚴重失控的案例，從第三方諮詢的角度討論以下兩個問題：
配合建設單位目標成本測算階段，第三方諮詢該怎樣反向管理建設單位，使得測算成果可靠；
合同談判及現場實施階段，第三方諮詢該怎樣有效介入並提供有價值的諮詢服務。
案例描述
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1.目標成本：目標成本編制階段，建設單位要求某意向投標的諮詢公司幫忙做土石方工程量的預估。
提供的資料為項目的總平面圖（包括南、北地塊）、原始地貌圖、並告知地下層數為1層。
由於是「幫忙」，諮詢公司派一個剛參加工作的員工根據上述資料進行測算。
預估大開挖土石方工程量為22萬m3，土石方的初步定價為110元/m3，考慮5%的不可預見費，預計該項目大開挖土石方費用為2541萬元。
2.實際結果：大開挖土石方工程量達到50萬m3，因各種未預見因素土石方綜合單價格上調，以及大量的變更籤證（主要是場內轉運）。
導致最終的該項目大開挖土石方費用達到約5800萬元，超目標成本3259萬元，超支128%。
突破的原因分析
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1、工程量偏差超約1.5倍主客觀原因：
漏算的開挖範圍：項目土石方的開挖邊線、工作面、放坡均未考慮，測算人員以建設單位未提供相關資料沒有計算。
少計的開挖深度：地塊正負零以上有多個山坡，測算人員未進行現場踏勘也未認真讀取原始地貌圖，簡單的取一個平均標高作為頂標高。地下室深度按5米考慮，未考慮基礎形式。
測算人員簡單按照地庫的面積約2.8萬平方米乘以預估開挖深度7.8米（地上開挖部分+地下開挖部分）*5%（預估係數）進行預估。
導致最終實際實施的工程量超過預估工程量的145%。
2、工程量偏差超約1.5倍主客觀原因：
建設單位成本經辦人缺乏基本的計量思路，為了省事當甩手掌柜，未經任何交底就把任務委託給諮詢單位，收到結果後未認真覆核便草率採用；
諮詢單位認為只是預估工程量，將工作交給沒有目標成本編制概念的新人。經辦人憑藉兩張圖及一個說明，沒有思考沒有溝通憑個人經驗隨意測算。
3、失控的300萬籤證情況描述及原因分析：
3.1、場內轉運：售樓部及預售樓棟的開挖時期，甲方無證施工，當地政府執法嚴格，場內土方無法外運。應建設單位要求土方單位進行場內轉運。
雖然合同中約定了「土方無論轉運次數」，由於原合同中未考慮此種情況，且為應甲方要求，土方單位要求籤證，籤證費用約30萬元。
3.2、政策因素導致土方單價上調：因政府環保督查及藍天保衛戰的原因，原定棄土場關閉，新選定棄土場運距增加，土方單位要求調增土石方單價，籤證費用約80萬元。
原合同約定綜合單價包幹且「無論運距」，但施工單位認為政策調整屬不可控因素。
但是原綜合單價對應的運距是多少，政策變化後新運距是多少？原合同中無綜合單價組價明細，實際運費是多少？
均無從考證，最終只能根據定額進行計算，雙方博弈確定。費用上調80萬元。
3.3、地塊遇強風化土方單價上調：地塊開挖過程中遭遇強風化巖，土方單位要求綜合單價調價，增加鉤機費用約140萬元。
土方直接委託之前未提供地勘報告，同約定土方外運綜合單價是「固定包幹單價（無論土質，建渣，淤泥，石方）」，且原合同中說明含石方破除
但是原合同對土質的又有一個描述為「廢渣和碎石佔30.00%-40.00%，
其餘土質佔60.00%-70.00%」所以土方單位認為，合同中約定的土方應是極少量。現在出現石方量增加，故要增加機械費用。
3.4、其他變更籤證金額約50萬元。
4.實際成本大大突破目標成本的根本原因總結
A. 項目成本人員對項目管控無思路，無管控，對諮詢成果不加以審核；
B. 諮詢單位計量簡單，草率，計算過程無溝通，無反饋；
C. 合同綜合單價組成，無明細，後期調價困難；
D. 整個項目的土方方案，未考慮項目開發運營節奏，對重大風險無任何預判；
案例啟示
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1.有思路，有方法，有責任，才會有好結果。
建設單位項目成本負責人要有總體的管控思路，有落地的方法和技巧，項目最終才會有好結果，成本才會可控。
建設單位項目成本負責人沒有清晰的管控思路，不加思考，簡單的把工作交給第三方（還是免費的第三方），且對第三方提交的成果當二傳手，不加審核便作為最終目標成本的數據，毫無責任心。
2.配合建設單位目標成本測算階段，第三方諮詢該怎樣反向管理建設單位，使得測算成果可靠。
2.1關於資料：完整有效的資料是正確測算工程量的基礎。
第三方諮詢單位應至少要求建設單位提供的資料為：規劃總圖，地勘報告，原始地貌圖，基礎形式，擬定的開挖範圍。
規劃總圖：可以明確地庫的面積，層數，用來計算開挖面積；
地勘報告：用來了解地質情況（主要是巖石），便於土石方分類，如確實沒有則建議拿到別的項目旁邊 地塊的地勘報告或者了解旁邊項目的地質情況；
原始地貌：用來預估正負零標高以上的土方量，以及地塊內部是否有混凝土地坪，淤泥，建築垃圾以及待拆遷的建築，青苗等等；為了保證測算的準確，應主動申請現場踏勘，以便更好的理解原始地貌情況。
基礎形式：基礎形式對土方開挖量影響很大。
擬定的開挖範圍：用來計算開挖邊線、工作面及放坡的工程量。
2.2.關於需進一步確定的或應補充的信息：不清晰的情況需及時溝通。
第三方諮詢單位在拿到建設單位提供的原始資料後，如果得到的信息仍不夠清晰，需要及時反向要求建設單位居中協調，跨部門溝通以下事項：
與設計溝通地庫開挖深度；與工程溝通工作面及放坡坡度；與工程溝通土方平衡方案。
2.3.關於價格調研（如有要求）及測算成果調整：
土方價格調研：根據大致的土方平衡方案，第三方諮詢單位要對周邊區域的土方外運，石方外運，淤泥外運，混凝土塊外運，外購土方回填單價進行初步調研。
考慮正向偏差：在最終呈現的目標成本測算要考慮一定的風險係數，因為所有的前置條件均會有一定的偏差，最終進入目標成本的工程量及單價建議考慮5%-10%左右的正向偏差，以防超支。
3合同談判階段，第三方諮詢該怎樣有效介入並提供有價值的諮詢服務。
3.1. 建設單位要求確定土方單位的方式是直接委託，第三方諮詢應建議計價方式不宜採用大包幹的模式，應該採用不同土質（土方，石方，淤泥，建渣）應該分開進行計價；
3.2.建設單位要求確定土方單位的方式是招標，第三方諮詢應建議可採用綜合單價大包幹模式，但招標階段一定要提供地勘報告。
應說明土方單位要根據地勘報告自行預估石方方量，自行考慮其對綜合單價的影響。同時說明建設單位不對地勘報告的準確性負責。
3.3.採用綜合單價計價，合同清單中應有詳細的組價明細，並且評標時需對組價明細進行合理性審核。
便於後期不可預期的外部條件發生變化（有經驗的承包商無法預計的外部條件變化）導致需要進行的單價調整。
4.現場管理方面的補充。
工程、成本、設計、營銷等相關部門應在項目前期，根據項目的具體要求確定土石方開挖方案並進行優化。
前期預判的場內轉運、可預見的籤證工作完全可以在合同談判中消化，考慮進綜合單價中，以便減少後期籤證。
施工方進場後也應要求對方及時提供有效的施工組織設計，工程對其提供的方案進行審核並根據項目情況進行優化。
5.第三方全過程造價諮詢的補位意識
第三方諮詢作為建設單位成本系統的補充及分工合作者，不能機械的、單方面的接受「甲方領導」的指示而「無腦」工作。
要根據自身的技術、專業優勢在發現建設方管理缺位的情況下，要進行主動補位、提供優質服務。
總 結
從本土石方超標的案例可以看出：
1.你的專業價值百萬：過硬的專業素養，有效的管理思路，很強的工作責任心，可以避免公司大量不必要的損失；
2.甲方思路清晰，諮詢發揮價值：甲方對整個項目管理思路要非常清晰，諮詢才能很好的配合甲方，做好項目的成本管理，發揮他應有的價值；
3.甲方專業缺失，諮詢進行補位：作為全過程第三方諮詢，應該有甲方的視野，在甲方專業確實的情況下，能很好的做好參謀和補位。
作者：蔣文輝；來源：地產成本微觀察（ID：HHBcbwgd），轉載已獲授權，對原作者表示感謝。