「8秒售罄」、「一夜漲百萬」、「天價喝茶費」，難以想像，這些曾經在2016、2017年充斥深圳樓市的現象，又在2020年的春季重現。深圳樓市近期熱度飆升，與投資需求入市、市場做多炒作有關。
來 源丨21世紀經濟報導（ID：jjbd21）
記 者丨張曉玲,申楚源,謝麗婷,辛繼召,張敏
編 輯丨李清宇,曾芳,黎雨桐
「8秒售罄」、「一夜漲百萬」、「天價喝茶費」，難以想像，這些曾經在2016、2017年充斥深圳樓市的現象，又在2020年的春季重現。
疫情後深圳樓市的這波爆發，成為3月份以來房地產市場最熱門的話題。與之對比，全國樓市依然冷清，深圳的情況成為特例。
然而與幾年前的火爆不同的是，深圳樓市這輪熱潮，背後有諸多人為的因素在推動，炒作的氛圍更為濃烈，開發商、中介、各類掮客、投資者、貸款公司等等，都涉身其中。
4月以來，深圳住建局已連發兩文，嚴打市場亂象，尤其是喝茶費這類。此外，政府還準備了更多的調控手段，將視市場情況繼續推出。
4月20日，21世紀經濟報導記者從消息人士處確認，中國人民銀行深圳市中心支行已向深圳市各商業銀行下發通知，緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。
該通知要求自查今年以來新發放的房抵經營貸（含借款人為企業或個人），包括貸前、貸中、貸後等情況。
具體是，對於貸前，自查貸前準入情況，對借款人名下經營實體的真實性調查情況，借款人持有被抵押房產時間情況，企業成立時間情況。對於貸款管理情況，重點梳理借款人（含企業或個人）自疫情發生（1月25日）以來新購房產（含住宅和商務公寓等）並以新購房產作抵押的貸款情況，以及計劃申請財政貼息和預計實際貸款利率水平情況。對於貸後管理，自查借款人貸後新增房產的檢測情況。
圖/新華社
房抵經營貸資金，也被稱為「房抵貸」，是指借款人以自然人名下的房產（住房、商住兩用房）作抵押，向銀行申請一次性或循環使用的消費或經營用途的人民幣貸款。
被「刺激」的炒房客：開發商、中介、渠道公司、自媒體共同炒作
深圳的炒房客、中介們都記得，疫情後第一個線下開盤的項目，是位於蛇口太子灣的灣璽項目。
這個項目由央企地產商招商蛇口開發的，備案名稱為雲璽大廈，預售房源為225套。
來自多家中介和代理機構的信息顯示，在3月7日，灣璽第一次開盤，僅放出70套房源，2000萬左右一套的豪宅公寓，號稱開盤即售罄。
由於是疫情後的第一個開盤項目，當時這個消息被廣為宣傳，刺激了很多人的神經。
緊接著，灣璽又在3月13日推出14套房源，總價4200萬起步，同樣號稱8秒售罄。配合自媒體、中介的宣傳，再次引爆。
4月5日，灣璽第三次放出54套公寓，市場消息顯示當天就賣完了。
與此同時，關於灣璽開發商「捂盤惜售」、「宣傳秒光、售罄」、「收取喝茶費」等質疑也蔓延開來。
同一個項目為何要分三次開盤，而且每次就放出部分房源？深圳業內人士認為，灣璽的做法就是典型的「飢餓營銷」，為此，招商蛇口已被政府部門約談了。
4月9日，灣璽的開發商、深圳市大子灣樂灣置業有限公司發表聲明，稱自己沒有「捂盤惜售」等行為，「秒光、售罄」等消息也不屬實。
樂灣置業即為招商蛇口的子公司。其表示，綜合考慮蓄客情況、營銷成本等各方面因素，本項目根據產品戶型面積段調整中介公司佣金點數，並於2020年3月7日、3月13日、4月5日三次集中進行中介轉介推介活動，屬正常銷售行為，被外界訛傳為「三次開盤」。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，灣璽138套公寓三次推盤，每次就放十幾套、幾十套，而且為了準備3月7日疫情後的第一次推盤，各方渠道從2019年底就開始蓄客，自媒體大力配合宣傳，把中介渠道用全，渠道費給到了3個點（一套房最低的佣金就是60萬），用足了辦法促銷。
「因為這是頭炮，打不響，後續推盤和整個樓市預期，就完了。」李宇嘉說。
中介、渠道公司、自媒體是開發商的重要幫手。他們在朋友圈及網站同步銷售數據，大量發布、積極散播售罄的信息，將市場氛圍炒作起來。
這樣一波操作後，在「豪宅灣璽三次開盤三次售罄」的消息刺激下，深圳樓市投資炒作的熱情、投資性需求被徹底激活了。
「買灣璽的基本都是投資的，畢竟幾千萬的資產肯定不是第一次買房了，疫情後，許多人擔心貨幣貶值，就想入手房地產資產，而灣璽是公寓，購房資格等方面操作起來更容易，」深圳一位資深投資者說。
在他發起的微信群中，許多人都在討論近期的幾個熱點項目，包括價格、成交、貸款等等方面。而在深圳，類似這種投資客微信群還有好多個。
深圳中原地產研究中心調研顯示，3月份入市的需求中，投資性購房比例已佔到了38%，逼近2016、2017年牛市高峰期的40-45%。而在市場熱度飆升後，這個比例，在4月份可能更高。
圖/圖蟲
暗自流通的「百萬喝茶費」
經過開發商、中介、渠道們的層層鋪墊，深圳樓市的投資需求被激發出來，投資客紛紛入市的同時，「喝茶費」也重出江湖。
所謂喝茶費，即購房人通過中間人，付一筆錢給開發商，以此來獲得想要房源的一筆費用。一般是在樓市火爆或房源搶手時才會出現。
購房者陶宇（化名）最近就有了這樣的遭遇。據他稱，年前曾看中寶安區一個項目的房源，戶型什麼的都滿意，當時找銷售預留了，後來趕上疫情沒有來得及付定金，結果這幾天開發商突然表示，如果再買要多交100多萬的費用，讓他心裡很不舒服。
要收「喝茶費」的項目還有不少。近日，「家在深圳」的業主論壇上，深圳寶安區海納公館的「喝茶費」價目表曝光。一套116平方米4房戶型的房源，總價1120萬，喝茶費100萬；89平方米3房戶型的房源，總價816萬，喝茶費85萬。
記者以購房者身份，走訪了深圳寶安區多家中介。其中一名中介表示，海納公館、潤恆都市名薈等項目都可通過交一筆錢選房，但是目前查得很嚴，等月底有消息後，會介紹一個「關係人」見面談。
據中介介紹，具體操作流程是，雙方見面後，購房者與「關係人」會籤署一份協議，然後去銀行聯名開戶，做一個資金帳戶監管，將「喝茶費」凍結在裡面。
如果後期購房成功，網籤備案合同以後，雙方共同去銀行，同時在場的情況下錢就可以轉到「關係人」帳戶，「關係人」不能單方取錢；而後續要是出現糾紛，或者沒買到房，則根據協議退錢，銀行的資金會自動解凍，退回原帳戶。
對於「購房人買到房後悔了不想給錢怎麼辦」，中介說，買房人想賴這個錢的情況，沒有遇到過，「說實在的，別人既然敢做這種生意，那肯定有把握能讓你給錢，肯定有這種門路」。
他表示，之前有成交過、操作過的，是前海的頤灣府。但是像華潤、招商這種央企操作不了，華潤城1234期，這種只能靠運氣自己去買了；華潤深圳灣悅府，以前也有操作的，但是那個代價太大了，一套363的戶型，差不多得給一千萬的好處費，那個代價太大了就沒必要了。
此外，萬科的項目也操作不了。不過萬科近幾年在深圳也很少有新房供應。
圖/視覺中國
什麼樣的人充當著中間人、「關係人」？該中介透露，「深圳專門有一批跟開發商老闆有關係的人，靠這種關係賺錢，主要是他們在操作」，在目前的嚴查下，開發商和中介一般不會直接插手。
另據深圳資深業內人士透露，其中，「喝茶費」主要的資金流動涉及買房人（或投資客）、外場中介、駐場中介、開發商內部人員、掮客等多方人員。
其表示，主要中間人一般有兩到三個，即投資客與中介聯繫後，「喝茶費」通過外場中介轉給駐場中介，再轉至開發商內部負責人手裡；但一些小型開發商也有可能只有一個，錢直接由中介轉給開發商。
除此之外還有一種情況，關係戶、掮客，那些與開發商或政府部門有關係的人，可以利用這個資源，充當中間人。
當記者進一步追問具體協議內容時，上述中介則表示暫時不清楚，要到月底有消息後才知道，只是再三強調有保障。
中介坦言，對於深圳搶手的樓盤，年前就已經存在喝茶費這種情況了，「畢竟新房限價，即使加了『喝茶費』，還是比周邊二手房便宜不少，不這樣的話說白了買不到房子。」
他透露，「喝茶費」突然被爆料，是因為之前購房者與「關係人」沒談妥。
「中間人剛開始是要80-100萬，購房人就給了50-60萬，那別人就給他拿的低樓層，3樓4樓，然後他就不滿意，就這種事情起了糾紛，捅出去了。」
中介表示，深圳「喝茶費」的現象很普遍，尤其像寶安區等地段比較好的樓盤，或多或少都有這種問題。「你只看到被爆料那幾個，是因為新盤就那幾個，寶安區的新盤大多都是一樣的，現在都是這種操作。」
另一邊，中介還推薦了同為寶安區的盛意家園，據悉該項目將在月底開盤。「盛意家園買不買得到也很難說，但估計流程都差不多。」
圖/21世紀經濟報導 甘俊 攝
深圳嚴打：對收取「喝茶費」等深入調查，嚴肅處理！
針對市場近期的亂象，深圳寶安區住建局發文顯示，涉及「喝茶費」的樓盤包括新錦安海納公館、雲璽錦庭、潤恆都市名薈等。
4月10日，海納公館公告，表示不存在收取「喝茶費」、「更名費」等情況，且項目所有住宅產品已全部售罄。
不過，記者從寶安區中介處了解到，目前雲璽錦庭已經沒有房源了，但明確表示海納公館和潤恆都市茗薈還是有的，只是目前還不能買，「最近這一片正在嚴查，差不多到月底的時候可以有消息。」
深圳的「喝茶費」由來已久。
對買房人而言，遇到被收「喝茶費」的時候很不爽。對於投資客而言，有時候他們寧願支付這筆費用，以換取套利空間。
一名在深圳買房十多年的資深投資者表示，她見過幾萬、幾十萬的喝茶費，也見過600萬的。甚至有時候是買房人主動要交的。「截至目前，以前那些交過喝茶費的人，都是賺了的」。她說。
有業內人士指出，「喝茶費」多少，取決於房子本身價值和市場價值的價差，其本質就是低於市場價導致供小於求。
當前市場上，「喝茶費」出現的根本原因，在於限價導致新房二手房價格倒掛，即便多交了一筆錢，也能馬上賺到差價，有套利空間。
據諸葛找房研究中心數據，寶安中心區的二手房每平米基本都在10萬以上。
相比之下，涉嫌收取「喝茶費」的深圳寶安區海納公館，戶型在76-118㎡的房源，單價區間在7.4-10.8萬/平方米，總價區間在562-1274萬/套，平均備案價89976元/平方米。
李宇嘉認為，喝茶費主要是由於開發商或者中介機構，認為項目價格遭遇政府限價低估，便內部拿下房源再按市場價進行出售。「很多這種行為實際上都是開發商自己主導的。」
更多是開發商為繞過政府限價做出的舉動，基本最終都會流到開發商手中。
李宇嘉認為，喝茶費使限價政策存在一定程度的失靈，人為抬高了購房成本，助長市場炒作情緒，不利於房價穩定，也與「房住不炒」主基調相背。
4月18日，深圳住建局發文表示，對部分市民反映個別樓盤「收取喝茶費」、「捂盤惜售」、「惡意加價」等問題，已會同各區和相關部門深入調查，將根據調查結果對惡意炒作房價的行為依法依規嚴肅處理。
未來三個月，住建局將聯合相關部門對於以下行為進行整頓：二手房掛牌價格明顯高於市場真實成交價，機構及個人惡意炒作房價，部分自媒體發布擾亂市場秩序不實言論，評估機構高評高貸，以及「黑中介」違規經營。
南財快評：嚴查「房抵貸」 謹防樓市違規「加槓桿」
近期，深圳樓市迅速升溫，一些炒作現象也重出江湖，其中便包括對「房抵貸」的使用。
深圳受益於各項區域發展利好，房地產需求向來旺盛。但受制於地理條件，城市外擴空間不足，市場供應又相對有限。
因此，深圳樓市有其獨特性，主要表現為房價上漲動力充足，且在政策利好集中釋放時，市場容易滋生出炒作之風。除「房抵貸」外，近期深圳部分項目「日漲數十萬」，還曝出天價「喝茶費」等炒作現象，對全國房地產市場帶來了一定的心理衝擊。
在這種背景下，央行深圳市中心支行嚴查「房抵貸」流入房地產市場的做法，無疑符合樓市調控中「去槓桿」的基本基調。
國家統計局發布的數據顯示，3月份，70個大中城市中有38城的新建商品住宅價格環比上漲，比2月增加了17個。其中，一線城市（4個）、二線城市（31個）、三線城市（35個）新房價格環比漲幅分別為0.2%、0.3%、0.2%，均比2月有所擴大。
對於從疫情中逐漸復甦、部分區域已出現過熱現象的全國樓市來說，嚴查類似房抵貸等「加槓桿」的行為也頗有必要。
一方面，隨著新冠肺炎疫情逐漸得到控制，疫情期間積壓的市場需求逐步釋放，容易引發市場反彈。對金融槓桿實施嚴格管控，無疑有助於遏制樓市「虛火」。
另一方面，避免信貸資金過度流向樓市，引導其進入其他實體經濟領域，對於在疫情中受到重大影響的實體經濟來說，有著更重要的意義。
始於2017年的本輪樓市調控，至今已持續三年時間，成果也頗為顯著。在近期市場反彈跡象隱現的背景下，恪守「去槓桿」的基本思路，使「房住不炒」的理念進一步深入人心，仍是十分必要的。