來源： 真叫盧俊的地產觀
還記得這篇《普陀為什麼是上海市區房價最低的地方》嗎
其實文章發出後，我們有收到這樣一條評論
短短3行，讓人一下就記住了這個叫 「中遠兩灣城」的地方
我翻了下這裡的房價，很神奇的是，在均價不斷走高的2020年
2020年-2021年上海房價走勢，來源：安居客
這裡卻異常「冷靜」，而且還逆市走低，這讓那些想跳價的房東情何以堪
2020年-2021年中遠兩灣城房價走勢，來源：安居客
其實這個超級大盤，無論是 區位，還是 設計施工 都很不錯
為什麼一個內環內的超級大盤賣得還不如一些外環板塊，為什麼一提到中遠兩灣城，很多人都笑的諱莫如深
這裡真的很讓人好奇
今日配樂《脫韁》
配一句好聽的歌詞：要你乘風遠航 要你揚指瘋狂 要你永存想像 要你快樂健康
01
什麼叫超大體量
實話實說也踩過不少盤了，但是第一次看到這裡還是有點吃驚
「中遠兩灣城」分東區、西區，一共96棟居住樓，有大板式，也有點式住宅點綴其中，密密麻麻排在一起
平均每棟在30層+，多往樓頂看看都能治療頸椎
「中遠兩灣城」光佔地面積就有45公頃，建面超過 160萬方，換算成實物你可能更有概念，這個面積相當於224個國際標準足球場
以前聽到90萬方，就覺得是非常大的盤了，這裡差點翻倍
而這些數字帶來的直接影響是
你在小區周邊可能找不到什麼吃飯買東西的地方，因為這些地方都在小區內部，基本上平均 每50米 就會碰到一家商店
寶能生鮮、康品匯生鮮、全家、喜士多...還有京東便利店、進口食品店、各種小賣部，飯點的時候，隨便一家清真拉麵館都是客源滿滿
不僅僅是吃飯、購物，還有其他服務，一兆韋德，也是超級放大版的
按摩店也有
總之就是各種 高、密、多、大
就連垃圾日產量一度達到100噸，一般小區的10倍
還有一種店，也很火， 中介門店
從你進小區開始，步行5-6分鐘就能看到一家中介，鏈家、中原、太平洋、21世紀、房友、Q房網等各種中介應有盡有
這裡面的鏈家，已經開到第4家了，圖片裡的這個鏈家，這段時間平均每天都會有一套這個小區的房源成交
可是成交這麼好，為什麼房價漲不上去
02
看看這裡的物業就明白了
走在小區裡面，你會感覺哪哪都是車，走著走著就要給後面的車讓路
不止四輪的，還有電瓶車
前後左右，側後方，他們都會竄出來，速度挺快，很難捕捉
白天還好，晚上沒什麼路燈，當你低頭玩手機的時候要小心，汽車電瓶車突然就離你很近
不過還好這裡路夠破，就算車輛雖然不鳴笛，只要你不帶耳機，也能聽到車顛簸的聲音
所以這裡的住戶都培養成，走路一定要走最邊邊
車輛搶了電瓶車的路，電瓶車只能上人行道，而且也沒人管，那車自己的路呢
被停滿了
地面停車費170元/月，地下1000元/月左右，所以大家都瘋了似的搶地面
最後就每個個體都走別人的路，讓別人無路可走
被停滿的還有樓棟門口
雖然每棟都有大堂，但都無人管理，門禁想進就進，各種小中介都有鑰匙
大堂也好看的，但是擺滿垃圾和快遞
挺好的一處樓體連廊設計，可惜下面被用來放雜物了
這裡像一個沒有物業的小區
中介告訴我，這裡物業快被炒掉了，幾乎不管事
夜幕降臨，你在小區裡看不到路燈，亮著的只有沿街店鋪和已經回家的燈火
樓棟電梯壞了，或者需要重新裝修了，樓棟裡的業主會集資自己來
而那些沒人修繕的樓棟，就是因為租戶比較多，房東也不想為了租戶花這個錢，於是就繼續破破爛爛
其實這裡不是沒有物業，這裡相繼出現過，業委會、居委會、黨委會等組織，物業權利也是幾經其手，發生過很多糾紛
究其根源還是， 人太多太多
所有問題，你放在不同體量能級去考量，結果可能會有質的差別
如果需要大家共同決議某項事情，那就更久了
更關鍵的是，物業費歸誰管、怎麼用，這麼大體量的物業費收繳、保管、使用都是容易引發爭端的地方
而且人多意味著租戶也多，就算是10%的出租率，也有將近1000戶的出租戶，將近5-6000的租戶，而「中遠兩灣城」的真實出租率可能高於10%
所以人員混雜是一定的
03
這也是為什麼「二房東」泛濫
無論是以前還是現在，你永遠數不清楚「中遠兩灣城」有多少二房東
為什麼會這麼旺盛
每日經濟新聞記者曾算過這筆帳：中遠兩灣城四期裡面，2009年一套130㎡的毛坯，租金只要3000元/月，二房東租下來後，簡單裝修下，分割成8-12間，每間租金在500-800元不等，這樣總體收益差不多是原來的2-3倍
所以這裡會有非常多 職業二房東，黑中介
而群租問題，也讓這裡的其他住戶和管理者頭疼不已
十幾個甚至幾十個租客擠在一套房裡，然後共用一兩個衛生間，不僅衛生條件差，而且還有很大的安全隱患
來源：舟山論壇
人多了以後，熱鬧是熱鬧，但更多的是摩擦，各種群體事件，屢見不鮮
2008年以來，上海市政府先後四次開展「群租房」問題整治
但一直屢禁不止，2014年，兩名消防隊員的犧牲，讓這裡群租房問題又一次推到風口浪尖
現在的「中遠兩灣城」， 仍然是二房東的天下
從志聯房產，到21世紀，最後鏈家，我找了3家中介，除了鏈家，這裡的租賃房源都不是從房東手裡直接租過來的
他們強大到，隨隨便便手上都是幾十套房源
有時候二房東也數不清楚自己手上還有多少個空房間在出租
而這類租賃最大特點就是
一切都好談
我從3200談到3000，又談到2800，從押一付三談到押一付二，最後押一付一也可以幫我問問
看我就要離開了，二房東放血大酬賓說這個價格還可以包水電
我不知道是我太會砍價，還是行情就這樣
最後我還是拒絕了，瘋狂在他的底線來回試探，我說還能看看別的嗎
二房東也是有脾氣
「我手上還有幾十套房，現在空出來的房間也有十幾間，也不能一間間帶你看吧」
說實話這麼好的環境，內環內旁邊又是蘇州河，小區卻是這個品相
有點可惜
04
還有一個基因式的難題
中遠兩灣城的前身，是上海市區最大、最集中的危棚簡屋集中區
改造前後的中遠兩灣城差別還是很大的
但很難改變的一點是， 這裡的交通、商業、醫院等配套依然薄弱
這裡背靠中山北路，前面是蘇州河，整體而言交通條件不夠便利，尤其是小區內部，體量大卻無法連貫交通，也沒有接駁車
所以大家都得開車，但是停車位又嚴重不夠
附近沒有大型商業，也缺乏醫院資源，在醫療資源最發達的內環，這裡離的最近的只有一家普陀人民醫院
周邊產業也很弱，雖然這裡曾是民族產業發源地，有過很多像大有餘榨油廠、上海振華造漆廠、中國近代第一個機器紡織企業上海機器織布局
但是，隨著水運逐漸退出歷史舞臺，那些原本依靠水運，在蘇州河岸發展起來的工業，逐漸遷移到交通更加便利的地方，只留下落寞的蘇州河
這些東西成了一種 基因式的存在，影響著中遠兩灣城的方方面面
而且中遠兩灣城的前身，還留下一個 根本性的難題
就是有限的土地資源，又需要安置龐大的人群數量
49.5公頃區域內，平均每畝土地上有居民31戶，當時這裡的建築密度和人口密度可稱得上全市之最
一方面社會非常關注這個內環第一大盤的建築設計和品質，另一方面，又不得不面對超高的容積率
這樣的局面，其結果自然走向兩極
說到最後
其實這樣的中遠兩灣城不難理解
一邊是內環內蘇州河畔，一邊是巨型群組現場
一邊是高端住宅小區，另一邊卻是垃圾亂堆、快遞攤滿大堂
生活場景的複雜讓身處內環內核心地段的「中遠兩灣城」有種郊環回遷房品相
這是一種被拉扯的無奈
擁有最美的蘇河灣景色，卻成了中介口中「性價比高」的代名詞
今天的中遠兩灣城，從複雜的歷史年代走來，經歷了一系列變化，成了一個時代的縮影
很多人買在這裡，但只是過渡，他們知道自己跟租客唯一的區別，就是他離開的時候可以賣掉這裡換套更大的
因為沒有誰想留在這裡