來源：華夏時報
原標題：17年進展緩慢終於按下啟動鍵 上海黃浦航母級舊改項目進入「實質性啟動階段」
建國東路動遷範圍內老舊小區 李貝貝 攝
華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報導
中海企業發展有限公司（00688.HK）下屬中海發展（上海）有限公司（中海地產）近日與上海市黃浦區人民政府正式籤訂合作框架協議，由中海地產對黃浦區建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目5幅土地進行開發建設。中海企業發展集團董事局副主席羅亮表示，「公司預計將投入近600億元，這將是公司發展歷史上投資規模最大的項目。」
值得注意的是，該舊改項目早在17年前即已啟動，但時至今日只改造開發了少量部分。對於該項目多年未能有實質性推進的問題，中海未對此進行公開說明。
進入「實質性啟動階段」
7月29日，中海企業發展集團有限公司與上海市黃浦區人民政府正式籤訂合作框架協議，由中海地產對黃浦區建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目5幅土地進行開發建設。
根據中海地產上海公司官微發布的消息，建國東路舊改項目位於黃浦核心區域，北鄰新天地、東接老城廂，項目佔地面積約14.75萬平方米，建築面積約30萬平方米，用地性質為住宅、商辦及公共綠地，預計涉及8500戶、約4萬人口搬遷，是黃浦最大的成片舊裡區域，也是上海餘留體量最大的毛地項目。
此前一天，中海地產母公司中國建築股份有限公司（601668.SH，以下簡稱「中國建築」）發布的《關於投資上海市歷史風貌保護及城市更新項目的公告》（以下簡稱「《公告》」）透露，該項目毗鄰淮海路新天地商圈，鄰近軌道交通8、9、10、13號線。其中67街坊以商辦用途為主，68-71街坊以住宅用途為主，規劃地上計容建築面積約36.8萬平方米（包括新建商品住宅、風貌保護及歷史保留建築等）。
8月3日，《華夏時報》記者來到建國東路舊改板塊。整體來看，儘管地處黃浦區這一「黃金板塊」，但建國東路舊改項目內的房屋基本為磚木混合結構的二級以下舊裡，房屋普遍年代久遠、陰暗低矮，電線如蛛網密布，生活配套較為落後。《華夏時報》記者看到，儘管動遷消息已經發出，但沿街小商鋪仍照常做著生意，不少房屋中介掛出的房源已打上「拆遷」標籤。建國東路上一家鏈家的工作人員表示，目前67、68街坊人已經遷走了，69街坊「還沒怎麼動」。
建國東路動遷範圍內老舊小區 李貝貝 攝
板塊內易居房友掛出的「最新房源信息」 李貝貝 攝
值得注意的是，該舊改項目並非中海此次新拿下的項目。在本地論壇上，記者看到有不少討論建國東路舊改項目的帖子，時間跨度長達十餘年。一名居住在69街坊的市民抱怨：「盧灣區都被撤了（這裡）都沒能拆」。
事實上，「中海上海」官微也用了看起來較為模糊的說法：「戰略合作框架協議的籤訂，標誌著建國東路這一航母級舊改項目正式進入實質性啟動階段。」
公開資料顯示，2003年7月，中海與彼時的盧灣區政府籤訂了盧灣區65、67、68、69、70、71街坊地塊的《國有土地使用權出讓合同》，土地出讓面積共計約18.8萬平方米。彼時，中海發展計劃將其開發為高檔商品住宅及商業、辦公區，總建築面積超過70萬平方米，預計最遲在2012年底前全部建成。但據當時的媒體報導，由於舊區改造矛盾突出，直到4年後盧灣區才頒發了65街坊地塊的《建設用地規劃許可證》，成為這個巨型項目的首期啟動地塊。
當時，65街坊徐家匯路258弄地塊被分拆為南北兩塊。2007年2月，摩根史坦利拿下南塊。5月又通過股權收購的方式，從中海發展手中拿到北塊項目的一半股權。2010年底，深受金融危機影響的摩根史坦利將65街坊南地塊66%的股權出售給凱德商用旗下的嘉茂信託投資基金。《華夏時報》記者看到，如今該地塊已成為「LuOne凱德晶萃廣場」，北地塊項目則分別建成了中海國際中心與中海環宇薈。
作為毛地，餘下的67-71地塊的開發卻停滯至今，中海方面並沒有對外作出說明。而《華夏時報》記者在一些本地論壇上看到，區域內的居民給出了「拆遷矛盾大」、「釘子戶」等說法，與早先媒體報導的說法一致。而中海為何在此時按下啟動鍵、公司未來在滬布局以及在舊改領域的考量等問題，中海地產方面同樣向《華夏時報》記者表示不予置評。
不過，公開資料顯示，2019年5月，黃浦區副區長洪繼梁對媒體表示，「十三五」末及「十四五」初，將聚焦建國東路地區及周邊7個地塊，涉及居民超過1.2萬戶。「這些地塊以毛地為主，我們將加強與開發企業的協調溝通，儘快穩定規劃方案、落實保護邊界，形成推進的總體策略和時間節點，爭取整區域實現突破，延伸新天地高端商務功能的輻射範圍。」
上海中原地產首席分析師盧文曦向《華夏時報》記者分析指出，這個舊改項目拖太久未必是中海方面所願意看到的，盧文曦說：「舊改推進難度的確大。從之前黃浦區政府的說法和此次態度來看，給予了中海極大的支持，舊改地塊，政府表態還是很重要的。」
「挑戰性非常大」
對於這一「航母級舊改項目」，不管是中海還是黃浦區政府均寄予厚望。
在「中海上海」官微發布的信息中，上海市黃浦區委常委、副區長洪繼梁介紹說，改造開發完成後，這片上海餘留體量最大的毛地項目將成為上海第二個「新天地」。舊改開發企業中國海外發展有限公司行政總裁張智超也表示，將按上海石庫門和街巷裡弄的尺度，從業態形式上將打造成上海一個新地標。
「方向明確就可以知道怎麼做了。」盧文曦認為，中海在上海的項目都賣的不錯，如果建國東路舊改項目有序推進，再加上企業本身較強的綜合實力和背景。「雖然體量很大，但對中海來說機會大於風險。」 盧文曦說。
從區位條件和未來規劃來看，該項目十分優質。不過，張智超也坦言，「這個項目的挑戰性非常大，在全國以往的棚改和舊改中都屬少見」。
上述《公告》解釋說，該項目位於上海市核心城區，項目實施周期較長，因後續房屋徵收、地方政府行業政策調整、房地產市場情況等變化產生的風險可能會影響本項目的預期收益。本項目投資建設相關方案、手續等須報政府部門審批同意，總投資金額、建設周期等在推進過程中存在變動風險。另一方面，因為該舊改項目內包括眾多文保建築，例如巴金故居、上海美術專科學校舊址、榮金大戲院等13處文物保護點，這對參與企業在資金實力、綜合城市運營能力、技術要求等方面都提出了極高要求。
儘管如此，中海地產方面仍顯得信心十足，表示「作為以資金實力雄厚、經營穩健而著稱的國內頭部房企，有母公司中國建築的鼎力支持，擁有先進的開發管理理念、豐富的城市更新與城市運營經驗、紮實的資源整合實力，都將成為建國東路舊區改造的重要支撐和可靠保障」。
根據上述《公告》，該項目計劃整體開發周期約6年，預計項目總投資約人民幣590億元，資金來源包括自有資金、股東借款、銀行開發貸款、銷售回款再投資等。
在具體的開發工作方面，中海地產已與上海市黃浦區國資委下屬國有獨資企業——中城集團籤約，共同開發上海市黃浦區建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目。雙方按照98%∶2%的出資比例共同成立上海中海海華房地產有限公司和上海中海海庭房地產有限公司兩家項目公司，擬正式啟動房屋徵收及後續開發工作。
值得一提的是，在上海舊改領域，中海屬於較早開始的房企。據中海方面解釋，自進入上海以來，中海即融入黃浦區城市更新工作，以「斜三地塊」為起點，先後開發了中海建國裡等7個項目，累計改造面積近20公頃，總發展面積近80萬平方米。目前，緊鄰70街坊的中海建國裡二期項目正在施工中，也是新天地板塊唯一新盤。
建國東路項目之外，2018年10月，中海地產斥資近100億元拿下的真如紅旗村舊改項目，為上海市區近年來出讓的最大規模綜合體之一。公開資料顯示，中海在2018年和2020年先後兩批次獲取普陀紅旗村七幅土地，紅旗村項目規劃總面積近100萬平米，涵蓋辦公、商業、文娛、住宅等多種業態。
對於此次建國東路舊改項目的「實質性啟動」，盧文曦認為，今年4月發生的「圍標」事件使得中海不便進入公開市場拿地，而舊改不失為一種比較穩妥的拿地方式。
《華夏時報》記者注意到，保持積極態勢的中海，2020年計劃新增土地權益投資預算人民幣1400億元，相比2019年權益投資額人民幣1134億元增長了23%。對於擴儲範圍，中海青睞一二線城市，但目前這些市場上的地塊價高、量少，同時也是多數開發商所關注的區域，市場競爭尤為激烈。據「觀點地產網」統計，今年前7個月，中海共斥資628.9億元，獲得土地面積約645.13萬平方米，完成年目標的44.92%。或許因為如此，對於每年擴儲都有增長任務的中海來說，城市更新類項目逐漸成為獲取土地的重要方式。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧