來源： 鳳凰網房產
鳳凰網&鳳凰網房產 作者楊春蘭 陳維
8月18日，中緬邊境雲霧繚繞的群山之間，臨滄邊合區海誠清水河中央商務區建設項目在大雨之中完成了主體工程啟動儀式。
工地的對面，是已完成主體建設的孟定清水河口岸新國門大樓，隔著南汀河與緬甸相望。其現代的建築風格與周邊的原始森林、幾百米之外的邊境小鎮比起來，顯得既突出又新穎。一切都在預示著，這裡將在不久的將來，會崛起一座新城。
（中國孟定清水河新國門效果圖）
清水河中央商務區是海誠控股將打造的清水河國際產能合作區的核心部分，按照規劃，整個項目總用地面積約7.9平方公裡，建設周期15年，預計總投資約160億元人民幣，最終將建成集跨境電商、金融、會展、進出口加工、商貿物流、中緬文化體驗為一體的標杆級商旅小鎮。這也是海誠控股繼西雙版納勐臘縣南臘新區、寮國磨丁經濟特區之後的又一個邊境之作。
因為這個項目，孟定清水河口岸，這個並不知名的邊境小城，也被推到了前臺。的確，清水河這個國家一類口岸也很難再低調下去，兩個事件將在短期打破這種局面：一是今年年底大臨鐵路通車，歷史上未完成的那段滇緬鐵路將以新的面孔出現，屆時，昆明到臨滄臨翔區只需要3個小時，不需要再像現在開車走「S」形；二是明年臨滄到清水河口岸的臨清高速將全線通車，兩地的開車時間將從現在的4小時縮短到2小時內，同時，這條高速連接的是玉溪到臨滄的高速，這樣就與昆曼大通道無縫銜接，泛亞鐵路中西線也就此連通。兩者相加，昆明到清水河的陸上時間距離將縮短一半。
這兩條路的意義重大。對內，臨滄可直接接入全國高速鐵路網，與國內各地形成更緊密的聯繫；對外，中國通往印度洋最便捷的陸上通道變得名副其實，清水河則是中國境內的「最後一公裡」，清水河國際產能合作區則為重要戰略支點和通道樞紐。
（中國清水河一級口岸交通示意圖）
海誠控股在泛亞鐵路中線密集布局之後，在西線又會如何發力？當天儀式結束後，海誠控股副總裁陳磊與鳳凰網進行了對話，談海誠控股的外拓與慢行，以及清水河項目的特殊價值。
海誠的外拓與穩進
在陳磊看來，成立至今已有20年的海誠控股，和其他的企業不太一樣。「海誠一直是在開發過程中尋找項目更多的價值點，同時海誠的發展路徑也隨之變化，以前的海誠是一個很純粹的房地產開發企業，但現在已是多元化集團。」
在開發中不斷變化，這在海誠控股正在打造的寮國磨丁經濟特區上體現得最為明顯。據陳磊介紹，在2011年海誠決定打造磨丁項目的時候，當時甚至還不知道項目的具體定位，而到了2013年，項目才正式明確為 「一帶一路」倡議下的中國寮國磨憨-磨丁經濟合作區。
起家於西雙版納的海誠控股，在不斷向外走。「向外有兩個維度，一個是向中國的內地再走，比如說到普洱、玉溪、昆明，甚至到重慶、成都。另外一個是向國外走，尤其是中南半島，尤其是緬甸、寮國、泰國等泛亞鐵路沿線國家。」陳磊說。
秉承國家「一帶一路」發展倡議，海誠開啟了昆曼大通道沿線的戰略布局。發揮區位優勢，從昆曼沿線核心城市、熱點城市向周邊城市輻射，由中國境內向寮國、緬甸、泰國等東南亞國家擴展。以昆明空港經濟圈為起點，往南走依次有撫仙湖廣龍小鎮、峨山彝人文化小鎮、普洱的普洱茶小鎮、景洪告莊西雙景、勐臘的南臘新區、寮國磨丁經濟特區等。國境之外，還布局寮國的琅勃拉邦、會曬、波喬，泰國的芭提雅，直至新加坡都有海誠的落點。西線通道則已布局臨滄、保山，而清水河國際產能合作區就是西線上的重點項目，從這裡出境，跨越緬甸曼德勒、最終到達緬甸皎漂港。
以上是發展方向的獨特之處，陳磊認為的另一個不一樣的地方，在於海誠的「慢」。
「海誠的項目，不管是臨滄的佤山鳳城、清水河項目，或是中老連線上的磨憨-磨丁、西雙版納的告莊西雙景、玉溪的撫仙湖廣龍小鎮，海誠控股開發的項目與其他同類型企業走的不是一樣的路線。」陳磊說，有的企業講求的是高周轉，這種高周轉會帶來產品的標準化複製，而這種標準化的產品就會導致城市的千城一面，「昆明無非是小一版的武漢，武漢無非是小一版的上海。北京有座百貨大樓，昆明、景洪也有，這樣一來，城市就會失去特色。」
他認為，雲南本身就是一個比較特殊的地方，文化多元，景色也多元，而且是幾個維度的多元。比如說風景，雲南有最高的梅裡雪山主峰卡瓦格博，海拔6740米，4000多公裡邊境線上的低海拔地區則有德宏、騰衝、臨滄、西雙版納、紅河等等，不同的地域都有不同的風景。這些都造就了氣候、植被、民族文化的不同，也決定了雲南的各個城市，不能像內地大多數城市那樣「標準化」發展。
「海誠看到了這種多元化，所以在版納就有傣泰文化為核心的告莊西雙景，在撫仙湖就有以滇中文化為底色的廣龍小鎮，在普洱就有以茶文化為基礎的普洱茶小鎮，在臨滄就有民族特色的佤山鳳城。這些都是根植於各地不同的文化內涵來打造的文旅項目，這也是一種文化自信。」
（繁華的告莊西雙景 圖源網絡 侵刪）
因為認真挖掘，所以慢，但是海誠不怕這樣的慢。「慢是慢一點，但是我們還是很強的，別人學不上。」陳磊說。
這種耐心換來的是精品：告莊西雙景已是西雙版納當之無愧的城市封面；作為中國第二個跨境經濟合作區，寮國磨丁經濟特區也是中老鐵路上最受關注的項目，與之輝映的還有一線之隔的南臘新區；廣龍小鎮也成為撫仙湖新的城市名片。如今在海誠的藍圖裡，清水河國際產能合作區將會是中國-印度洋陸上貿易的重要轉口港，以打造中緬貿易大通道。
清水河的遠大前程
具體到清水河項目，陳磊認為其意義不僅僅在於緬甸，有更高的戰略價值。
在中緬邊境線上，雲南有3個國家一類口岸：瑞麗姐告、騰衝猴橋和孟定清水河。前兩者因為有史迪威公路的歷史影響，知名度較高，清水河孟定則相對不為人知。三個重要中緬通道其實都承載了一個很重要的功能：通向印度洋。但從通道的便捷性和順直度而言，清水河無疑是最優的。從公路來看，從昆明出發，同樣是到達印度洋緬甸皎漂港，昆明—玉溪—臨滄—清水河—皎漂的總距離約1555公裡，昆明—大理—瑞麗—皎漂總距離約1664公裡，昆明—猴橋—皎漂總距離約1816公裡。換言之，與瑞麗、猴橋相比，清水河到皎漂的距離分別縮短100~300公裡。至於鐵路方面，目前規劃的能從昆明直達緬甸皎漂的鐵路就只有從清水河和瑞麗出境，前者依然比後者要節約近200公裡。
除了空間上的優勢，清水河至緬甸皎漂這條中緬通道更重要的意義在於，「它真正可以繞開馬六甲海峽，直達印度洋，這在目前的國際形勢下，意義重大。」
（泛亞經濟圈交通路線示意圖）
在陳磊看來，不要去單純比較孟定和瑞麗誰的通道價值更大，其實更應該將兩地視為一個中緬邊境經濟帶。就好比珠三角、長三角，不光是一個城市的發展，還有周邊的系列城市一起形成經濟圈。比如上海崛起之後，帶動了蘇州、無錫、南通等城市的發展。「如果只是一個通道，它是承載不了這麼大的經濟體量的，而經濟帶的發展則會形成各自的優勢。」
陳磊認為，中緬通道的建立核心在於「通」，一方面是從清水河通向我國內部地區，另一方面是通向國外。「國內再通，國外不通，那清水河就是一個死角。」
清水河顯然不會朝這個方向發展。
先看國內，按照清水河的交通規劃，將建設鐵路、公路及航空為一體的立體網絡。目前觸手可及的是今年年底將開通的臨滄—大理高鐵路線，該鐵路開通後從臨滄到大理只需要一個小時，從臨滄到昆明也就三個小時。而臨清鐵路也已納入十三五規劃，即將全線動工。航空方面，國際南莊機場選址已經完成，預計在2020年將開始建設。
公路方面，臨清（臨滄-清水河）高速公路、中緬大道（振清快速路）目前已基本建成，將在明年實現全線通車。另外一個好消息是，墨臨高速（墨江至臨滄）也將在2020年底全線通車，其與昆磨高速相連，屆時昆明到臨滄將從8小時縮短到4小時，使臨滄融入到昆明4小時經濟圈行列。而且，廣東到臨滄再到緬甸不再需要經過昆明，運輸成本會極大地降低。
再看緬甸，目前中緬正在積極推進「一帶一路」倡議中的基礎設施互聯互通，而我國援建的緬甸新滾弄大橋也已在今年9月全面開工。「新滾弄大橋修通之後，都不用我們去引導，貨車司機自己就會算帳，由於裡程的縮短，運輸成本、時間人員成本自然降低，更願意走這邊。對於口岸來說，距離和位置更重要。目前來說，清水河就具備這種先天條件。未來清水河將是中緬經濟走廊的重要支點，或者說是樞紐。」陳磊說。
中緬之門 口岸新城
聯動兩國，境內關外打造中緬共建邊境經濟合作區核心區，是海誠控股的清水河目標。與海誠的大多數項目一樣，清水河國際產能合作區採用的也是產城融合模式。
「我們講的產城融合，是既要有產業，又要宜居；商業氛圍要好，也要有生活的煙火氣。」陳磊說，這是海誠對文旅項目的定義，目標是讓全國人民來到這裡都覺得好玩。比如說告莊西雙景，海誠的目標是版納人能在這裡把特色產品賣出去，比如說香茅草烤魚、檸檬烤雞、小粒咖啡等。」
而關於清水河國際產能合作區未來會引入的產業，陳磊介紹，基礎產業首先是物流，但除了物流以及配套服務之外，還應該會聚焦在當地農業以及相應的加工產業，以及輕工業也會引進。「我們並不會把其他地方淘汰的、會汙染環境的產業引進到清水河，我們要做的是依託口岸、雲南旅遊等基礎元素來打造的產城融合，把文化特色、地域特色挖掘出來。」
（清水河國際產能合作區規劃效果圖）
按照規劃，清水河國際產能合作區7.9平方公裡的國土面積裡，包含三軸三心一帶四片區。
「三軸」包含中緬大道商貿發展軸，這條也是城市發展主軸；國際物流產業加工軸，以倉儲物流及產業加工為主；振清線文旅軸，依託原來老國境線以及南汀河山水美景打造文旅度假勝地。
「三心」則是以國際物流線串聯的國際產能合作中心，以新國門片區為核心的CBD商貿區中心，以老國門片區為中心的跨境風情旅遊中心；「一帶」為清水河城市景現帶，是整個城市的景觀軸線，集聚了城市的主要休閒功能；「四片區」為核心CBD區、現代物流與加工區、跨境商貿旅遊區、文旅養生度假區。
如今，項目首先啟動的是清水河中央商務區，位於清水河口岸新國門東側，佔地面積為90.78畝，計劃總建築面積約為25萬平方米。整個項目集衣、食、住、行於一體，配套中高端酒店、酒店式公寓、高級客棧、集中性商業體以及辦公寫字樓、免稅商場等。
（清水河中央商務區效果圖）
「目前的清水河基礎設施還非常落後，屬於起步階段，但是在未來，清水河是承載著國家戰略的地方。這裡是中緬之門，口岸新城。」陳磊說。