來源：國際金融報
那些「魔都知名爛尾樓」：有的涅槃重生，有的仍在沉睡
上海地區爛尾樓盤點視頻
近日，位於上海閔行區吳中路商圈的愛琴海購物公園迎來開業2周年。
當天，商場門前車水馬龍，好不熱鬧。
但誰能想到，就在兩年前，愛琴海購物公園還被稱為「魔都第一爛尾樓」，上海虹橋商貿城就是它的第一個名字。
事實上，在上海，還有不少爛尾樓盤不似愛琴海購物公園那般幸運，仍藏身於各大繁華地段，成為這個國際大都市多年未愈的傷疤。
爛尾樓形成的原因眾多，但一般而言，資金多是這些項目最終爛尾的命門。2019年以來，由於融資政策收緊、樓市下行致去化困難等原因，房地產開發商大面積破產，在建工程因資金緊張而中止，甚至進入拍賣程序的數量劇增，令整個樓市不寒而慄，爛尾樓的生存現狀也再次引發市場的極大關注。
為此，《國際金融報》記者近日走訪滬上幾大知名爛尾樓，試圖近距離了解這些承載著上海記憶的城市角落。
1
愛琴海購物公園
最大爛尾樓滿血復活
有幸得以被盤活的「魔都第一爛尾樓」，其發展歷史最早可追溯至1998年。
愛琴海購物公園（左宇 攝）
這一年4月，上海市閔行區虹橋鎮下屬村集體企業上海虹西實業有限公司（下稱「虹西公司」），因延安西路高架工程拆遷獲得位於吳中路、虹井路口面積為82695平方米的劃撥企業安置用地。
2000年，虹西公司與來自新加坡的投資商亞太實業集團有限公司合作，以合資公司上海港虹實業發展有限公司（下稱「港虹公司」）的名義開發建設上海虹橋商貿城，總建築面積40萬平方米，計劃建造成「亞洲最大的購物中心」。其中，虹西公司提供土地使用權，亞太公司提供資金。
直到今天，愛琴海購物公園的體量仍在上海商業項目中位列第一。
但不久之後，該項目就由於資金鍊斷裂，於2003年4月意外停工導致爛尾，隨後又經過數次轉手，其間也曾數次傳出復工消息，但都是雷聲大、雨點小。
2007年底，香港勝南實業有限公司和項目土地持有者虹西公司聯手成立上海成城購物廣場實業發展有限公司，並召開新聞發布會，宣布該項目改名為「上海成城購物廣場」，計劃於2008年年初復工，2010年全面開業。
然而，到2008年12月，項目依然沒有復工的跡象。
2010年10月，上海解放日報報業集團旗下上市公司新華傳媒為項目帶來了新的曙光。其以「財務資助」的形式，斥資13.2億元間接持有成城項目70%的經營權。
值得一提的是，雖然在第二輪轉手中，上海成城購物廣場未動「一兵一卒」，但按照70%股權來推算，該項目價值已經達到19億元左右，近乎為2007年的20倍。短短三年，增幅驚人。
估值增值後不久，該項目再次傳出轉手消息。2011年4月，以運作「紅星美凱龍」家居MALL出名的紅星集團，以第三方投資者身份，斥資5.7億元進駐該項目，並憑藉45%的持股比例搖身成為該項目的最大股東。
彼時，多家證券公司在分析報告中均對新華傳媒引入紅星集團的舉動投贊成票，並稱：「根據對周邊地價、物業價值的分析，該項目建設完成後的價值，有望達到70億元。」
在一系列股權轉讓完成後，新華傳媒、澳宇投資、紅星集團分別持有管理公司40%、15%、45%的股權。至此，爛尾十餘年的項目終於再次迎來了盤活的希望。
兜兜轉轉，到了2017年底，上海成城購物廣場改名「愛琴海購物公園」，並正式開業，在歷經近20個年頭後成為了上海爛尾樓成功「滿血復活」的典型案例。
「『轉手必賺』是這些項目能否被盤活的關鍵所在。」平安證券一名資深分析師告訴《國際金融報》記者，爛尾項目的增值前景被不少國內外投行所看重，逢低拿下待行情轉好尋機轉讓，獲利頗豐。
2
黃金置地大廈
最貴爛尾樓出路難尋
相比愛琴海購物公園的滿血復活，上海另一個著名爛尾項目——黃金置地大廈卻始終未見前路。
斥資超8億元打造的黃金置地大廈地處全國金融中心陸家嘴核心區域，佔地超1萬平方米，是當之無愧的滬上單價最貴爛尾樓。
大樓的外立面早已完工，倘若是白天，若不注意緊鎖的大門和圍牆，這裡似乎與周圍並無區別。然而，一到晚上，在黃浦江畔繁華的燈火中，僅有黃金置地大廈一棟大樓漆黑一片，透露出一絲冬日裡的陰冷氣息。
黃金置地大廈（左宇 攝）
公開資料顯示，黃金置地大廈屬於浦東新區最早開發建設的大型商業項目之一，最初由上海黃金置地有限公司（下稱「黃金置地公司」）開發，土地使用權的轉讓日期是1999年6月。開發商為印尼籍華人王恆心（HENRY ONGGO），曾與印尼前首富林紹良、印尼華人企業集團「金光集團」創辦人及前董事長黃奕聰等同為印尼中華總商會永遠榮譽主席。
2004年1月，黃金置地大廈正式開工建設。不過，到了2007年項目即將竣工時卻突遭停工，這一停便是十餘年。後來，相關部門出於美觀、安全等因素考慮，於2018年重新修建了圍牆，但大樓主體始終未見任何動靜。
有業內人士分析稱，根據大廈所處的黃金地塊和周邊影響力，如果正常對外招租，每年可盈利5億-6億元。
這樣一棟能「生錢」的大廈，為何白白荒廢了數年？
有分析人士指出，爛尾最可能的原因便是資金不足。
就在停工後不久，2008年至2011年3年間，黃金置地公司共增資3次，註冊資金累計淨增3000萬美元至8500萬美元；2018年7月，其註冊資金又直接翻倍至1.7億美元，增資資金均直接來源於海外集團母公司。
不過，天眼查顯示，自2009年開始，黃金置地公司與大華銀行、滙豐銀行、新創機電工程有限公司等方面因金融借款、建設工程等合同糾紛訴訟不斷。而在歷次訴訟中，黃金置地公司更是12次被法院列為「被執行人」。
此外，黃金置地大廈停擺的這十餘年間，並未像其他爛尾項目那樣有過轉手經歷。無論企業遭遇過多少次危機，該項目的土地使用權始終被王恆心牢牢握在手中，似乎絲毫沒有打算盤活的跡象。
對此，一位上市房企高管在接受《國際金融報》記者採訪時猜測，開發資金不足可能只是掩護手段，開發商「圈地」賺取土地增值溢價恐怕才是其背後真實打算。「畢竟，如今陸家嘴的地價與1999年相比，完全是雲泥之別，如此來看，每年幾個億的租金收入根本不算什麼」。
3
百聯中環二期
「雙生子」不同命
位於普陀中環的百聯中環購物廣場，是當地人津津樂道的談資之一，不過這個商業綜合體的名氣有很大部分來自於二期項目的爛尾。
《國際金融報》記者走訪百聯中環購物廣場發現，一期項目由於開業多年，無論是外立面還是整體設計，看上去都已十分老舊。與之形成強烈對比的是，緊鄰在旁邊的二期項目是幾棟由磚石混凝土構成的「爛尾樓」。
中環百聯二期（左宇 攝）
同為百聯旗下的兩個項目，為何命運卻截然相反？
公開資料顯示，該項目此前號稱上海「第七CBD」，前身為上海著名的爛尾樓之一——上海興力達商業廣場。
2001年，由四川綿陽商人張鈞控制的四川興力達集團開始和上海普陀區長徵鎮接觸，雙方計劃合作建設一個大型購物中心。
2002年9月，負責開發該項目的興力達公司正式成立，由興力達集團、上海裕都房地產有限公司、上海新長徵集團有限公司共同出資組建。張鈞是興力達集團和上海裕都的法定代表人，新長徵集團的背景則是普陀區長徵鎮政府。
然而，該項目一直進展不順，其間甚至幾度傳出停工的消息。
2005年8月，興力達集團將其持有的興力達公司70%的股權以3.925億元出售給新長徵集團，徹底退出這個項目。
在張鈞退出後，上海「神秘富豪」顏立燕很快從新長徵集團手中全盤接手了興力達公司。之後，又經過幾次騰挪，百聯集團100%控股的上海百聯商業連鎖有限公司完成了對興力達公司的全資收購。
百聯集團接手之後，即迅速著手建設一期項目，給事情帶來了轉機。
建成後的百聯中環廣場一期，總建築面積43萬平方米，商業建築面積25萬平方米，年度業績迅速超過30億元。
不過與「同胞兄弟」一期項目相比，中環百聯二期項目可謂命運多舛。
在一期項目完成之後，2011年，百聯中環二期啟動建設的消息傳出，其中商業部分為15.78萬平方米的百聯中環生活廣場（原建配龍項目），並有望於2012年年底開幕，與現有的百聯中環購物中心通過中心廣場相連，形成商業面積達40萬平方米的「百聯中環城市綜合體」商業項目，成為上海面積最大的城市綜合體之一。
但遺憾的是，該項目之後一直未見動靜。如今，中環商圈南片的近體城市廣場和農工商118廣場1-3期已漸趨成型，憑藉地鐵13號線、二層連廊及湯連得溫泉浴場等優勢，人氣不斷上升，而中環北片被普遍看好但身世坎坷的中環百聯二期項目卻一再爛尾。
2014年5月，百聯集團將旗下全資控股的興力達、建配龍、濠泉三個項目打包出售，總金額72.6億元。
2015年5月，百聯集團官網低調宣布：據有關權威部門證實，備受業界矚目的百聯集團「資產包」被一家大型房地產企業一舉摘得，並表示這是集團有史以來最大一樁資產轉讓。
百聯口中的這家大型房地產企業便是上海衡源房地產，後者以89.1億元拿下了該資產包。此後，上海衡源房地產便開始著手規劃項目新藍圖，欲將其建成上海中環中心項目。
根據衡源的規劃，項目將關注產業集聚，致力於打造一個擁有超A甲級寫字樓、眾創空間、公寓、酒店、商業、金融等集工作、生活、休閒、生態與一體的產業生態圈。
但同樣的尷尬再次降臨，二期項目被衡源拿下之後的4年時間裡，幾乎未動「一磚一瓦」。
直到2018年底，在2019年上海普陀區委、區政府工作研討會上，區規土局作了《關於普陀區形態規劃展示的報告》，其中在武寧創新發展軸上的城市功能提升項目中，對「中環百聯項目」點了名，宣布已經爛尾多年的上海普陀中環百聯二期項目，已由深圳寶能全面接手。這也是寶能地產系進入上海的首個項目。
寶能介入後，業內普遍認為該項目盤活的機會較大。有資深分析師向《國際金融報》記者分析稱，項目中存在非常複雜的債權債務問題，這或許正是導致眾多房企接手之後沒多久便選擇拋售的原因。但由於項目的主體建築已經結構封頂，對於接盤者來說，除了裝修、未來的運營費用以及解決存在的歷史問題外，不需要支出太多成本，而且作為寶能布局上海的首個商業項目，盤活或只是時間問題。
4
南京西路協和城
「鬼街」灰暗多年
相比上述幾個爛尾的大型商業綜合體而言，位於南京西路的協和城只能稱得上是住宅周邊的一個小型商業項目。它不像其他大型商業綜合體那樣耀眼，只是默默地隱藏在這一片的繁華之中。
一路從金碧輝煌的靜安寺，穿過熱鬧的南京西路，來到永源路向西行百餘米，街道突然靜了下來，也暗了下來，夜晚零星有幾縷燈光從住宅樓的窗戶向外灑出。記者注意到，住宅外圍的商業店鋪早已建成，卻也廢棄已久，隔著街邊的招商廣告擋板，依稀可見店鋪門窗落滿了灰塵，有些甚至損壞嚴重。而馬路對面的三期商業項目，除了路邊一些簡易房之外，只有野草叢生的大面積空地，整段街道就像被遺棄在了這喧囂的都市中。
由於永源路整條街道兩側均是協和城項目，且這一「灰暗」也已持續多年，因此周邊居民更習慣於叫它「鬼街」。
協和城（左宇 攝）
在「鬼街」附近，是2018年底開盤的南京西路公館，這是協和城一期住宅。
事實上，南京西路公館早已不是「新房」。當時的項目代理商易居銷售人員向《國際金融報》記者介紹稱，一期住宅部分共兩棟樓，2002年就已竣工，共300餘套。當時是作為「外銷房」出租給香港等地區的人員，土地性質比較特殊。之後由於土地性質轉變為普通住宅，開發商協和集團才將項目重新翻修，當做一手房對外出售，但產權年限一共只有50年，目前只剩下不足一半。
記者查閱資料發現，協和城住宅部分由協和集團在1992年收購所得，此後的1994年和2003年間，協和集團又陸續購買了鄰近的數個地塊，幾乎包下了整條街。
項目分三期開發，總建築面積約為40.9萬平方米。其中，住宅部分為一期，住宅外圍商業店鋪為二期，由於單獨出租，在管理上比較混亂，幾年前就已被全部清空，準備整體打包出售或出租。而包含零售街、五星級酒店、辦公樓的三期項目卻一拖再拖，規劃幾經調整，時至今日仍然荒蕪一片，曾被多家媒體質疑其在「捂盤」。
不過，二期商業項目既然早已建成，卻為何荒廢多年？
上述銷售人員稱，當時開發商將商戶全部遷走，原本是打算整體翻修，統一進行招商引資，以提升整體商業檔次。但後來由於資金和招商方面都遇到了問題，最終不了了之。
居住在附近多年的奚強則向《國際金融報》記者稱，2002年建成之初，這裡原本還十分繁華，樂購超市、星巴克都曾在這裡開店，但不久之後，協和集團的租金就開始飛漲，導致幾乎所有店鋪都入不敷出。「大概2014年前後，各大店鋪陸續搬走了，一家不剩」。
至於馬路對面的三期工程，奚強介紹稱，2007年左右動工過一段時間，但後來莫名其妙就停工了，一直爛尾至今。
對此，上述地產分析師向記者分析稱，協和城商業項目爛尾多年，開發商顯然難以盤活。未來最大的可能就是轉手賺取土地差價，但這塊地價格實在太高，短時間內恐怕難以解決。