克而瑞研究中心 房玲、洪宇桁
導讀：
拿地積極，高開工快銷售，連續四年分紅比例超40%。
【銷售增速繼續保持高位】2019年，金科及其投資的公司實現全口徑合約銷售金額約1860億元，同比增長了56.6%，增速在同等規模房企中相對較快，完成了全年目標的124%。銷售回款則達到了1610億元，同比增長53%，回款率高達87%。2020年目標銷售額2200億元，計劃新開工3600萬平米，充足的貨量供應是企業銷售規模發展的基石。
【拿地保持積極，布局「八大城市群」】2019年新增土地建築面積3323萬平方米，新增土地總價888億元，拿地銷售比為0.48，繼續保持積極的態勢。企業在穩定自身在大本營成渝地區的市場佔比的同時繼續積極布局其他七大城市群，區域布局更加合理平衡。
【營利穩定增長，保持較高派息率】2019年金科實現營業收入677.73億元，同比增長64%；歸母淨利潤為56.76億元，同比增長46%。與此同時，企業的銷管費用率也下降了0.4個百分點至3.7%，成本控制有所加強，未來盈利水平有繼續提升的空間。值得注意的是，金科2019年擬現金分紅24億元，每股派息0.45元，以2020年3月23日收盤價計算，股息率為6.36%。近年來金科保持高比例分紅，這也將助力金科得到保險、公募等中長期價值投資者的更多關注。
【財務結構持續優化，資金鍊較為穩定】2019年底，金科的持有現金為360億元，較於期初增長了20.6%，現金短債比略微提升至1.1，現金基本能覆蓋短期負債，長短債比也提升至2.01，淨負債率較期初下降16.3個百分點至120.23%，銀行授信額度在2019年底為2022億元，企業的資金鍊較為穩定。
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銷售
高開工快銷售
2020目標增長18%至2200億元
2019年，金科及其投資的公司實現全口徑合約銷售金額約1860億元，同比增長了56.6%，增速在同等規模房企中相對較快，完成了全年1500億目標的124%。合約銷售面積則達到了1905萬平方米，同比增長了42%，銷售面積位居行業前列。此外，金科2019年全年實現的銷售回款達到了1610億元，同比增長53%，回款率高達87%。
從城市布局來看，重慶地區的銷售額達到了549億元，同比增長了18.3%，對集團的銷售額佔比為29.5%，同比降低了9.5個百分點，在重慶以外地區的銷售金額則同比增長了82%，對集團的貢獻率大幅提高，企業的全國化布局更為均衡，蘇州、南寧、合肥、成都以及杭州這5個重點城市對企業全年銷售額的貢獻超過了19%。
近兩年，金科的銷售規模一直保持較快速度的增長，主要與其持續加大開工力度有關。2016年開始連續幾年的新開工面積增速都保持在70%以上，2019年企業的新開工面積達到了3163萬平方米，完成了全年的開工計劃的105%，充足的貨量供應是企業銷售規模發展的基石。
2020年金科的全口徑銷售目標為2200億元，同時計劃新開工面積為3600萬平方米。按此計算，金科2020年銷售規模的增速至少為18.3%，新開工面積的增速為13.8%。從金科近年來的銷售增速以及開工速度來看，雖然2020年會受到疫情的影響，但是完成這兩個目標的問題依然不大。
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投資
拿地保持積極態勢
區域布局更加合理
2019年金科新增土地建築面積3323萬平方米，同比增長了61.8%，新增土地總價888億元，同比增長了26.8%，拿地銷售金額比為0.48，續保持較為積極的態勢。這種拿地戰略使得金科的總土地儲備快速增加，有力地支撐了金科「高開工快銷售」的發展模式。
而從地塊權益來看，金科在2019年的新增土儲建面權益佔比為64.2%，與2018年的64.1%幾乎相同，未來企業在通過合作進行規模快速擴張時也需要適當增加項目的權益比例，來維持銷售規模和營收增長的平衡。
2019年金科新增土地平均樓板價較2018年全年繼續下降了21.6%，主要是因為企業繼續加大了在三四線城市的拿地力度，在三四線城市的新增建面佔比從2018年的38.6%大幅提高至69.5%。
在區域分布方面，金科繼續聚焦「三圈一帶」、「八大城市群」等重點城市進行深耕發展。相比於2018年，2019年金科在大本營成渝城市群的拿地佔比降低了10%，轉而增加了在長三角、長江中遊、北部灣以及山東半島這些地區的投資力度，這些變化說明金科的全國化布局仍然在持續推進。
截至2019年底，金科的總土儲中重慶地區的面積佔比降至29%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北佔比分別達到22%、18%、16%、7%、5%，布局結構更加合理，有利於企業分散市場風險，更加健康穩定發展。
截至2019年底，金科土地儲備可售建面將近6700萬平米，按照企業在2019年的銷售規模計算，這些土儲足夠滿足企業3年左右的開發，較為充足。
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財務
盈利水平穩定
保持較高的分紅比率
2019年金科實現營業收入677.73億元，同比增長64%，主要來自重慶、四川和江蘇三個區域，其中重慶區域佔比達51.4%，相比於2018年降低了11個百分點。與此同時，金科的毛利率同比略微提高了0.3個百分點至28.8%，主要是因為營收佔比較高的重慶區域毛利率也提升了0.3個百分點至32.3%。然而值得注意的是，金科在四川和江蘇兩個重點區域的毛利率都有所降低，且都沒有超過25%，未來隨著企業全國化的推進，大本營以外的區域的營收佔比預計也將持續增加，企業的利潤率能否繼續保持還有待觀察。
金科在2019年實現淨利潤63.57億元，同比增長58%；歸母淨利潤56.76億元，同比增長46%，淨利率9.38%，與上年基本持平。值得注意的是企業的成本控制有所優化，銷管費用率相比於2018年降低了0.4個百分點至3.7%，盈利水平還有繼續提升的空間。
值得注意的是，金科2019年擬現金分紅24億元，分紅比例高達42.3%；每股派息0.45元，以2020年3月23日收盤價計算，股息率為6.36%。金科保持高比例分紅，近四年來累計分紅達67億元，分紅比例保持40%以上，持續回報投資者，同時也將助力企業得到保險、公募等中長期價值投資者的更多關注。
財務結構有所優化
資金鍊較為穩定
截至2019年底，金科的持有現金為360億元，較於期初增長了20.6%，現金短債比則較期初略微提升至1.1，現金基本能覆蓋短期負債，企業的短期償債壓力不大。從長短債比來看，金科在2019年底的長短債比為2.01，較2018年末的1.95也是略有優化。與此同時，2019年底金科的淨負債率為120.23%，較期初大幅降低了16.3個百分點，將永續債計入負債之後企業的淨負債率為123.66%。總體而言企業的財務結構相較於年初有了不少優化，未來仍可以繼續努力。
2019年，金科的融資方式依然較為多元化，動用了公司債、美元債、中期票據、超短融、ABS等多種融資方式，企業的銀行授信額度在2019年底為2022億元。在融資環境長期保持收緊的背景下，多元化的融資方式、未雨綢繆的授信額度以及強力的銷售回款都是對企業資金鍊穩定有力的保證。
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多元化
「四位一體」
各板塊攜手並進開創新增長點
金科在2018年底正式提出了「四位一體」的發展戰略，將民生地產開發、科技產業投資運營、文化旅遊康養以及生活服務四大板塊作為未來的重點發展方向。除此之外，期後金科在2020年2月宣布將集團原商業中心拆成商業管理公司和社區商業部，未來可能成為金科多元化戰略的新增長點。從2019年的表現來看，金科在其他三個多元化板塊也有了較大的突破。
在科技產業投資運營方面，金科產業已進入重慶、四川、湖南、山西、山東、陝西等8個省份11個城市，其中2019年新進駐城市6個，累計開發和運營產業園區項目19個，面積超900萬平方米，成功打造了重慶兩江健康科技城和山西智慧科技城等標杆項目，報告期內實現營業收入約31億元，成為了金科集團新的增長極。
在生活服務方面，截至2019年底金科生活服務集團已進入了全國200餘個城市，服務近800個項目，合同管理面積2.46億平方米。與此同時，金科生活服務的收入也穩定增加，2018年全年實現營業收入17.34億元，同比增長約41%；2019年也實現營業收入23.1億元，同比增長約33%。
在文化旅遊康養方面，金科文旅集團致力於成為「美好休閒度假引領者」，2019年4月與成都置信集團正式達成戰略合作，同年8月又戰略攜手澳洲威秀集團，規劃全國樣板項目。未來金科文旅計劃通過與世界知名IP以及中國傳統文化IP的深度合作，打造特有的文化旅遊產品。目前金科規劃中的金科國際旅遊度假區投資規模預計將超過200億元，佔地2000~5500畝，直接對標對標迪士尼、環球影城等全球知名度假區，可能成為金科文旅的標誌性項目。
排版丨楊燕
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