拉尼娜悄悄到貨,樓市也在悄悄出貨……

　　你在南方的豔陽裡，四季如春，我在北方的寒夜裡，大雪紛飛。

　　最近，朋友圈裡下了好多雪，鄭州的冬天也比往常好像更冷一些。按照氣象專家的預測，受「拉尼娜」現象影響，我國今冬總體冷空氣比較頻繁，勢力偏強，大部地區氣溫總體上較常年同期偏低。

　　已有的事，後必再有，已行的事，後必再行。「拉尼娜」是指赤道附近，太平洋東部和中部海水大範圍持續異常變冷，同時伴有全球性氣候混亂的情況，作為一種和厄爾尼諾現象相反的現象，拉尼娜現象也有周期，大約每3年～5年發生一次。

　　

　　巧合的是，這與房地產的周期基本一致。

　　當下，鄭州天氣越來越冷，樓市卻有了更多的暖意：

　　時隔多年，鄭州重提貨幣化安置；

　　朋友圈中不斷有人傳出「放鬆限購」的消息；

　　鄭太高鐵開始全線試運行，鄭州米字形高鐵大局已成；

　　鄭州地鐵3、4號線通車也在路上，小李莊火車站規劃已經出爐，鄭州南站也在加班加點往前趕；

　　當然，還有很多某些樓盤熱銷的消息，甚至還有很多某些樓盤漲價的消息······

　　很多人問，眼下在鄭州能買房嗎？適合買房嗎？樓市的拐點已經出現了嗎？

　　鄭州時隔多年重提貨幣安置

　　樓市拐點來了嗎？

　　最近，很多人熱議鄭州時隔四年後重提「鼓勵貨幣化安置」，說樓市又該漲了，真的如此嗎？

　　所有都源於一則文件。

　　

　　11月18日，鄭州市儲備土地綜合開發實施細則等文件發布，關於徵地拆遷，通知指出，納入徵收範圍的集體土地，按照集體土地徵收的有關規定和程序依法徵收，涉及農村村民住宅的，採取提供安置房或者貨幣補償等方式給予安置，補償安置標準按有關規定執行。鼓勵和支持選擇貨幣補償等多元化安置方式，確需實物安置的, 實物住宅安置面積不超過人均70㎡。

　　這是鄭州市政府時隔四年後再度重提「鼓勵貨幣化安置」。

　　2016年7月22日，鄭州市人民政府連發兩文，大力推進貨幣化安置,通過自主安置、回購安置等多種方式,提高貨幣化安置率,加快安置進度,縮短過渡周期。中心城區 「三環」以內不宜原地安置的，要通過貨幣直補或異地安置方式引導居民外遷，已籤訂協議的棚改項目力爭貨幣化安置率達到50%，尚未籤訂協議的原則上戶均實物補償一套, 剩餘補償部分採取貨幣化安置方式。

　　市場趨冷、去化壓力加大，時隔四年，鄭州市政府再次提出鼓勵貨幣化安置，是否意味著鄭州房地產市場將迎來樓市逆轉？

　　顯然，不可同日而語。

　　一則，四年前，鄭州正處於大拆大建的高潮期，四年後，鄭州4環主城區城中村幾乎消失殆盡，貨幣化安置的體量已然不同。

　　二則，四年前鄭州平均房價只有8000左右，四年後早已過萬，鄭州房價的漲幅早已超越GDP以及人均收入的增長，經濟基礎決定上層建築，現在的鄭州房價尚不具備暴漲的經濟基礎。

　　最後，關於拆遷安置，別只看到了貨幣化安置，也應該看到海量的安置房對市場的衝擊。

　　

　　來源：鄭州城鄉建設局官網

　　2020年，鄭州市政府發布《鄭州市人民政府辦公廳關於進一步完善棚戶區安置居住用地供應的意見》，第一次對土地出讓金繳納和安置房辦理房產證的細節和流程加以明確。

　　2020年8月，新鄭市大周村棚戶區改造項目舉行交房即發證儀式，39位村民同時拿到了安置房鑰匙及不動產權證，這是鄭州市第一例安置房「交房即發證」的項目。日前，自然資源部與國家發展改革委、國務院扶貧辦聯合印發《關於儘快完善易地扶貧搬遷安置住房手續 切實做好安置住房不動產登記的意見》，明確要求「安置住房不動產登記工作要於2021年6月底前完成」。

　　

　　新鄭安置房「交房即發證」，圖源網絡

　　這，都對安置房上市交易提供了條件。

　　據保守統計，截止目前鄭州安置房建築數量高達65萬套，這些安置房未來入市交易，雖然並不會帶來太大的影響，但將極大的平抑房價暴漲風險，也會對衝樓市中未來的貨幣化安置帶來的資金增量。

　　所以，現在政府重提貨幣化安置，是新型城鎮化的必要舉措，利好樓市但也別放大影響。

　　朋友圈傳出放鬆限購？

　　不要聽謠傳，多去售樓部看看

　　最近，除了貨幣化安置，朋友圈中瘋傳的另一個消息，是「鄭州房產新政」的消息。

　　消息字數不多，但很多消息都是字數越少內容越重要：

　　據消息稱，鄭州市最新房產政策有兩大變化，其一是關於限購，「鄭州市戶口已婚的可以購買第三套住房，但必須是144平米以上住房。」

　　其二是關於限售，「之前的限售政策是滿三年可交易，目前是滿一年可交易。」

　　還有一個，據說是「外地客戶可以在鄭州買房了」。

　　不過，房管局最新表示沒有接到通知，一切還是以官方政策為準。

　　

　　圖片來源於網絡

　　在此情況下，該怎麼看？

　　很多人不禁想起哈爾濱。日前，哈爾濱迎來2020年入冬的第一場暴風雪，很多人的朋友圈被刷屏的除了暴風雪還有一則樓市的重磅消息。

　　哈市「十四條」促進樓市健康發展，不同於很多樓市的放鬆調控，更多的是鼓勵措施，比如，從公積金貸款、商住水電氣優惠、按揭貸款等多個方面，給予政策支持。特別是鼓勵房企打折促銷、團購等方式讓利銷售，引發關注。

　　

　　圖片來源於網絡

　　與哈爾濱不同，最近，合肥樓市卻出現了另一種景象。

　　據悉，這段時間的合肥樓市越來越像2016年了：濱湖政務高新三個區一房難求，中介慫恿業主掛高售價，業主不惜毀約突然漲價，炒房客趨之若鶩全款買房，其他區房價較為平穩，這麼一平均也拉低了合肥整體房價漲幅。

　　此情此景，有人瘋狂，有人冷靜，而有人更是直接投訴合肥出現炒房現象，不想合肥再次出現2016年房價漲幅世界第一的局面，合肥相關部門也第一時間進行了回應：將約談有關人員和中介機構，重點打擊各類炒作行為。

　　兩相對比不難發現，樓市冰火兩重天背景下真是冷暖自知。

　　一方面，今年以來很多地方出臺樓市刺激政策都是政策一日遊，另一方面，官方定調促進樓市健康消費，所以，只要不過分，在穩樓市的情況下，政府允許一定程度的刺激，但，樓市要穩，救市也不會下猛藥。

　　所以，鄭州樓市放鬆限購的消息真假與否，其實並不重要。

　　因為，無論真假，這都不是信號，記住，房住不炒的定位是不會變的！

　　不過，如果你真的要買房，別聽謠傳，多去售樓部看看，挑一套好房子才是第一位的。

　　正視鄭州的城市地位

　　北方第三城「鄭在快速城長」

　　如果你多去售樓部走走看看，你會發現，市場可能不像某些人宣傳的那麼樂觀，但也不像人們想像的那麼悲觀。

　　

　　比如，你經常看到某些樓盤漲價的消息，甚至還有一些樓盤開盤即清盤。

　　其中，最主要的規律就是主城價值回歸，還有就是改善比例的擴大。

　　抓住這些，就抓住了當下市場的脈搏。

　　當下，鄭州的房地產正在加速分化。

　　一方面，鄭州的城市地位正在夯實，特別是主城區正在加速蝶變。

　　鄭州在建設國家中心城市的跑道上正在提速，在國家文化中心城市排名中躍升第7位，「北方第三城」逐漸實至名歸。

　　

　　圖片來源於網絡

　　上世紀80年代，北方地區的實力明顯優於南方，然而，近年來中國人口流動逐漸呈「南入北出」階段，人口集聚進一步增強南方地區的經濟發展活力。在如此形勢下，北方有哪些城市能夠站出來扛起最後的顏面？

　　目前，七大國家級城市群中，北方佔有3個，分別是京津冀城市群、中原城市群以及關中平原城市群。在北方各城當中，經濟總量在全國前20位的其實只有北京、天津、青島、鄭州。

　　目前，北京和天津作為兩大直轄市，也已經坐穩了北方雙核的地位，至於北方第三城，鄭州和青島已經相差無幾，鄭州正在迎頭趕上，天津領先鄭州也不算太多。可以說，鄭州的崛起已經超越了中原的範疇，而是集結了北方復興的諸多期待。

　　另一方面，鄭州房地產的泡沫也逐步清晰，遠郊去槓桿化加速。

　　遠郊樓盤正在經歷最痛苦的時刻。不同於主城區，遠郊買的就是生活，就是性價比，保守來看，遠郊除非有重大利好，近期還將保持震蕩橫盤，但長遠來看，所謂的郊區或許也在積蓄力量涅槃蝶變。

　　所以，綜合來看，當下買房人必須對鄭州的房價有一個基本的判斷：短期橫盤，中長期微漲。

　　區域和區域，樓盤和樓盤，分化進一步加大。

　　接下來的年終衝刺階段，有的房企年度任務已經完成，有的接近完成，有的還有差距。

　　所以，接下來的市場分化還會加劇，可能出現有的漲價，有的降價，漲價與降價並存的奇葩局面。

　　

　　這個時候買房可能難度會更大，買漲還是買跌？

　　無論何種情況，還是以產品本身的價值為準，如果房企拿出十足的誠意讓利優惠賣房，即使不是抄底，也足夠實惠，何樂而不為？

　　— 結語 —

　　市場觸底時，一有風吹草動就會風聲鶴唳，說明市場在觀望，也說明需求在找機會釋放。

　　其實，靠消息買房的時代已經過去了，最靠譜的做法還是回歸到產品本身。

　　一個健康的市場是有漲有跌的，未來，樓市很難出現普漲，也很難出現普跌，有漲有跌才是健康的樓市。

　　現在買房應該關注的不是市場的底部，而是樓盤的相對底部，如果一個樓盤的價格觸底是可以抄底的，畢竟，好房子是不愁賣的，市場已經在悄悄出貨了······

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