來源：財華網FinetHK
2月18日，在恆指收跌1.54%的情況下，永升生活服務(01995-HK)再度大漲5.88%。自節後至2月18日，永升生活服務累計漲幅已高達32.9%，不僅收復因新型冠狀病毒影響而下跌的失地，更是一舉突破前期高點，股價連創新高。
如果有人說對中國未來的經濟不看好，消費要降級的話，投資物業管理行業的人一定不這麼認為。物管行業在房地產行業飛速發展的流金歲月裡一直作為附庸，而當房地產行業的黃金時代落幕，物管行業走向高速發展的階段，物管費應運上漲是大勢所趨，如果沒有住戶對更專業的物業管理服務的剛需，物管行業怎麼會在2019年大紅大紫？
財華社以國內市場中於2019年之前上市的11家物管公司為樣本，其中包括10家H股上市公司以及唯一一家A股上市公司南都物業(603506-CN)。去掉2019年漲幅最高的新城悅服務(01755-HK)以及跌幅最高的浦江中國，其餘9家物管上市公司2019年的平均漲幅高達94.1%。這在2019年上證指數漲幅只有22.3%，恒生指數漲幅只有9.07%的背景下，物管行業可以說是2019年「夜空中最亮的星」。
其中，永升生活服務以200.53%的累計漲幅位列第二名。從上表中也可以發現一個有意思的現象，即排名靠後的物管公司普遍市值較小，這可能也反映出來一個現象。即使在2019年物管行業的春天裡，也並非是雞犬升天。強者恆強，大魚吃小魚才是真實的行業現狀。
以永升生活服務為例，從2015年至2018年籤約面積分別為1,525萬平方米、2,264萬平方米、3,367萬平方米及6,560萬平方米，年化複合增長率高達62.6%。2019年中期末籤約面積升至8,620萬平方米，較2018年底再增31.4%。
永升生活服務的在管面積增長也是同樣迅速。於2015年至2018年在管面積分別為980萬平方米、1,610萬平方米、2,650萬平方米及4,020萬平方米，年化複合增長率高達60.0%。2019年中期末在管面積攀升至4,900萬平方米，較2018年末再增21.9%。
在建築面積的快速增長下，也迎來了更多的社區住戶，截止2019年6月30日，永升生活服務服務的家庭數量達到22.8萬戶。這為公司拓展增值服務收入奠定了基礎。2019年上半年，公司社區增值服務實現收入1.41億元（單位人民幣，下同），迎來了高達162.2%的同比增速。雖說住宅物管服務收入增長是趨勢，但是這也需要面對住戶的情緒，難以快速增長。而增值服務卻是物管公司合理創收的重要渠道，為公司重要的利潤來源。同時，良好的社區增值服務也提升了住戶滿意度，可謂一舉兩得。這是近年物管公司大力開拓的方向，永升生活服務在這方面的表現在行業中引人矚目。實際上，這也是公司2019年漲幅居前的主因之一。
2019年上半年，永升生活服務增收又增利，實現收入7.08億元，同比增長61.4%；實現歸屬公司擁有人應佔溢利約9,050萬元，同比增長119.7%。毛利率及淨利率也分別同比提升0.9及3.4個百分點。
2019年上半年，永升生活服務的毛利率達到29.7%，其中物業管理服務、對非業主的增值服務、社區增值服務三大業務板塊的毛利率分別為20.8%、22.0%及64.5%。增服務絕對領先的毛利率水平，也是眾多物管公司努力發展的原因所在。
物管公司起步時多依賴於母公司房地產開發業務的供給，但要成為全國綜合性的大型物管公司，提升第三方在管面積，是考驗公司綜合運營能力的磨刀石，也是業務穩健擴張的關鍵。雅生活服務除了保持與旭輝集團的長期合夥夥伴關係，也積極開展收併購擴大在管面積。2019年上半年，以4.62億元的價格收購青島雅園55%的股權。
截止2019年6月30日，雅生活服務來自旭輝集團的在管建築面積為1,593萬平方米，佔比32.5%；來自第三方物業開發商的在管建築面積達到3,309萬平方米，佔比高達67.5%。若以物業管理服務收入計算，2019年上半年，來自旭輝集團的收入為2.55億元，佔比58.5%；來自第三方物業開發商的收入1.81億元，佔比41.5%。這也發現一個有意思的地方，雖然來自旭輝集團的在管建築面積較少，但是收入佔比依然是大頭。
財華社估算，2019年上半年，來自旭輝集團的每平方米物管收入約合16.0元，而來自第三方物業開發商的每平方米物管收入僅為5.5元。這可能反應了來自第三方的在管項目與旭輝集團的物業的定位可能有差距。另一方面，旭輝依託自身在較高端物業管理積累下來的豐富經驗以及拓展社區增值服務的良好實踐，或許可以將服務和管理經驗下沉，以提升來自第三方項目的收入及利潤率水平。未來國內物管行業不僅僅是在管面積的競爭，也是綜合管理水平的競爭，兩者集優者才可以做到收入和利潤的雙長。
作者|達拉昌德
編輯|利晴