平民上車機會 香港的居屋、白居二、和補地價政策

2021-02-19 myProperty買物業

香港居屋政策的全名為「居者有其屋計劃」,是政府的資助出售房屋政策之一,讓市民可以低於市價的價錢,購買由房委會興建或私人機構參建的居屋。近年出售的居屋項目大多以市價約7折定價(例子:市價500萬的房子只需要350萬),但要留意,其折扣率會因應推盤時的市況而異。由於居屋單位的售價是在政府資助下,並低於市價出售,故單位一般設有轉讓年期及補地價的限制。

居屋主要分為兩大類:第一類為房委會自行興建的居屋,而第二類則為私人機構參建居屋計劃。前者屋苑名稱以「苑」字結尾,大廈名稱則以「閣」字結尾,有別於公共屋邨之命名方式,以資識別。

香港房價就一個字:貴。

同時香港房地產的特徵就是買房只要能拿出首付,在低息的環境下,供樓=租金。所以首期才是大問題。如果400萬的樓只需要5%首期,你會考慮嗎?

綠表最大嘅好處,就是有房委會做擔保,可承造95%按揭!綠表人士只需要5%首期就可以上車。400萬的樓只需20萬首付!而且政策是幫助市民上車,所以無需壓力測試。換句話說,你的收入只要高於每月的還貸金額,就可以獲得最長30年按揭,借到房價的95%。

 

不過,如果購買房協單位,綠表人士就與白表一樣,只做到九成按揭。另外要留意房委會對居屋按揭貸款的擔保期是以首次開售日期起計算,在2010年前,擔保期是25年,2010年10月後就延至30年。例如1994年開售的居屋,房委會的按揭貸款擔保期就只到2024年,打算買二手居屋的綠表買家就要注意了。

(1) 公屋住戶

(2) 經核實符合資格獲編配單位的公屋申請者

(3) 獲核實符合「公務員公共房屋配額」申請資格的初級公務員;(政府工的福利之一。香港公務員的福利也真心不錯)

(4) 離婚/分戶,並獲核實符合資格入住公屋的公屋住戶;

(5) 其他;由於比例太少,不贅。

綠表申請人可抽籤購買屋屋, 或在二手居屋市場買入居屋。 公屋住戶無論是一手居屋或買入居屋,也無需補地價。一旦買入居屋,原有的公屋必須歸還給政府。

白表人士主要為:

-非公屋住戶。白表人士可以向政府買入未補地價的居屋。唯每年額度有限。2018年的家庭入息及資產限額,分別是5.7萬元及196萬元,單身申請減半。

白居二政策:

政府早前提出將「白表免補地價購買居屋第二市場」(白居二)計劃恆常化,每年配額至2500個,這些有額度的人士可以在市場買入未補地價的居屋。

房委會分別於2013年及2015年推出兩輪「白居二」先導計劃,涉合共7500個配額,兩輪計劃接獲11萬份白表申請,最終有4021個家庭透過計劃免補地價置業。


白居二2018年的家庭入息及資產限額,分別是5.7萬元及196萬元,單身申請減半。

每次居屋計劃推出的單位,都會以特定比例分配予綠表及白表申請者,例如6:4及5:5。由於白表申請的數目一般會遠比綠表申請為多,故白表申請的競爭會較激烈,反觀綠表申請則有較大機會中籤。以2017年的居屋計劃為例,推出發售的單位共2,108個,以5:5比例分配予綠表及白表申請者,即綠白各佔1,054個單位,惟白表申請多達92,126份,綠表申請亦有12,528份。

單身人士希望申購居屋,與申請公屋一樣難。繼續以今年初的居屋申請數字為例。單身申請佔總申請約57%,達到59,594份,惟分配予綠白兩表單身人士的可售單位僅共100個。可想而知,單身人士要成功購置居屋的確困難。

公營房屋要在自由市場買賣,必須先向政府補地價,因為最初買入公營房屋時,政府或房協給予的折扣,其實等同政府付錢保留部分業權,業主要完全轉售業權,便得向政府購回所屬部分。買家要留意,所有未補地價的公營房屋包括夾屋、居屋及公屋若私自買賣均屬違法。

補地價計算方法如下:


補價=補價時市值×{(購入時十足市值-原來樓價)÷購入時十足市值}

假設業主以綠表或白表身份,於今年年頭買入一個200萬元的單位,當時房署給予的折扣為30%,即單位當時的市值為約285.7萬元,如果市值樓價不變,即時補地價的金額為85.7萬元。假設業主看好明年樓價升幅有10%而又「夢想成真」,於明年所需要補地價的金額計算方法如下:(285.7×110%)×(285.7萬元 - 200萬元) ÷ 285.7萬元 = 94.27萬元

可見如預先補地價可省回8.57萬元,令獲利更加豐厚,不過業主在補地價前,必須要留意要有足夠餘錢,因為補地價須一筆過付清。

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