「白天鮮見人，晚上少亮燈。」瘋狂投資和扭曲發展下，20年間，中國城市面積擴大五倍，空樓鬼城在各地蔓延，荒蕪人煙的景象，被美國媒體形容「像是廢棄電影布景」，分析鬼城大行其道原因，與地方政府過度倚賴地產支撐財政和政績，與地產商錯判需求有關。
美國全國公共廣播電臺指出，中國房地產持續蓬勃，關鍵在於法律允許市級政府以低廉價格取得周邊農村用地，此令一開，導致中國陷入瘋狂蓋房。國家統計局資料指出，2014年GDP近12%，全來自住宅銷售。
超速城市化導致鬼城四起，但大型起重機仍遍布各地。貴州市中心，有兩座蓋到一半的摩天大樓，投資900億元人民幣開發案中，包括高檔購物中心、遊樂園和溼地保護區，計劃吸引50萬居民入住。但專家憂心，此案可能讓當地再添新「鬼城」。
太原近百棟爛尾別墅遭廢棄
城市建設供過於求在各地城市可見。2013年一項調查指出，144個地級市和161個鄉鎮級城市中，有200個計畫近年內打造「新城」。標準排名研究院發現，過去5年，新建城市化區域，相當於50座面積192平方公裡的洛陽城。
鬼城如何發現？標準排名研究院最近公布一項鬼城指數排行榜，將658個設市城市納入分析，以城區人口與建成區面積比例計算，找出可能淪為「鬼城」或「空城」的50座城市，包括26個地級城市、24個縣級城市，其中地廣人稀的新疆和內蒙古入榜最多。
這 項調查，與港媒或英媒所指鬼城同中有異。BBC指的第一「鬼城」是曾被稱為小香港的內蒙鄂爾多斯，可納百萬人口城市入住不到3萬人。雲南昆明呈貢新區、已拆除的北京昌平區沃德蘭樂園、廣東東莞新華購物中心等，還有被稱為中國最大鬼城的鄭州新區，以及江蘇常州、河南鶴壁和湖北十堰都被點過名。
鄂爾多斯康巴什
被點名的城市多有話說，排名第一的內蒙鄂爾多斯，官員駁斥鬼城論，指城區人口預計成長115萬人；呈貢縣則指空城說法離譜到不想反駁；營口市也指外界不了解有誤會。
對 於「鬼城」判定方法，各家說法不一，多數採取城區人口與建成區面積所佔比例來計算，國家標準是每平方公裡容納1萬人，人口包含在籍和暫住人口，當比值低於 紅線的5千人，代表城區規畫面積和人口比例差距過大，越接近鬼城。另有從社區入住亮燈數觀察，或由智慧手機定位結合大數據分析，但僅能視為鬼城的典型參考。
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