——————深圳城市更新舊改——————
隨著城市舊改的不斷深入
獲得回遷房的拆遷戶不斷增多
回遷房交易也較為常見
在價格這一方面
回遷房相對便宜
是不少外漂購房人的備選
但也有不少的問題存留在心中
今天我來幫你解疑答惑
關於回遷房你要了解的「二十問」
01
什麼是回遷房？
回遷房就是在舊改項目拆遷補償時，拆遷主體賠給回遷戶的房子。
回遷房，全稱「回遷安置房」，是舊改項目實施拆遷的主體賠付給「被拆遷權利人」的回遷安置物業。
本質上是「以舊換新」的結果，即拆遷主體拆掉原有建成的舊物業，以新建物業置換原有舊物業的結果。
02
為什麼會有回遷市場存在？
拆遷主體控制成本的需求與農民想獲得更高補償的天然矛盾，決定了回遷安置房流通的市場存在。
實施舊改的拆遷主體，在拆遷補償過程中主要有兩種補償方式，其一是貨幣補償，即用貨幣現金實施補償；其二是物業置換，即用未來建成的新物業置換現有的舊物業。
而拆遷主體為了控制資金成本，一般會壓低貨幣補償的價格，這時原業主只能將回遷房賣給別人以獲得更高的價格，然後買家也因為價格遠低於市場商品房價而獲得實惠。
03
買回遷房買的是什麼？
本質上客戶購買回遷房買的是「待拆遷」的舊物業，是一套「商品房期房」。
而拆遷主體本質是針對原物業進行補償，而不必管原物業背後的權利人是張三還是李四。
一旦客戶與拆遷公司籤訂「拆遷補償協議」，客戶便以「拆一代」的身份等著拿到開發商賠付的紅本商品房就行。
04
買回遷房的手續、主要流程是什麼？
首先跟原物業權利人籤訂《房屋轉讓協議》，附帶有專業測繪報告(明確物業坐標、地址、面積)，確認舊物業的買賣手續。
再跟拆遷公司籤訂《拆遷補償安置協議》，確認買受人作為原物業權利人獲得拆遷補償的權利。
一旦《拆遷補償協議》籤訂並落款蓋章，買受人即獲得補償資格，然後等待舊改完成並建成商品房交付即可。
回遷房在深圳的市場和運作方式非常成熟了，手續合法合規，安全放心。
05
是否限購、是否限售、能否貸款？
不限購，外地戶口可以購買、深圳多套房也可購買、香港戶籍也可購買；
不限售，拿到紅本就可以二手房交易；
不能貸款，回遷指標因為是客戶直接向私人購買，所以不能貸款。而且相對於深圳的房價，本來就是首付的價格。
06
回遷房有哪些戶型？
開發商會考慮回遷戶的需求，一般小戶型大戶型都會有，白石洲項目住宅戶型，分別為：55㎡、80㎡、100㎡、120㎡、160㎡，180㎡、260㎡、260㎡（複式），公寓有四種面積，分別為：35㎡、50㎡、70㎡、120㎡。
07
到時如何選房，客戶購買的回遷面積與開盤戶型面積不一樣怎麼辦？
舊改項目商品房開盤前，會提前給原來的回遷戶統一選房，回遷戶選擇好後，才開盤進行發售的，採取公開、公平、公正的抽籤形式，只是還不確定選到幾樓，什麼朝向。
選房原則是選擇補償面積與戶型面積最相近的戶型，比如您買的是100㎡，如果沒有100㎡的戶型可以選擇，則選擇最貼近100㎡的面積，根據合同的約定，多退少補，具體的退補細則《拆遷補償協議》都有明確約定。
08
回遷房的建築質量如何？
回遷房建築質量與同一個商品住宅小區的商品房建築質量完全一樣，大堂、電梯、公共部分裝修、地下室空間、建築外立面、所使用建築材料，全都一樣。
唯一可能不同的是回遷房是室內毛坯交付，商品房則可能毛坯、可能精裝修交付。
09
回遷房與同期商品房的相同點？
回遷房與同期商品房質量相同、權利相同、價格相同，作為融資抵押品、二手交易、學位申請等與同期商品房無異。
回遷房本質上就是新建成的商品房。
在深圳只要是通過舊改獲得補償的回遷房，都有紅本產權證。在《拆遷補償協議》中有明確說明。
10
客戶買了回遷房後，辦理房產證時有沒有額外的費用？
開發商會不會另外再收錢？
客戶購買的回遷房本質是「以舊房換新房」，實質與原拆遷戶享受同等待遇(正宗的「拆一代」)，在交房時開發商不再收取任何購房款項(面積補差除外)。
只是在辦理不動產登記時，需要按政府規定繳納契稅、印花稅，及辦證工本費。
該部分費用按《拆遷補償安置協議》相關約定執行。而且因為該房源屬於產權置換，可享受契稅減免優惠措施。
11
回遷房的核心優勢是什麼？
優越的投資資產，以市場商品房價的5-6折購入，然後坐等價值翻倍；
不限購(解決購房名額問題)
不限售(不受深圳三年限售政策限制)
12
怎麼證明購買的原業主的物業具備回遷補償資格？
關鍵在於能否與拆遷主體籤訂《拆遷補償安置協議》，只要能籤訂真實的《拆遷補償安置協議》，即從法律層面保障了客戶的回遷安置資格。
13
怎樣保障交易安全可靠、沒有糾紛？
客戶購買的物業是否有權屬糾紛、是否存在一房多賣，是否原業主有債務風險等等問題，客戶通過與拆遷主體的《拆遷補償安置協議》的籤訂，由拆遷主體的審核把關及信用背書過濾上述風險。
而拆遷集團落款蓋章即意味著拆遷主體與客戶達成置換物業的契約。客戶未來取得在《拆遷補償安置協議》中約定的商品房，必然以客戶的名字辦理不動產登記。
如果原來的業主在房價高漲的情況下要求毀約，客戶仍然可以被拆遷人身份，憑《拆遷補償安置協議》主張回遷安置的權利。
況且客戶向原業主購買的這部分面積，具有唯一性，即拆遷主體就這部分舊物業只與客戶籤訂了《拆遷補償安置協議》，而沒有就這部分舊物業對應的面積與原業主籤訂任何協議，所以原業主想毀也沒有依據。
14
回遷房投資回報率大概是多少？
回遷房一般為開盤價5-6折，考慮投資周期，在房價不漲的情況下，一般年化20%以上收益率。
15
回遷房以後能不能像正常二手房一樣賣出？
當然能，回遷房本質上就是一套商品房。回遷房辦理出不動產證後即可馬上進行二手交易，沒有限售3年的限制。
16
回遷房的不動產登記價格是我的買入價格嗎？還是市場商品房價？
目前深圳已經辦理不動產登記的回遷房一般有兩種情況，第一是按照市場商品房價登記；第二是按照成本價(包含地價、建築裝修等全部成本)登記；具體何種方式，由開發商定奪。
但是不論採用何種登記價格，均不影響該套房產本身的價值，好比你10年前在深圳買了套房價格6千元/平，現在想賣多少錢一定是看這個小區的市場均價，而不是你的買入成本價。
二手房價一定是隨行就市的，而不是看它的登記價格。
如果回遷房登記價格是成本價，會不會影響二手交易稅費?
按照深圳現行的二手交易稅費法規，不管回遷房登記價是市場價還是成本價，對二手交易稅費的影響是完全一樣的。
目前深圳二手房交易主要有契稅、增值稅、個人所得稅三大類。而這三個稅種的核收都只與二手房實際交易價格即「網籤價」有關，與原登記價無關。
17
萬一有釘子戶怎麼辦？
舊改既涉及企業利益，也涉及大量政府利益，如果因為個別釘子戶到導致項目推進受阻，企業、區政府、街道、村委會等部門都會協調推進，解決個別業主的不合理訴求導致的「釘子戶」行為。
目前深圳還沒有任何一個城市更新項目是因為個別「釘子戶」導致項目流產的情況。
18
已經交房的回遷房項目有哪些?
著名的有：南山大衝、綠景紅樹灣壹號、龍崗萬科天譽、佳兆業城市廣場、龍華壹城中心、坂田銀湖谷等等；
19
買一套回遷房能賺多少錢？
18年6月時白石洲的小產權房交易市價已達4.2萬元／平，到2020年5月份已經達到7.2萬元/平，到2020年7月份已經達到8.5萬元/平，按合同開發商承諾6年內交房 (僅供參考) ，2026年7月份又會是多少呢？
目前區域的周邊基本沒有新房，二手房價則多數集中在 10-16萬/平之間。如果是科技園片區，大概13~19萬，如果是白石洲的西邊的老房子，比較便宜，大概8~9萬，如果是白石洲的右邊的豪宅區，比較貴，大概14~18萬，以白石洲的定位，舊改完成以後應該是超越大衝的片區，目前大衝均價14萬/平米，就算大衝往後6年不漲價，6年後綠景第一期建成至少也要十五萬往上，現在購買的價位就相當於購買了原始股。
20
買回遷房如何判斷好壞？
要注意什麼？
購買回遷房，首先要判斷開發商是否屬於真正有實力的品牌開發商，大品牌開發商在選擇項目階段即用嚴苛專業的標準規避了很多政策、規劃、項目本身的缺陷等風險。
同時判斷拆遷主體是否有實力，因為舊改的特殊性，上市公司在做舊改項目前期一般會委託本地具有實力與影響力的拆遷主體，進行舊改的前期工作，包含拆遷、規劃報批等，而拆遷主體的實力直接決定了其能否妥善處理本地政府、村企關係，快速平衡各方利益，快速推進項目拆遷。
判斷物業、原權利人的真實性。藉助專業人士過濾市場噪音、找到真正的「賣家」 並和誠信的賣家籤約，然後快速取得拆遷主體的《拆遷補償安置協議》為核心依據。
對項目的進度、規劃要有一定的基本了解。避免採坑。
做好自己的資金籌劃。因舊改項目商品房建成周期普遍相對一般商品房要長，因此一旦決定投資，該部分資金需要沉澱一段時間，耐心等待回遷物業建成交付，取得投資回報。在交樓辦出房產證前，變現比較困難，所以需要做好資金籌劃。
因回遷房投資屬於私人間買賣，交易一經達成，便無法撤銷。所以需要考慮成熟後，再決定投資。
任何有價值的投資都需要時間的沉澱
回遷房投資本質上是投資一個城市
一個地段的未來
是一場跨越周期的投資
高額的回報需要耐心等待
時間是價值回報最好的朋友
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