珠西綜合交通樞紐江門站(以下簡稱「江門站」)將於近期與大家「見面」了。因樞紐而成門戶，因樞紐更繁榮。一「城」激起千層浪，一座「珠西城市客廳」開始從夢想照進現實。
如今，樞紐新城高樓林立，鱗次櫛比，吸引了越來越多房企進駐和市民安居樂業，成為市區最熱門的樓市板塊之一，呈現出一派繁榮景象，樞紐新城未來可期。本期「看樓市板塊新貌見城市品質提升」系列報導第二篇聚焦樞紐新城板塊，在江門站即將開通之際，一同探尋板塊未來發展潛力。
江門日報記者 李銀換 陳祺偉
A 前世今生
從不被看好到圈粉無數
2015年，市民阿輝買了新會美吉特的住宅，約6100元/平方米，他並不是很中意。當時，那裡就像是城市的「郊區」，一片荒蕪，沒有配套。其實他更偏向於配套成熟的會城中心城區樓盤，不過高達8000多元/平方米的價格超出了他和家人的預算，只好退而求其次。
2018年，美吉特廣場開業，這是新會第一個大型城市綜合體;從只有屈指可數的樓盤，到越來越多房企進駐……阿輝見證著樞紐新城板塊的發展，他笑著說：「當時無奈的選擇，現在看來是選對了。」
從不被看好，到圈粉無數，樞紐新城現在是眾多置業者所嚮往的理想居住區域。眼下樞紐新城正處處是熱火朝天建設的景象，隨著區域的發展和各項利好消息的落實，吸引越來越多樓盤進駐和市民前來安居樂業。
博富控股總裁助理譚華駒見證著樞紐新城從無到有的迅猛發展，他回憶稱，博富是2014年進駐這個板塊的，建設項目為博富南湖壹號，當時板塊內一片荒蕪，進駐的知名房企屈指可數，項目也不多。目前的兩大商業綜合體之一——美吉特廣場當時還在建設當中，萬達項目還沒有落地，周邊的配套奇缺，這裡是「市民眼中一片荒蕪的郊區」，樓市自然不被看好，在售樓盤並不多。「可以說，當時這個板塊，大部分市民是不看好，或者說根本沒有關注到的，市場還處於一個發展萌芽階段。」譚華駒說。
「一個地區的崛起和發展，房地產公司的進駐和樓盤的拔地而起是先兆。」譚華駒表示，博富控股作為較早進駐樞紐新城的房地產商之一，不僅有幸成為樞紐新城從謀劃到落地、從快速發展到崛起騰飛重大歷史進程的見證者和參與者，更成為樞紐新城發展紅利的受益者。眼下的樞紐新城正是熱火朝天一片繁華景象，近年來吸引了新城、大華、中糧、保利、富力、華僑城、中南置業等全國知名房企相繼進駐。
美智地產市場研究中心總監張鎮蘭表示，2016年，樞紐新城板塊內的房企較少。隨著交通樞紐、教育配套、文旅配套等逐步推進，板塊熱度持續升溫，隨後眾多品牌房企紛紛進駐，房價也節節攀升，樞紐新城目前成為了新會人置業首選區域。
B 記者走訪
樓盤眾多，房價堅挺
記者走訪了解到，樞紐新城板塊已聚集了博富名苑、大悅城·新悅錦雲、大華博富·御潭江等十多個在售樓盤項目，同時還有部分項目如領會國際，預計在年內入市。新會會城的新樓盤項目主要集中在樞紐新城，住宅供應量充足。記者梳理發現，2020年1—9月，新會網籤數前十的樓盤大多集中在樞紐新城，板塊熱度高。
在業內，將樞紐新城核心區劃分為中央商務區(CBD)、中央居住區(CLD)、臨江核心區(CRD)、生態休閒區(ELD)等功能區。從房價來看，目前中央商務區的房價最高，其中海悅天鑄均價約18000元/平方米(帶裝修)，博富名苑、嘉駿花園、駿景灣領譽等項目部分住宅備案均價直逼豪宅線(14943元/平方米)都在該區域;中央居住區集中了較多新樓盤，如大悅城·新悅錦雲等，均價在12000元—13000元/平方米之間;臨江核心區目前在售樓盤不多，僅大華博富·御潭江，均價約11500元/平方米(帶裝修);相對而言，生態休閒區的房價則較低，如保利西海岸、方圓·月島首府，均價在9500元—10000元/平方米(帶裝修)之間。縱觀市區各板塊，樞紐新城的房價較堅挺，成交情況也比較理想，市住建局數據顯示，2020年9月，新會一手住宅網籤均價為10480元/平方米，同比上漲16.5%;成交量657套，同比上漲49%。其中，樞紐新城是重要力量。
張鎮蘭分析稱，樞紐新城房價堅挺主要原因還是樞紐新城的升值潛力較大，是新會乃至整個江門的區域價值高地，房企對於自身產品的打造也是非常用心，都是拿出了企業標杆級的產品。
房地產行業流傳著這麼一句話：「短期看金融，中期看土地，長期看人口」。在譚華駒看來，新會房價一直表現堅挺，這跟新會人口結構和城區面積有關係，歸根結底是跟供求關係有關。新會人口接近80萬，原來大部分都集中在鄉鎮，而舊城區樓盤供應量少，近年隨著鄉鎮人口的不斷地湧入，造就了新會房價堅挺的基礎。另外，樞紐新城的大型商場超市、高端住宅、大型停車場等生活配套設施不斷完善，政府還在板塊統籌布局教育、文化、醫療等服務配套，進一步完善相關配套。這樣，提升了區域的整體居住環境，打造「一站式」宜居生活圈，也承接舊城區人口外遷和鄉鎮人口的湧入功能，一手住宅供不應求，其房價自然就保持堅挺。
C 區位優勢
路通財通，通達則繁華
攤開地圖，一方面，樞紐新城以三縱四橫高速公路網實現對外連接;另一方面，樞紐新城依託江門大道、國道G240、會港大道等快速幹道形成區內互聯互通。此外，美吉特廣場、萬達廣場等大型城市綜合體遙相輝映，還擁有文華小學、新會尚雅學校、江門廣雅學校等優質教育資源……可以看出，樞紐新城的教育、商業、交通等配套日漸完善，因此受到購房者的追捧。
與此同時，眾多房企爭相布局，以在此「佔據」一席之地。樞紐新城有何獨特優勢，吸引眾多房企爭相進駐?
譚華駒分析稱，江門站開通在即，將給樞紐新城帶來更大的發展機遇。「路通財通，通達則繁華」，江門站為新會帶來的不僅是一個交通樞紐，更是一個經濟樞紐、產業樞紐及人才樞紐。目前，樞紐新城的藍圖剛剛展開，就有了高起點、高規格的規劃設計，而且周邊有著較強的產業經濟支撐、相對豐富的土地資源支持，可塑性強，存在更多的可能，這也是樞紐新城的另一大優勢。未來依靠江門站，可以連通周邊城市，使江門與深圳、廣州等一線城市實現1小時經濟圈，可以說，江門站帶來的不僅是片區的騰飛，更是新會乃至江門的騰飛。
「隨著江門站開通運營在即，樞紐新城從概念逐漸發展成為集歷史、文化、旅遊、經濟於一體的宜居、宜業、宜遊、宜創的新興之城。」譚華駒表示，在江門站開通的強大帶動和輻射作用下，大大加速粵港澳大灣區的人流、物流、資金流匯聚到樞紐新城，成為了大灣區投資熱土，這樣一隻「潛力股」自然吸引眾多房企落戶。
業內人士伍先生表示，江門站的開通對城市發展是重要利好，實力房企都希望布局樞紐新城板塊，以彌補其布局各縣市(區)的「版圖」。
張鎮蘭分析稱，樞紐新城的規划起點非常高，珠西樞紐中心的定位是服務整個粵港澳大灣區的四大交通樞紐之一，是灣區城市連接粵西的重要節點，從珠西樞紐中心落址新會，可以看出樞紐新城所處的地理位置非常好;樞紐新城土地資源豐富，以大交通TOD的概念帶動板塊發展，各片區規劃合理，前景發展是明朗清晰的，自然吸引更多房企、居民前來開發和置業;除了有先天優勢外，通過各方努力，樞紐新城的教育資源、公園資源等近幾年也相繼落地，其中不乏江門廣雅學校、文華小學等名校，自然更受購房者追捧。
D 未來發展
項目豐富，潛力無限
放眼未來，樞紐新城板塊將更加熱鬧。
從近期土拍情況可窺見一斑。6月3日，位於樞紐新城的新會10號地塊被新城控股(廣州億昌企業管理有限公司)以底價摘得，折合樓面價約5952元/平方米;9月15日，經過超50輪的競價，歷時一個多小時，海倫堡以總價約7.8億元竟得樞紐新城建設用地面積約48052平方米的商住用地，折合樓面地價約6529元/平方米，溢價率約15%……近年來，樞紐新城成交多宗「熱門靚地」，吸引了多家「新面孔」進駐，土拍熱度、溢價率普遍高於蓬江、江海，在一定程度上證明了樞紐新城市場的發展潛力。
著名經濟學家馬光遠在「新啟樞紐時代會見珠西未來」樞紐新城發展高峰論壇上表示，樞紐新城是珠三角難得的一張白紙，土地資源豐富，規劃好、發展好這片區域至關重要。
今年2月，新會樞紐新城公共配套設施12項工程啟動建設，12個項目總投資超過50億元，包括市政基礎設施項目;商業服務設施項目包括江門農商銀行總部大樓、文華商業廣場;文化、教育、衛生、體育配套設施項目包括新會實驗幼兒園(樞紐新城分園)、樞紐新城體育運動設施、新會中醫院新院首期;生態環境整治工程項目。這批項目的啟動，標誌著新會區合理優化城市空間布局、全面提升城市品位形象、加速推動產業轉型升級的大幕正式拉開。
「作為樞紐新城的見證者和參與者，我們倍感自豪。」譚華駒表示，同時，希望樞紐新城發展越來越好，也歡迎更多的房企進駐，給市民提供更多的好項目、好房子，滿足更多市民自住和投資的需求，共同為樞紐新城的發展添磚加瓦。
業內人士對於樞紐新城未來的發展前景充滿期待。譚華駒認為，樞紐新城正以日新月異的速度不斷成熟，江門站的正式開通，將標誌著樞紐時代的正式開啟，未來值得期待!近幾年，除了本土房企外，還有不少全國知名房企已進駐到片區，在一定程度上提升了區域的房地產發展水平和人居環境，居住價值在不斷提升。從發展潛力來看，樞紐新城無疑是江門地區最值得市民關注和看好的區域之一，對於置業者來說，可以根據自己的經濟情況，在樞紐新城中選擇合適的板塊進行置業。
張鎮蘭表示，目前樞紐新城樓盤推出的產品雖然存在一定同質化，但未來樞紐新城的樓市發展將會更加多元化，除了高層住宅外，還將會有疊墅、別墅、公寓、寫字樓等面世，價格及消費層次也將更分明，購房者會有更多選擇。
樞紐新城板塊介紹
樞紐新城位於新會區主城區南側，北至新會大道，南至銀鷺大道，西至民和路，東至江門水道。其中，樞紐新城核心區範圍約2.7平方公裡，以江門站為中心，東至軌道交通產業園，南至厚德路，西至啟超大道，北至南湖路。
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樞紐新城一靚地掛牌
規劃建設都市文旅中心
江門日報訊 (文/圖 記者/李銀換) 10月24日，江門市公共資源交易中心發出公告，JCR2020-174(新會32)號地塊，即新會區樞紐新城明德一路與江門大道相交的西南角地塊將於11月27日摘牌。該地塊掛牌起始價為12.18億元，折合樓面地價約3821元/平方米。
該地塊用途為城鎮住宅和商服用地;出讓建設用地面積106240平方米(約159畝)，容積率為2.0—3.0，計算容積率總建築面積為212480—318720平方米，本地塊劃分商業建設區佔地54184平方米與住宅建設區佔地52056平方米。記者梳理發現，此次土拍的一大亮點是商業計容建築面積所佔計容總建築面積的比例須不少於51%，即商業建設區佔地面積大於住宅建設區佔地面積。
出讓公告要求，本宗地塊須規劃建設一個商業計容建築面積不少於9萬平方米的建築單體，該建築單體定位為都市文旅中心，且業態必須包含室內遊樂場、電子競技館。其中，室內遊樂場面積不少於18000平方米，競得人須在籤訂《網上掛牌交易成交確認書》之日起90天內，提供與以下任意一家室內遊樂場品牌的《合作協議書》，且約定合作期限不低於10年，室內遊樂場設備投資額不低於1億元。遊樂場品牌包括：日本萬代VR樂園、日本世嘉都市樂園、英國樂高主題公園、韓國樂天世界、國家地理探險家中心樂園、HelloKitty室內主題樂園。
另外，都市文旅中心內還需建設一個國家A級電子競技場館，建設標準須符合中國國家標準化管理委員會官網發布的《電子競技場館建設標準》(中華人民共和國團體標準T/CSVA 0101—2017)中關於A級電子競技場館的相關標準要求。
都市文旅中心要求建設主題遊樂場和電子競技館，在江門實屬少見。對此，裕隆基地產總經理李豔芳表示，都市文旅中心通常是以當地傳統文化作為延伸的綜合體，但從該地塊規劃看出，政府不只想做一個傳統文化的延伸，更想跟上時代的步伐，與主題遊樂場、電子競技等新派文化做接洽。畢竟在這幾年內，先是亞運會首次納入了電子競技，後是上海市舉辦以全球性為主的電子競技比賽，政府也開始關注到新時代的文化，與時俱進。
儘管該宗地塊建築面積大，總價及整體建設門檻較高，但業內人士預測該地塊有望摘牌。
「就個人而言，是相對希望該地塊能出讓成功的。」李豔芳表示，新興文化產業開始衝擊市場，城市要進步，必須跟上時代的步伐，這對於該板塊的價值與整個發展都將是重要的一步。根據地塊高門檻的條件以及現時周邊消費者水平來推測，即使項目落成後，也可能會面臨一個較長的空窗期。
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