公元二零二零十二月十日，就是寧波推出《調整二套房信貸首付比例，加碼房地產市場調控政策》的那一晚，我躺在床上正昏昏欲睡，聽相老師突然打來電話：「秦老溼可曾為寧波樓市新政寫了一點什麼沒有？」
我說：「沒有，你知道的，我不擅長跪舔。」
他就正告我，「老溼還是寫一點罷；舔也罷，跪也罷，寧波購房者需要你這樣風騷的文字。」
這是我知道的，凡我撰寫的推文，大概是因為往往跪舔姿勢不夠標準、跪舔態度不夠誠懇之故罷，客戶投放量一向甚為稀落，然後在這樣吃糠咽菜的艱難處境中，倒也能怡然自樂。
要知道，熱點、土拍、新政是樓市流量的三大法寶。而流量，則是可以變相換錢的，這個道理我不可能不懂。
我也早覺得有寫一點這類文章的必要了，這雖然於我態度有悖，但在購房者來說，卻大抵是一件極好極好的事了。
可是我寫什麼呢？寧波住建、寧波發布等官方媒體不都已經發布了麼？我又有必要再去舔一遍嗎？
《走向共和》中有這樣一個經典橋段：一位太監面帶悅色地向老佛爺匯報：皇上拉的屎，顏色很正常。
做媒體的，難道不就是太監嗎？
白天要為「皇上」鞍前馬後，端屎端尿沒有節操，面對山珍海味嘴巴閉撈、佳麗三千口水咽好；夜晚孤枕淚相伴欲望無處逃，談何貞操？
既然如此，屎未涼，菊未冷，趁熱舔。
我將12月10日這次限購新政稱之為：寧波樓市新政3.0。為什麼稱之為3.0？且看下圖。
首先來說一下這個政策出臺的背景。
根據《寧波住建》公眾平臺正文前言所言：
12月10日，市住建、資規、人民銀行、銀保監四部門聯合印發《關於進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的補充通知》。
《補充通知》從強化住房購買資格管控、加強購房合同更名及住房贈與交易管理、調整住房信貸首付比例等四方面對7月6日調控新政進行了補充完善。《補充通知》自12月11日起實施。
為什麼是7月6日調控新政的《補充通知》？
答案可能是，這個政策本就是7月6日調整新政的一部分，早已制定好了，原本是決定在7月6日結合新限購圈出臺同步發布，結果因為某種原因，延遲了，或暫時擱淺了。
這說明了什麼？說明了某個層面一直在選擇折中方案。結合前兩天一直在微信群裡流傳的截圖。根據這份截圖，首套房要首付四成，二套房要首付六成。
最終，經過一兩天的發酵，這個謠言雖然變成了現實，但是又被折中了，即首套首付依舊三成保持不變，二套按揭與否執行標準不同。
如果再聯想近日瘋傳浙江省五大行調整房貸利率——首套房利率不低於5YLPR+55BP(5.2%)；二套房不低於5YLPR+70BP（5.3%），並於12月12日起執行的政策，不得不感嘆：
高明，實在是高明，背後必定有高人。
此前有人抱怨，現在是省會經濟時代，計劃單列市對寧波的意義越來越小，真的小嗎？
我相信用處依舊很大，至少在樓市政策制定層面，可以做到相對獨立自主，而不是一刀切。
否則萬一房貸利率調整確有其事（很有可能），並與浙江省同步，寧波購房者要多付多少利息給銀行？那可是一大筆錢。
再說具體政策。
透過官方晦澀難懂的政策性文字背後，我將它提煉為「一個中心，兩個基本點」。
「一個中心」即二套房首付調整政策，即：
市六區已有1套住房且相應貸款未結清的居民家庭，再次購買住房、申請商業性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低於60%；市六區已有1套住房且相應貸款已結清的居民家庭，再次購買住房、申請商業性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低於40%。
這個政策本質上大大利好無房戶！利好外地購房客戶。
同時，又抑制了一小部分本地客戶的改善需求，譬如你手裡有一套房按揭已還清，原本想墊墊腳買個700萬級的高端改善房，可是250萬首付已經很吃力了，結果現在又要接近300萬。
但是，對於真正想買高端改善房的客戶來說，這多增加出來的10個點首付比例還是能想辦法的，目前寧波主城區4萬+、150平以上豪宅，數量也有限，因而基本上對豪宅市場影響不太大。
那麼，有沒有人為了降低首付比例去假離婚呢？
答案當然有，而且將成普遍現象。
這就回到了兩個基本點之一：即規範合同更名和住房贈與行為。
如果你通過假離婚形式，將名下房產轉移到對方名下，騰出一個寶貴的無房家庭名額，那麼你將面臨以下幾個問題。
第一、你可以將房產贈與轉移到對方名下，但僅限於夫妻配偶或直系親屬，同時限售範圍的住房在限售期內不得辦理房產贈與交易。
目前寧波新房限售期最低為兩年，兩年，無房家庭優先購房後的限售期為五年，五年。
第二、你雖然不被限售條框束縛，將房產成功轉移到對方名下，同時婚也離了，但是你還要面臨以下兩種情況。
1、如果你是本地人，離婚前你的另一半在市五區（奉化區除外）只有一套或無住房的，你才可以有資格在限購區域購買一套住房。
這對於人均兩三套房的寧波本地人來說，影響比較大。但是卻利好奉化，一句話：想買繼續買奉化吧！
二、如果你是外地人，離婚前你的另一半在市五區（奉化區除外）無住房的，且你在購房之日起前三年在本市已連續繳納24個月及以上個人所得稅或社會保險的，你也可以申請在限購區域內購房一套住房。
反之，假離婚必須滿2年才能在限購區域內購房。
換句話說，身為外地人的你，可以在寧波最多買兩套，一套在奉化，一套在限購區，前提是離婚必須滿2年，且社保連續繳納24個月以上。
當然，還有一個很重要點，就是無房家庭搖到新房後的合同變更問題。
以前是可以變更為配偶、直系親屬，或配偶雙方共同所有，現在不行了，只能增加配偶或變更為配偶，不得更名給直系親屬，以防範購房者鑽無房家庭的空。
「兩個基本點」的另外一點就是關於父母投靠購房政策。
這個政策基本上是照搬杭州限購政策，我認為對寧波來說意義相對較小。
因為杭州相對浙江或全國來說，吸引力的確很大很大。因而，子女買了一套，還想再用父母名義再買一套……
我們來對照一下杭州、寧波兩地關於父母投靠購房政策。
杭州：在杭州9月4日發布《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》）中明確規定：
以父母投靠成年子女方式落戶本市的，須滿3年方可作為獨立購房家庭在本市限購範圍內購買新建商品住房和二手住房。
而寧波呢？
寧波：父母投靠成年子女落戶我市未滿2年，申請在限購區域內購買一套住房，須滿足以下條件：
父母雙方在市五區無住房且外地戶口，那麼父母之一自購房之日起前三年內在本市連續繳納24個月及以上個人所得稅（含零申報）或者社會保險。
父母投靠成年子女並落戶市六區未滿2年，申請在市六區優先購買商品房，須滿足以下條件：父母雙方在市六區內無住房；父母之一近三年內在市六區已連續繳納24個月及以上社會保險。
總之，父母投靠成年子女買房的比例，在寧波應該比較低。
以上就是關於此次寧波新政的一些粗淺解讀。
《走向共和》中老佛爺有句經典臺詞：
這一個國家最難得的，總是穩定。不管多好的事情，動靜一鬧大了，就不再是好事了。
寧波樓市也亦如此，最後總結一下基本感想。
感想一：這一輪樓市新政，依舊是風聲大雨點小，折中折中再折中。可見，來之不易的樓市繁榮，決策層絕不願它傾覆。
感想二：假離婚將再攀新高。目前在一二手房仍舊倒掛嚴重的市場背景下，搖號仍是一個巨大的誘惑。
感想三：無房家庭迎來了真正的春天。對於一些千人搶的網紅盤，無房家庭搖到的機率，將大大增強，甚至幾乎穩贏。
感想四：二手房市場賣方將逐漸回歸理性。倒掛太離譜的二手房東真的該醒醒了……
感想五：奉化雖是小娘養的，但比親生還親生。
至於其它，歡迎你來補充。