本文作者：寧靜致遠雪騰
我當時買二手房是找中介買的，結合自身買房經過，談一下二手房交易流程。
買二手房的流程：準備買房—選房看房—籤約定房—辦理貸款—繳稅過戶—物業水電交接—入住。
⑴準備買房
首先要看看自己有沒有購房資格，各個城市的規定不一樣；
其次要了解自己買房的目的，是投資，學區房，工作用房。
再一個，需要根據自己的經濟狀況，了解銀行貸款相關政策規定，對房款總數有一個預期，就是看看以你的經濟實力，你能買多少錢的房子。
還有，要知道自己想買什麼戶型，是二室一廳還是三室一廳。傾向於高層還是多層。
當年我是為了買學區房，首先查了下所在城市比較好的小學和初中是哪幾所，然後雙學區房有那幾個片區，這幾個初中最近幾年的中考率怎麼樣，有個大體方向。
因為怕自己有些手續整不明白，所以當時選擇了房產中介，全國比較有名的有中原地產，鏈家，21世紀不動產等等好多，我實地對比看了幾家，當時是選的鏈家，總體還不錯，反正也分業務員，有的比較熟練老道，辦事效率能高點，年輕的就差點，還比較正規。
我當時選擇的貸款買房，銀行貸款年限一般是10.15.20.30年，一般銀行規定，借貸人和貸款年限之和都是在60-70年之間，不同銀行的時間長短各不相同。比如某個銀行要求最高60年，你35歲去貸款，那麼你最多只能貸25年，貸不了30年。就是你買房的時間越晚，那麼給你還款的時限也就越少。我當時30多歲，結合每月工資，符合貸款30年條件，算了下自己可以承受的總房款在150萬左右。我結合自己家庭成員情況，初步想買一個小3室的戶型。
⑵看房選房
一定要現地看房，網上說，網上看的圖片，視頻都是浮雲，要實地感受，感受周邊環境，感受房間尺寸。我認為應該重點考慮以下幾方面的因素：位置，周邊環境（是不是學區，離幼兒園，小學近不近，有沒有超市，菜市場），戶型，樓層。了解下樓盤本身的樓間距、容積率；樓盤周邊是否有工廠，鐵路，高壓線等各種汙染情況。
我當時看房，主要是先去中介店裡，根據自己可以接受的房款額，戶型情況，中介會給你推薦一部分二手房，然後你從裡面選10個或20多個，由中介負責跟房主聯繫預約，每天就跟著中介一起去現地看房，當時是看了20套左右，最後從3套中反覆對比選擇了1套。
⑶認購籤約
等你相中某一套後，中介業務員會聯繫買賣雙方到中介的店裡對房產價格進行商談，一般是中介門店的店長主持，一次可能談不妥，因為二手房都有砍價餘地，我當時是談了2次，砍了5萬元錢。籤約談判前，要親自看賣方提供的房屋不動產權證。談好價格後，中介會提供一份房屋買賣合同，由中介對主要條款進行朗讀解釋，雙方商定好合同細節，籤訂購房合同。其實主要是付款時間，違約責任等。
這裡重點強調一下，特別是買學區房的，一定寫明，房東於那年那月那日前必須把戶口遷出去。再一個，因為二手房裡面有很多物品，一定跟房東商量好哪些他可以搬走哪些是留下的，寫到合同裡，要不然有些房東把花灑，水龍頭，掛式空調全拆走了。
好多中介一般在買賣雙方籤完合同，就把中介費收了。這個要和中介提前講好，中介費具體付款方式是什麼，最好是籤訂房屋買賣合同交一半中介費，不動產權證出來再交另一半中介費，要不然後續中介要給你協調辦理銀行貸款，協調辦理房屋過戶，錢都付完了，就沒有約束力了。
再一個，籤訂合同前，消費者需要對自己能否辦理按揭貸款有一個預計。要明確如果按揭辦不成，雙方各自的責任是什麼。別最後貸款辦不下來，定金還不給退，中介費還不少花。
⑷辦理貸款
辦理貸款，需要買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續。一般需要貸款人提供資料：
1、申請人和配偶的身份證、戶口簿，結婚證原件及複印件3份；
2、《商品房房買賣合同》；
3、個人徵信報告；
4、需購房人收入證明，銀行流水；
銀行對貸款申請人信用，收入進行審核，看個人情況和房地產市場情況，商業貸款一般2-5月就能放貸。我的是3個月後放的貸款。
如果中介幫忙給你辦理貸款，有些中介可能會多收你貸款額1%的貸款服務費，就是中介幫你協調銀行貸50萬，要給中介5000元貸款服務費。這個要提前和中介講，協調貸款的開支是不是已經包含到中介費了，正常如果談好，是不用多交這個貸款服務費的，就交房款1%的中介費就全包含了。
一般銀行要求，貸款人個人月收入要是每月還貸額的2倍以上。比如你每月還貸5000元，那你工資得是10000元以上。如果本人工資不滿足條件，你可以和你愛人一起貸款，這樣你兩個的工資就可能達到要求了。再一個銀行要求要有貸款人所在單位開的你的收入證明，工資5000元以上的要有半年或一年以上的銀行流水，5000元以下的只要單位收入證明，不要流水，不過也分銀行，一般是這樣。
⑸繳稅過戶
籤訂購房合同後，需要到繳稅大廳辦理繳稅業務。需要繳納契稅，交易手續費等；如果是經適房，還需繳納土地出讓金，一般為房款的1%。買房需要繳納的主要稅費：
（1）契稅；90平方米以下首次購房的按1%繳納；90—140平方米按房價1.5%繳納；140平方米以上按房價3%繳納。
（2）房屋交易手續費；按房屋建築面積乘以3元/平方米。
（3）房屋產權登記費：80.00元。
（4）房屋評估費；按評估額0.5%繳納。
繳費完畢，中介組織買賣雙方到綜合服務大廳辦理房產過戶，一般2周到1個月的時間就會下來買房者的不動產權證了。然後把不動產權證給銀行，銀行會給你的房產辦理抵押，爾後再把不動產權證還給你。
⑹物業交割
賣房人結清水電，物業費之後，把電卡，水卡，天然氣卡交接給你，千萬記得要過戶，改成自己名，便於以後網上繳費和電話提醒，也別忘了去物業進行住戶更換登記，然後辦理入住就可以了。
最後記得要讓賣方人把他的戶口從你的房子裡遷出去，因為只有他牽走了，你才能把你的戶口落過來。落戶是拿不動產權證，原戶籍所在地派出所開的準許遷出證明，結婚證，兒女出生證等到轄區派出所辦理落戶。