聯商網12月8日訊：2009中國北方購物中心國際論壇今天在瀋陽召開。會上，遼寧省服務業委員會副主任喬軍、瀋陽市服務業委員會副主任石寶曄、遼寧興隆大家庭商業集團董事長李維龍、瀋陽龍之夢商業中心總經理耿乃興和中糧瀋陽大悅城總經理吳谷風，以「同城區域間經濟均質化現狀與差異化競爭」為主題，展開了對話。具體輯錄如下：：
主持人：這個對話的主題是同城區域間經濟均質化現狀與差異化競爭，這裡面有兩個議題。我們先探討一下第一個議題：城市商業用地合理規劃與開發對經濟發展的作用。我們也都知道城市開發商業用地開發得比較多，不管是開發住宅也好，不管是開發商業用地也好，都多少帶有商業開發的性質。商業開發這一塊對經濟發展有什麼作用，我們想請各位嘉賓在這個方面探討一下。
石寶曄：各位嘉賓大家上午好，這次是我們這次在瀋陽舉辦的這個論壇很重要的話題。這個話題是回答一個問題，我不是企業家，但是我在企業工作過，但是我這樣一個角色，省裡面一個行政主管部門的領導，我在這裡說辦好一個角色，同城區商業發展同質化作為商業主管部門應該扮演什麼角色，應該去做哪些工作。我剛才聽到各位老闆的發言我很受啟發。我在商業工作了30年，作為一個商業主管部門的領導，在商業企業開發中，我們做好商業網點的規劃，這個規劃一方面對於城市的發展起到不可低估的作用，避免造成同質化，也給我們大大的商家，無論是綜合體還是百貨店，連鎖店我作用政府是一個好的規劃。第二個我們作為政府部門創造一個良好的外部條件，一個大型的城市綜合體，還有一個大型的城市購物中心，如果配套的交通設施，環評程序，沒有必要的合適的甚至優秀的團隊和人才，這個企業的發展肯定要受到制約，這個企業在資金、人才等要素要扮演好自己的角色。
商業規劃在商業發展商業地產開發過程中對我們的社會有哪些好處。這些年遼寧服務業的發展，遼寧的商業發展應該說給全省國民經濟帶來了強大的動力。昨天我們聽到中央經濟工作會議裡面講的重要的一條，通過擴大內需，拉動消費，搞活靈通，商業發展可以吸納就業可以創造城市的繁榮繁華，也可以提高城市化水平的提升。特別是一些大型的商業設施，我們今天這個開會的地方是大東區，09年全社會固定資產投資達到了300多個億絕大多數都是商業地產投資。剛才我在開會的時候和大家講過，遼寧省今年整個投資13000億，商業地產投資，服務業地產投資佔到了47%、48%，明年我們要達到8400億。個比重也是很高的，這個固定資產投資可以增加社會就業，可以增加商業增加值，也可以增加社會的繁榮和諧。所以我希望我們在座的商業企業家裡，商業地產商們能夠關注遼寧，我們作為遼寧省行政主管部門，我們也願意扮演好自己的角色，把我們的職責旅行好更好的使我們的商業企業，大型的城市綜合體，能夠在城市裡面有一個亮麗的名片，一個音符。同時我們的中小商業企業，更加關注他們的生存和成長。
主持人：大家都知道土地資源是稀缺資源，是我們政府也好，房產商也好，是非常重要的一點。作用我們來講土地資源這一塊，一個是土地這種稀缺資源，都希望資源利用最大化，作為開發商來講，作為一個商業規劃，根據他周邊的環境和所在商圈，來進行他的定位和規劃，怎麼樣讓土地價值最大化，也很想把這個問題搞明白。他這個贏利模式找到了以後，才能發揮他的土地最大價值。我想請耿總來講講我們對今天議題的感受。
耿乃興：我們作為一個開發商，我們在做這件事情來瀋陽之前，我曾經有一年在全國各地在幫我們公司選項目。我們作為一個開發商，作為我本人對於城市商業用地的規劃，我們想和他們分享一下。現在各個城市我們規劃人員在考慮的可能有欠缺的。第一個我們認為城市商業用地最核心關鍵的一點是交通。我們發現在很多城市商業規劃裡面他忽視了這一點。公交的配置，地鐵的配置，停車的配置，政府沒有一個非常明確，非常清晰的想法。這一點是我們呼籲的。我們在做每一個項目的時候，用我們的積累，用我們的方便去影響。瀋陽我們為什麼選擇這個項目，因為有路，光有路不夠，還要有地鐵，還要有交通樞紐，地上交通，地鐵地下的交通，還有計程車，交通我們認為對我們這個項目是核心價值，對這個區域的規劃也是一個核心價值。
第二點政府在做這個規劃的時候，往往追求的是形象，是美觀漂亮。對於我們經營者及所有者持有者我們希望是低成本的。怎麼樣降低成本，容積率要提高，商業開發要高投入，一定要高的容積率。李總提到要建100米的購物中心。商業的層數越高，他的成本越低。垂直的交通比橫向交通容易。點裝一定會取代條裝。我認為政府還要做步行街，這種趨勢還是延續以前的趨勢。從上海、日本其它購物中心來看，這個購物中心應該是塊狀，如果購物中心取代百貨公司，必然取代原來的中街。這兩個是我們在目前規划過程中我們認為是應該有提高的。只有這樣才能真正的節約土地，才能發揮商業城市的核心地帶的土地價值，也才能帶來最大的收益。
主持人：下面我們想請興隆的李董事長發言，他對這個現象也是比較多，因為興隆現在在遼寧省發展也比較多，這個商圈當中，肯定有類似的商業，作為興隆是如何區分自己的定位？
李維龍：剛才說了不少了。我只用這樣一個例子，我們現在在瀋陽這個興隆大家庭。因為我想我們在建，自身剛才講在進一步在擴大用，比如說我們有一個廣場地下，我們也根據中街這個特點，根據故宮這個特點，故宮最早旅遊這樣一個中心，真正中街這一塊，中街購物中心我們去轉變，以中街瀋陽旅遊去故宮，然後看興隆大家庭購物，我們往地下，和政府把故宮這些廣場的地下合作開發，還有我們自身的地下來用。那麼旁邊的我們也會隨著我們的發展商業，我們商場今天有開的，明天有關的，或者有廢舊的物業我們用，這也是圍繞一個地方做透。現在比如說到一個新的城市開發。明天我去阜新一個商場開業，目前開業是一期買回來的物業，是30萬平方米，旁邊我們規劃是40萬平方米，他們之間怎麼聯動，如果龍之夢這個夢想，我沒有這個實力，我要有這個實力我也這麼想。這個名字取得非常好，我說現在中國人的夢想，中國人對房子的期待，商業地產我發現一個現象，做得最狠的就是溫州人。因為我們80、90年代都用開始用在製造業了。中國人現在只要有點金錢的，都想在商業地產商，還有中國人的情節，就是留房子，留地，留名。所以在商業地產規劃裡頭，肯定是政府極大的關注的。中國的城市將來是百花齊放的。購物商店一樣，香港是全部連上的，龍之夢也都是全部連上的，只要存在只要政府允許，就我們商業商場中的最大化。
主持人：大家都知道現在的城市商業用地，規劃基本都是政府先去規劃的商業用地性質，然後開發商和零售商自己來進行定位。那麼來講先期規劃是不是合理。你這種規劃是否符合周邊區域的投資。可能有的地方不適合用於商業用地。在未來的若干年以後才可以。對於商業規劃是否合理，我想從政府的角度講多做一些工作，下面我想請石主任談一下感想。
石寶曄：大家好，我能和大家參加這次會議感覺非常好。特別聽了幾位老總的發言我感覺到非常受啟發。可能在座的我不知道我們瀋陽當地的或者我們省內的朋友有多少。但是我想大家都知道一提出歷史上的大東就是一個工業的區域，生產的區域，並且工業和生產的區域不如我們鐵西名氣大。因為大東區集聚著我們的軍工和國防生產企業，大家不了解，只知道是生產基地，不知道到底是生產什麼的。近5、6年來，大家對大東區就不是一個生產的基地了。不僅是生產型的企業，也有一些商業物流這樣一些企業。大東區的變化得益於大東區的商業網點建設規劃中的概念非常清晰，而且規劃的也很到位，並且規劃一級建立以後，就持續不斷的努力進行推進。回過頭來看，從2009年看到2002年我們體會大東區的變化，除了一些生產企業一些大的團組，更多的變化，我們瀋陽市民對大東區變化的感覺，是來源於大東區的商貿感覺的。這裡面政府的推動加上我們一大批入住的企業，以自己獨具慧眼的判斷，談到如何避免商業的浪費，象龍之夢，象興隆我們都比較了解，4000多萬平方米，我們說這個確實是很震撼的。這種規劃，作為我們國家來講是鼓勵和支持企業根據自己的發展，這裡面有一個很重要的規劃，就是我們城市的規劃和我們商業網點，商品市場建設的規劃，怎麼有效銜接的問題。目前來看，我們國家銜接的還很不到位。我們的城市規劃只是宏觀規劃了是工業用地還是商業用地，但是商業用地裡面建設一個什麼樣的體量，什麼樣的功能沒有一個明確的說法。而事實上城市的規劃，往往強於我們的商業網點的規劃。所以近年來就出現了業態雷同，模式單一的局面。同時也出現了一些重複建設，地產資源浪費的現象。也出現了我們一些地產在投資運營以後，大概由於各種各樣的因素影響致使經營不能很迅速的取得預想的成功。
那麼從國家來講，從商務部，從內貿部到商務部，應該上升為國家的法律和法規的層面。在這個方面的推進速度是步履維艱。不能說我們在宏觀調控和宏觀管理方面的確實，我們出過國的人都知道，國外對商業網點的建設對住宅小區的建設管理的是非常微觀的。這不是政府要行使行政權力，而是怎麼樣統籌發展，共同使我們這個社會平穩發展的一個必需。所以在這個方面來講，我們的步子實在是太慢了。所以為了避免這些問題，我們說國家的法律法規還沒有完善之前，在我們地方商業服務業的管理部門有這種義務和大家共同探討，和大家攜手共進，怎麼樣讓你投資獲得最大的效益，怎麼樣讓你的運營獲得最大的收益。怎麼樣讓我們的區域的商業發展環境有大的影響。這可能需要大家一起商量、協調，包括發布會的方式，包括白皮書的方式，包括大家就某一個觀點象今天這樣來共同探討的這種方式，需要大家的配合和共同努力把這項工作做好。為共同發展營造一個好的空間。
最後還需要思考一個問題，我們做了這些，我們設計這些規劃這些的過程中間，除了實現我們的利潤，追求利潤最大化的同時，還要考慮一個重要的問題，就是給人帶來了什麼，給我們的服務對象帶來了什麼，當我們的樓宇越來越大，當我們的馬路越來越寬的時候，人們的需求是需要更大還是更舒服，是更貼近自然還是內外的統一，無論是在管理還是設計規劃方面，我們的商業地產，我們的運營，我們給人帶來感受是什麼。謝謝！
主持人：過去我們想商業規劃的不合理，才有九幾年的商業倒閉年，還有房地產的爛尾樓，政府在這個方面的服務意識已經非常強的，請我們的規劃專家，包括規劃策劃管理等等，在前期的認證方面已經做了很成熟的工作，避免了商業開發的重複性，定位的同質性。第二個議題就是區域商業規劃和開發於商業後期的招商。商業想開發和後期的商業想開發矛盾是怎麼解決的，猶豫不知道我們所有各業態的他的物業功能和結構要求是什麼。就是按照建築設計院的國家標準來設計，最後再和我們的零售商合作的過程當中，或者在招商的過程當中，出現了物業的不匹配性，為後期零售商業的進駐成本增加了很大，下面我想請商業地產的人講一下，大家都知道中糧瀋陽大悅城是中糧公司的，我們想請吳古風介紹一下他的定位招商物業等等一些情況。
吳谷風：各位領導大家好，我今天很榮幸和各位領導探討這個問題。我們是一個世界500強的企業。在92年的時候我們就把這塊地給收購了。這幾年我們也有了一種經營百貨的模式，但是經營得不是很成功。那我們來到這個集團之後，我們就打造了一個，應該是大悅城綜合體這種模式之來經營商業地產。大家都知道商業地產這幾年在瀋陽發展得非常快，在中街我們有將近10家商業地產接入。包括渾南和金廊工程也有10幾家，20幾家，可以講瀋陽的競爭是非常激烈的。為什麼外資企業還有很多實力的開發商為什麼能進入地產了。首先是我們政府的一個大力支持，再有就是瀋陽市場的商業空間是非常大的，比如說象大家都去過上海北京，這個商業地產的模式基本上是屬於飽和的狀態。瀋陽的空間是比較大的，所以說現在瀋陽的市場有很多的商家進入。我們也考慮到我們鄙吝中街，潤含了很多的巨大商計。我們在06年的時候，我們集團就明確的了一個大悅城城市綜合體這樣一個戰略。07年我們在北京開了西單大悅城，在北京也是一個比較成功的項目，最具有人氣的把時尚潮流的年輕人都聚在了大悅城。瀋陽是我們第二個打造的大悅城，當時也考慮了政府的對我們的支持，再考慮了一個商機，我在開的時候也有很大的一個壓力和困難。象各位領導也說過，瀋陽是一個二線城市，有很多品牌先進入一線城市，二線可能也是做代理商，所以我們也有很大的困難，但是我們通過政府的支持，我們項目的實力，包括我們的優勢引進了很多現在瀋陽沒有的品牌。同時我們也區別瀋陽市場的一個品牌經營模式，我們請了能有將近30%首次進入東北市場的獨家品牌。還有80%是屬於由公司來直營的旗艦店的品牌。我們就避免了同質化的經營，引進了一些新鮮的血液。我們在以後的經營過程當中，我們致力於中糧品牌和服務這樣一個宗旨，來為我們瀋陽市大東區的居民來打造一個購物中心，我們有這樣的實力也有這樣的能力來把我們這個工作做好，成為我們大東區的一個亮點，謝謝！
主持人：由於時間關係，我們再有一個名額，請一位嘉賓發言。
耿乃興：我們公司我們自己的做法，我們對招商和開發組織過程的安排，我們土語幾點考慮，可能在座的不一定同意我的意見，首先第一個我們要找到商家對於鋪位對於面積的共性的要求。在你沒有找到共性之前你不敢造房子，我們的做法是找到他的共性。所以我們瀋陽的項目是從3月15號正式開工，到目前位置是80幾萬平方米，因為你不造房子，招商很難推進。
第二步是慎重選擇商家。因為在第一批的商家是和你同生死共患難的。如果你能做得到的話，如果品牌和他的商業模式，或者他給你承受租金，承受市場的能力準備不足的話，開業率可能有問題。我們不追求商業率，我們是實實在在的，踏踏實實的，找到一些志同道合的商家。如果不行的話，我們自己做。
第三點重視經營，讓商家賺錢。這樣的話，後續的商家會來找你，所以我們做這個招商和開發的理解上我們是把握這三點，和大家分享一下。謝謝！
（聯商網報導）