萬字調研:美國養老產業橫向對比,給中國的機會啟示 | 超級觀點

帶著觀點看商業。超級觀點，來自新商業踐行者的前沿觀察。

文 | 特約觀察員 段明傑

編輯 | 崔硯冬

中國養老產業在經歷了第一階段的高速發展後，不可避免地遇到了第一個發展困境——如何找到盈利模式？如何找到養老服務以外的其它產業方向？

而縱觀世界養老產業發達國家的發展經驗（如：歐洲、日本），幾乎都依賴於「政府的高額福利政策」支持，因此，當這些國家的養老公司來到中國後，在經營層面幾乎都「一敗塗地」。而反觀美國，養老產業「高度市場化」，圍繞「Aging」的產品、服務、科技層出不窮。

借鑑美國養老產業的發展經驗，對於推動中國養老產業市場化至關重要，為此，我們在美國建立了研究團隊，將陸續推出美國養老相關的系列深度研究內容。

本篇內容包括：

1. 對美國養老產業的概念進行梳理，並指出現在國內存在的一些認知誤區；

2. 對涉及行業進行簡要闡述；

3. 美國中老年人巨大的消費水平給養老產業帶來的巨大發展潛能；

4. 介紹一些典型的上市公司，從中可窺探美國養老行業中受市場認可的公司的概況和市值。

5. 最後指出中國現在養老行業能夠從美國養老行業現狀中學習到的經驗。

美國養老產業的概念、及認知誤區

在美國，要定義養老產業，就需要先明確「老年人」這個概念，通常美國的老年人（Seniors）是指65歲及以上的成年人，但是不同的服務項目的年齡下限標準會浮動，比如有些老年經濟適用房（Affordable Housing Communities for Elderly）要求居住的老人年齡必須達到62歲，美國醫保（Medicare）參保老人的年齡要求是至少65歲，而一些活力成人社區（Active Adult Community，比如亞利桑那州的太陽城）是要求居民年齡達到55歲就可以。

在美國，毫無疑問是有養老產業的，用英文來表達，便是「Aging Industry」，但是養老產業相對來說沒有一個很明確的概念，但是如果非要說出一個概念，那麼就是涉及「老（Aging）」的所有相關的產品（Products）、服務(Services)、技術(Technology)、以及解決辦法(Solutions)。

涉及的組織/單位可以是盈利性質(For-profits)，可以是非贏利性質(Not-for-profits)，可以是政府組織(Governments)。

面向的目標群體是隨著公司或者項目的性質而定，可以是居住在美國任何地方的健康或者非健康的老年人(Seniors)、可以是老年人的家人(Family)、可以是專業的照護人員（Caregivers）、也可以是業務涉及養老的公司。

形式可以是面對面的護理，也可以是遠程諮詢。

從業人員包括專業人士（英文Professionals，包括醫生、護士、物理治療師、營養師等）、非專業人士（包括作為非正式照護人員的老人的家人）、技術人員（Technicians）、以及其他有關人員（比如廚師、維修人員、建築師、服務生等）。

商業模式可以是企業對企業（B2B），也可以是企業對客戶（B2C）（這兩種模式可以按前後順序發生在同一條行為鏈下，比如專門做護理員培訓的公司給養老機構的護理員提供培訓，這裡的商業行為是企業對企業的商業行為，目的在於提升護理員的護理專業水平，兩個企業分別是提供護理培訓的公司和養老機構；而當受過培訓的具有專業護理知識和能力護理員去照護養老機構的老人時，這個行為是企業對客戶的行為，企業是養老機構，客戶是住在養老機構裡的老人）。

總而言之，美國的養老產業是具有多樣性的，涵蓋多學科多領域，與學術機構連接緊密，且會依據過去的經驗和最新的科研成果不斷地發展和創新。

對於美國養老的認知存在3個重大誤區

誤區一：美國亞利桑那州的太陽城（Sun City West）不是持續照料退休社區（CCRC），而是活力成人社區（Active Adult Community）

在美國，老年人選擇養老的地點具有多樣性，他們所擁有的住房選擇包括：持續照料退休社區（Continuing Care Retirement Communities，縮寫CCRC）、老年經濟適用房（Affordable Housing Communities for Elderly，只給低收入的老人住）、護養院（Assisted Living）、自理單元（Independent Living）、活力成人社區（Active Adult Community）、居家養老（Aging In Place）等。其中，持續照料退休社區（CCRC）和活力成人社區（Active Adult Community）是兩種不同的概念。

而需要特別指出的一點是：美國亞利桑那州的太陽城（Sun City West）不是持續照料退休社區（CCRC），只是一個活力成人社區（Active Adult Community），這在太陽城官網上是明確指出的。

（美西時間2020年3月24日截屏自Sun City West的官網）

什麼是活力成人社區（Active Adult Community）？

簡單說，活力成人社區就是只有可以生活自理的成年人居住的社區，但這裡邊的成年人都是55歲或者以上的。該社區除了居民年齡限制和老齡友好設施的設計以外，其餘的與普通社區沒有差別，但社區裡可以有高爾夫球場、遊泳池、商場、醫院、教堂等，可以讓你足不出社區，便可以享受各種類型的服務。同時，太陽城也與其他旅遊景點很近，便於老人前往遊玩。太陽城裡的設施都是老齡友好型，社區裡所有一切活動的出發點都是幫助老人維持更長時間的獨立性和活躍性。

（美國亞利桑那州的太陽城全景圖）

從活力成人社區（Active Adult Community）的概念中，可以很容易地看出其目標客戶都是可以生活自理的55歲及以上的成年人，但是CCRC的實際入住客戶平均年齡基本在75歲+；相應的，由於目標客戶不同，其內部的設施也會相應地不同，活力成人社區（Active Adult Community）相對而言娛樂的功能是最主要的，而CCRC會兼顧娛樂和醫療健康。

從這個角度來說，因為太陽城的主要功能是娛樂，且目標客戶是生活可自理的55歲及以上的成年人，也從側面說明了太陽城（如上圖）是一個活力成人社區（Active Adult Community）。

誤區二：持續照料退休社區（Continuing Care Retirement Communities，縮寫CCRC）在美國，不單單指大型地產式養老社區（多棟樓），也包括獨棟樓式的養老機構

持續照料退休社區（Continuing Care Retirement Communities，縮寫CCRC）在中國指的是像北京的泰康之家·燕園這種佔地面積極大的、涵蓋多棟樓的大型養老社區（如下圖）。

但是，在美國指的是涵蓋自理單元（Independent Living，完全自理的老人居住）、輔助單元(Assisted Living，半自理的老人居住)、和護理單元（Skilled Nursing，完全無法自理的老人居住）這三個持續護理等級的設施，而不一定是地產形式的社區。

（位於北京昌平的泰康之家·燕園）

(美國德州大型地產式養老社區（多棟樓），Longhorn Village，

左圖官網上指出該社區是Continuing Care Retirement Community [CCRC] )

在美國，CCRC可以是在市中心的一棟樓（類似於國內Care Building的概念，例子是位於北京亦莊的遠洋·椿萱茂老年公寓，或者位於美國舊金山市中心的San Francisco Towers，如下圖），也可以是國內的大型社區（像郊區佔地較大的居民小區，例子可參考位於北京的泰康之家·燕園，或者美國德州的Longhorn Village，如上圖）的概念；只要涵蓋三種護理等級，在美國便可定義為CCRC。在美國該類型的社區主要是強調：雖然隨著年齡增長，老人的自理能力下降，但是老人無需因為護理需求的變動而改變居住的社區，相反，由於一個社區裡的不同單元涵蓋三種不同等級的護理，老人可以從入住到死亡都可以在同一個社區裡居住，僅僅需要移動至不同單元接受不同等級的護理服務即可。

(獨棟式養老機構中美對比，左邊是國內作為Care Building的北京亦莊的遠洋·椿萱茂老年公寓，右邊是美國作為CCRC的位於舊金山市中心的San Francisco Towers）

中美CCRC概念的不同，主要原因在於中美對Community（社區）這個概念的理解不同：中國的社區指的是佔地面積極大的，由許多居民共同生活的社區；但是美國的Community的概念更傾向於國內群體的概念，無論多大的群體生活在一起，都叫社區。

誤區三：養老產業（Aging Industry）≠ 養老機構產業（Senior Living Industry）

在美國，養老機構產業（Senior Living Industry）是養老產業（Aging Industry）的核心，但並不是全部。

養老機構產業（Senior Living Industry）主要是老人居住的住房機構、與居住在機構中的老人相關的產品和服務、或者與住房機構相關的產品或業務。老人居住的住房機構包括：持續照料退休社區（Continuing Care Retirement Communities，縮寫CCRC）、老年經濟適用房（Affordable Housing Communities for Elderly）、護養院（Assisted Living）、自理單元（Independent Living）等。

同時，養老機構產業也涉及到機構提供、或者非機構提供的滿足養老機構中的老年人需求的所有產品和服務，比如：交通（Transportation）、食物（Food），以及所有機構運營必須使用的產品和服務，比如維修服務（Maintenance）、電子健康檔案（Electronic Health Record）等。

而養老產業（Aging Industry）則是比養老機構產業（Senior Living Industry）更廣的概念，如上文給的概念，是涉及「老（Aging）」的所有相關的產品（Products）、服務(Services)、技術(Technology)、以及解決辦法(Solutions)。其包括養老機構產業（Senior Living Industry），但不局限於此，也包括滿足老年人居家養老（Aging In Place）需求的產品或者服務，以及其他和「老」相關的服務（比如旅遊）等（關於養老產業涉及的行業細分，在下文會有更詳細的闡述）。

一家涉及養老產業的公司，其業務可以同時涉及養老產業的不同領域，比如同時涉及養老機構產業和居家養老，以BackNTouch為例，它是一家通過電話給老人提供一對一諮詢或者小組陪伴的公司（目標客戶只是老年群體），它的客戶可以是居住在CCRC的老人，也可以是獨立居住在自己家的老人，因此這家公司完全屬於養老產業的範疇，但是只有部分業務屬於養老機構產業的範疇。

另外，一家涉及養老產業的公司，其業務不一定會局限於養老產業，也可能涉及其他產業，比如某家建築室內設計公司只有50%的業務涉及給老年公寓進行室內設計，而其餘的業務涉及醫院的室內設計等，因此這家建築室內設計公司只有部分業務屬於養老產業的範疇。

美國養老產業（Aging Industry）涉及的行業細分

在美國，養老產業涉及到多個行業領域，依據作為美國每年最大的養老產業展會之一的LeadingAge Annual Meeting & EXPO（該展會每年會有8000多名養老產業的同行參會）在2019年的展會參會組織的分類，美國的養老產業涉及廣告（Advertising）、家用器具（Appliance）、建築（Architecture）等幾十個細分領域。

上述養老產業的不同領域也可以繼續細分，比如：諮詢（Consulting）這一個領域，在養老產業中可以包括提供不同諮詢內容的公司。比如：

1、針對養老機構的營銷（Marketing & Communications）諮詢：一家名叫GlynnDevins Advertising & Marketing的公司是專注於為養老機構做營銷；

2、經營管理/招聘（Executive Search Firm/Recruitment）諮詢：一家名叫MedBest Recruiting的公司是做養老機構的高層招聘的信息諮詢）；

3、針對老年人及其家屬的臨終關懷（Hospice）諮詢等。

另外，值得說明的是，有時候一家養老產業的公司的業務會涉及幾個領域，就導致了一家公司會被同時放在幾個領域下。比如PointClickCare這家公司的分類就被分在客戶關係管理（Customer Relationship Management）、電子健康檔案（Electronic Health Record）、遠程健康檢測（TeleHealth Remote Monitoring）。

由以上分析，可以看出，美國的養老產業實際上對跨行業跨領域的合作的要求是極高的。

美國養老產業的市場規模、發展潛能

在美國，養老產業（Aging Industry）橫跨第一、第二、第三產業，因此並沒有嚴格意義上的產業規模界定，很多圍繞老年人消費的產品和服務都被劃分到其它行業，但我們可以從美國C端的中老年市場在不同領域的消費規模看到養老產業巨大的市場規模、及未來發展潛能。

依據美國最大的為50歲及以上的中老年群體發聲的非營利組織AARP的《長壽經濟展望》的分析，在2018年，該年齡段人群在產品和服務上的年消費總額達76000億美元（佔全美所有年齡層人群的消費總額的56%），預計該消費總額在2030，2040，2050年分別達到122000億美元，183000億美元，和275000億美元（增長趨勢如下圖），中老年群體構成了美國產業的核心消費群。

（美國50歲及以上的人口年消費總額的增長趨勢，資料來源：https://longevityeconomy.aarp.org/）

現在讓我們將上述的年消費總額按照下述領域細分，看看每個領域中，美國50歲及以上的人群貢獻了多少消費額（順序按照消費總額由高到低排列，詳細數據和圖表請看：https://longevityeconomy.aarp.org/ ），從中我們可以預計未來的市場機會：

1、健康保健（Health Care）：2018年，該領域共消費19582億美元（佔該領域全年齡段消費總額的63%），預計在2030年將達到33605億美元（將佔總額的65%）；

2、住房和所需能耗費（Housing and Utilities）：2018年，該領域共消費16708億美元（佔該領域全年齡段消費總額的56%），預計在2030年將達到26085億美元（將佔總額的58%）；

3、休閒和飲食（Leisure and Hospitality）：2018年，該領域共消費11780億美元（佔該領域全年齡段消費總額的54%），預計在2030年將達到19300億美元（將佔總額的54%）；

4、汽車和零件（Motor Vehicles and Parts）：2018年，該領域共消費5972億美元（佔該領域全年齡段消費總額的50%），預計在2030年將達到9400億美元（將佔總額的52%）；

5、食品雜貨（Groceries）：2018年，該領域共消費5346億美元（佔該領域全年齡段消費總額的53%），預計在2030年將達到8515億美元（將佔總額的54%）；

6、理財服務以及保險（Financial Services & Insurance）：2018年，該領域共消費5139億美元（佔該領域全年齡段消費總額的65%），預計在2030年將達到7808億美元（將佔總額的66%）；

7、衣服和鞋類（Clothing and Footwear）：2018年，該領域共消費1813億美元（佔該領域全年齡段消費總額的45%），預計在2030年將達到2899億美元（將佔總額的46%）；

8、科技（Technology）：2018年，該領域共消費1399億美元（佔該領域全年齡段消費總額的51%），預計在2030年將達到2686億美元（將佔總額的52%）；

9、教育（Education Services）：2018年，該領域共消費1347億美元（佔該領域全年齡段消費總額的46%），預計在2030年將達到1769億美元（將佔總額的42%）；

10、運輸服務（Transportation Services）：2018年，該領域共消費804億美元（佔該領域全年齡段消費總額的52%），預計在2030年將達到1148億美元（將佔總額的52%）。

從以上數據可以看出，在美國，中老年人群的消費能力逐漸增加，對於每個領域，中老年人都是非常有潛力的消費者。

美國養老產業的上市公司盤點

在美國，雖然養老產業裡有許多公司，但是上市的公司卻為數不多；在這為數不多的涉及養老產業的上市公司裡，絕大多數公司的涉及到養老產業的業務僅僅是公司全部業務的一個部分；可想而知，公司業務只涉及養老產業的上市公司也就少之又少了。

同時，依據上文的分析，養老產業比較有潛力的前兩個領域是在健康保健（Health Care）、以及住房和水電費（Housing and Utilities），因此可以看出養老產業的核心領域其實還是「同時涵蓋健康保健功能和住房功能的養老機構產業（Senior Living Industry）」，而運營商在養老機構中又起著舉足輕重的作用。

基於以上原因，下文便會只介紹1家部分業務涉及養老產業的上市公司，以及2家養老機構知名運營商的上市公司。

部分業務涉及養老產業的上市公司

Vocera Communications這家上市公司，總部設立在美國加利福尼亞州聖何塞。在LeadingAge的領域分類中，被分到通訊系統及服務（Communication System & Services）的領域類別下，但是它只有部分的業務涉及養老產業。

（Vocera Communications公司官網首頁）

該公司，2000年成立，2012年3月28日在紐約證券交易所上市，IPO 定價是每股16美元，股票代號是NYSE:VCRA。截至美國東部時間2020年3月22日下午四點，每股價格20.59美元，市值（Market Capitalization）是6,5394,0000美元，2019年的年度產品和服務的實際總收入（Actual Revenue）是1,8058, 0000美元。

主要的產品功能是：

· 通過私信或者語音通話系統（可以是由手機和電腦軟體組成的系統），使職員之間可以即時溝通，提高溝通效率；

· 通過軟體，智能分析電子系統中住戶的個人信息和健康信息，提煉最有效的信息，在住戶意外發生時，發送有效信息傳達給最核心的團隊成員，提高處理意外的效率。

(Vocera Communications公司其中一個產品的產品原理圖——構建一個溝通系統，促進護理團隊間的溝通效率，並提高信息有效性)

但是Vocera Communications業務不僅涉及到養老產業（主要用於養老機構護理團隊成員之間的交流），也涉及其他健康產業、酒店、零售店、學校、圖書館、或者更多的其他產業。

除了Vocera Communications這家上市公司部分業務涉及養老產業，部分涉及養老產業業務的上市公司還包括：醫療器械和藥品公司Johnson & Johnson，健康相關業務的公司UnitedHealth Group，遊戲酒店公司Boyd Gaming Corp，個人家庭理財業務的公司Lincoln National Corp.，做惠及老年人的高科技產品的公司Apple（就是蘋果公司），皮膚護理/化妝品公司Estee Lauder Companies等。

屬性為養老機構運營商的上市公司

2019年6月1日，美國老年住房聯盟（American Seniors Housing Association，縮寫ASHA）在其獨家報告中，評選出了全美最大的50個養老機構所有者（Owners）和50個養老機構運營商（Operators），其中上市的所有者有16個，上市的運營商只有4個。

（美國老年住房聯盟 [American Seniors Housing Association，縮寫ASHA] 2019年的獨家報告，

左邊是運營商 [Operators] 排名，右邊是養老機構所有者 [Owners] 排名）

同時指出這50家養老機構的運營商所擁有的住房單元（Seniors Housing Units，可以包括單戶住宅，複式住宅，或者聯排別墅）總共有54,3815個，4家上市的運營商就佔了23%的住房單元，也就是12,3926個單元。2000年到2019年美國前10（下方紅線）和前25（上方橙線）的養老機構運營商所佔有的住房單元總數的變化趨勢如下圖，由此可以看出這將近20年的時間裡，養老機構的住房單元總數大體上是增加的，但是2019年相對2018年略有下降。

（2000年到2019年美國前10 [下方紅線] 和前25 [上方橙線] 的養老機構運營商所佔有的住房單元總數的變化趨勢）

全美前三家最大的上市運營公司分別是 Brookdale Senior Living （擁有7,6803 個住房單元）, Five Star Senior Living （擁有2,9450 個住房單元）, 和 Capital Senior Living Corporation (擁有1,2566 個住房單元)。

值得深思的是三家上市公司不僅僅是運營商（Operators），同時也是其運營機構中部分機構的所有者（Owners），「重資產+輕資產」相結合的方式是美國養老上市公司的重要特徵。

其中Brookdale Senior Living 和Capital Senior Living Corporation兩家上市公司都同時入選了2019年ASHA評選的所有者和運營商的全美前五十。以下會列舉全美前2的兩家上市的養老機構運營公司作為例子。

（1） Brookdale Senior Living

（Brookdale Senior Living Inc. 在美國加州聖莫妮卡的一家養老機構，叫Brookdale Santa Monica Gardens，

只提供輔助單元 [Assisted Living] ）

A. 基本概況

Brookdale Senior Living Inc. 在ASHA的2019年運營商排名中，位列第一，公司總部在美國的田納西州，其主要的養老機構類型包括：自理單元（Independent Living）、輔助單元（Assisted Living）、認知症護理單元（Memory Care）、專業護理單元（Skilled Nursing Facilities，又叫SNF）、以及持續照料退休社區（CCRC）。

涵蓋的服務類型包括：長期居住（Long-Term Stay）、短期康復（Short Term Rehabilitation）、專業護理（Skilled Nursing）、居家護理（In-home Care，包括家務處理、飲食、購物、穿衣、藥物管理、專業護理、物理治療、職業治療、語言障礙矯正等）、臨終關懷服務（Hospice Care，主要針對機構內的老人及其家屬）、門診治療服務（Outpatient Therapy Services，需要康復的患者來機構進行訓練，然後回自己家）等。

截至2019年12月31日的統計數據，該上市公司，在全美45個州，共有763個養老社區，7,2267個居住單元，可以居住7,2000個居民（Residents），每日服務2,0000個患者（Patients）。其中自理單元（Independent Living）佔27%，輔助單元（Assisted Living）佔53%，認知症護理單元（Memory Care）佔16%，專業護理單元（Skilled Nursing Facilities，又叫SNF）佔4%，可以看出該公司的業務範圍集中在自理單元和輔助單元（共佔80%）。從居住單元是否歸該公司所有的角度看，42%的居住單元歸該公司所有（Owned），33%是租賃性質（Leased），25%是僅負責社區運營（Managed）。另外，需要說明的是在所有居住單元中，93%來自私人支付（Private Pay）。

（Brookdale Senior Living Inc 在2020年2月18日給潛在投資者做的演講PPT的第3頁）

依據2019年第四季度的財務報告，月均單個可用單元費用收入（RevPAR, or average monthly senior housing resident fee revenue per available unit）是4151美元，月均單個已入住單元費用收入（RevPOR, or average monthly senior housing resident fee revenue per occupied unit）是4885美元，平均入住率達到85%。

B. 上市概況

Brookdale Senior Living Inc. 在2005年6月，作為一家德拉瓦州公司（Delaware corporation）成立，其目的是為了合併兩家養老機構運營商（分別為1986年成立的Brookdale Living Communities, Inc. 和1981年成立的Alterra Healthcare Corporation）。在2005年11月22日，在紐約證券交易所完成了首次公開發行普通股，IPO定價是每股19美元，股票代號是NYSE: BKD。2006年7月25日，該公司收購了American Retirement Corporation（是一家1978年成立的老年住房和護理的供應商）；在2011年9月1日，又完成了對Horizon Bay（養老機構運營商，當年在全美排名第九）的收購；2014年7月31日，繼續完成了對Emeritus Corporation（養老機構運營商，當年全美排名第二）的合併收購。

截至美國東部時間2020年3月25日下午4點，每股價格3.43美元，市值（Market Capitalization）是6,3202,0000美元，2019年的年度產品和服務的實際總收入（Actual Revenue）是40,5664,0000美元。

（2） Five Star Senior Living

（Five Star Senior Living在Northridge的一家養老機構，叫Somerford Place of Northridge，

這家機構提供輔助單元、認知症護理單元、短期居住服務）

A. 基本概況

Five Star Senior Living在ASHA的2019年運營商排名中，位列第四，公司總部在美國的麻薩諸塞州。

其主要的養老機構類型包括自理單元（Independent Living）、輔助單元（Assisted Living）、認知症護理單元（Alzheimer’s/Memory Care）、以及持續照料退休社區（CCRC）；

涵蓋的服務類型有用餐、機構內進行的康復訓練（包括物理治療、職業治療、語言障礙矯正）、記憶訓練、個人護理、臨時看護（Respite Care/Short Term Stays，包括短期居住或者日間護理[Adult Day Care]）、專業護理（Skilled Nursing Care）、臨終關懷服務（Hospice Care）等，值得注意的一點是：該上市公司的康復訓練的目標群體不僅是居住在其養老社區裡的老人，也包括不住在社區裡的客戶。

（Five Star Senior Living Inc在2020年3月給潛在投資者做的演講PPT的第6頁）

截至2020年3月2日的統計數據，該上市公司，在全美31個州，有257個養老社區，總共3,0021個居住單元。

其中，自理單元內總共有1,1311個居住單元，輔助單元內總共有1,2892個居住單元，認知症護理單元裡共有3578個居住單元，持續照料退休社區裡共有2240個居住單元（更詳細數據看以下表格）。

由下表看出該公司主要的業務集中在自理單元和輔助單元（共計81%），其總投資組合收入（Total Portfolio Revenues）也有71%來自自理單元和輔助單元（其餘投資組合收入來自CCRC）。

同時，需要說明的是對於該公司所有（Owned）以及租賃(Leased)的居住單元中，90%是私人支付（Private Pay），6%來自於醫保支付（Medicare），4%來自醫療補助（Medicaid）。2019年，月均單個已入住單元費用收入約為4425美元。

B. 上市概況

該公司原名叫Five Star Quality Care, Inc，於1999年成立，在2001年12月17日在紐約證券交易所上市，IPO定價是每股11美元，股票代號是NYSE:FVE；在2016年6月30日從紐約證券交易所轉移至納斯達克股票證券交易所，股票代號變成NASDAQ：FVE；在2017年3月3日更名為現在的名字Five Star Senior Living Inc.；在2020年1月1日完成與Diversied Healthcare Trust (簡稱DHC，之前叫做 Senior Housing Properties Trust) 的重組交易(Restructuring Transactions)。

截至美國東部時間2020年3月24日凌晨2點25分，每股價格2.38美元，市值（Market Capitalization）是7507,0000美元，2019年的年度產品和服務的實際總收入（Actual Revenue）是14,1514,0000美元。

綜合上述兩家上市公司可以看出，兩家上市公司都更加注重自理單元和輔助單元，且絕大多數的收入來自於私人支付。

兩家公司的提供的服務基本相似，只是Brookdale Senior Living Inc的服務範圍更廣，提供居家護理（In-home Care），而Five Star Quality Care, Inc則沒有居家護理（In-home Care）這一項服務。值得注意的是Brookdale Senior Living Inc對更多養老機構擁有所有權；而Five Star Quality Care, Inc擁有所有權的機構只佔很小的一部分，而只負責運營、卻不具有所有權的養老機構佔多數。

總結：從美國養老行業中學習到的經驗

通過兩個美國做中高端養老機構的運營商上市公司的運營養老機構的百分比，可以得出以下判斷：自理單元（Independent Living）和輔助單元（Assisted Living）是作為運營機構類型的主體，但也有滿足老年人由於年齡增長而變化的不同護理水平的多種機構類型。

同時，這些養老機構會提供滿足住戶多方位需求的服務，比如娛樂、飲食、醫療、康復等服務。

兩個運營商上市公司的支付方式主要為私人支付，這與中國目前的養老市場高度吻合，但是也存在其他支付方式，比如醫保以及政府補助。

因此，對於中國養老機構的未來發展，除了護理單元以外，自理單元（Independent Living）和輔助單元（Assisted Living）也有很大的發展空間。同時，支付方式也是多樣的，雖然這種中高端養老運營商主要是私人支付，但也不會拒絕醫保支付和政府的醫療補助。

美國的養老行業目前是以健康保健（Health Care）、以及住房為核心領域。

健康保健為核心的很大一部分原因是隨著年齡的增長，人們的身體機能下降，患上多種慢性病，活動能力減弱，對健康醫療的需求增加。而對於住房的需求，是每個年齡層人的剛需，只是隨著年齡的增長和財富的積累，中老年人的購買能力提升，導致了這個年齡層的人可以依據自己的需求購置不同的住房類型，而在美國供老年人選擇的住房類型是非常多樣的，就給這個群體提供了廣大的選擇空間。

需要提出的是，作為能夠將健康保健和住房結合起來的類似CCRC的養老機構在美國雖然是很重要的住房選擇，但也僅僅是作為住房選擇的其中一個類型。

因此，在中國未來的養老行業的發展過程中，我們可以嘗試著把健康保健和住房二者結合，但是要為中國的老齡群體提供多樣的住房選擇，滿足不同老年人的不同需求，比如CCRC、活力成人社區、輔助單元、經濟適用房、居家照護等。

我們可以很清晰地看出在美國，養老產業是涉及多行業的，對跨行業的要求極高，比如說要運營好一家養老機構，滿足入住的老年人需求（吃穿住行），必須與交通、飲食、維修、保險、健康保健、電子醫療系統、生物製藥、智能科技、通訊等行業保持密切的合作和良好的溝通，這一點，對中國涉及養老行業的公司非常有借鑑意義。

在未來，當我們提及養老行業的時候，要把視野打開，明白養老產業不僅僅只涉及養老機構、養老服務，而是一個涉及多行業的產業，要求跨行業的團隊合作。

最後，需要指出的是，在美國，雖然許多公司只有部分業務涉及養老產業，但這也從側面說明了在美國越來越多的行業看見了老齡群體的巨大的潛在購買力，這些公司的加入，也在逐漸催化著美國養老產業的成熟。

因此，對於中國未來的養老產業發展，我們應該看見：由於中國老年人口的增加，該部分群體對各領域的總體購買能力都是在增長的，所以其他看似與養老產業無關的行業，都可以將老齡群體作為未來一個潛在客戶群體的分支，做出一個或幾個適合老年人的產品或者服務，這樣既有助於滿足老人的不同需求，給老人提供多樣化的選擇，也拓展了公司的業務範圍。

比如建築設計行業，在自己本行業的基礎上，可以增加一個老年人房間改裝設計的業務，幫助老年人把房子改裝成老齡友好性裝修風格，幫助老年人最大程度上實現居家養老。

基於中國老年人口巨大的人口規模、消費潛力，未來會有更多的行業加入到養老產業中，共同推進中國養老產業的多樣化發展，這其中蘊藏著巨大的、不可估量的商業機會，這是美國養老產業給我們帶來的重要啟示。

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