我是廣叔，你相見恨晚的買房導師，廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下精選問答內容來自「廣叔談房」公眾號。
提問：你好廣叔，首問：有兩套房產分別是70方的兩房和100方的三房，現在雙方父母及兩個小朋友均住在這兩套房，在西村的富力桃園，樓齡大約15年，還有一套在天河珠江花城4房，2021年收樓，兩個小朋友現在都在桃園小區小學就讀。手頭可用資金約500W，年入300W，廣州戶籍。問題1.因為好像富力桃園基本沒升值，是否需要出手？但是出手一套，就沒房票，出手兩套，再買哪裡呢？是否有方法可以操作？ 2.如果考慮投資，建議哪裡買房產呢？增城？ 3.如果想買別墅自住，可以建議哪裡呢？謝謝
回答：你好。1、富力桃園產品本身很不錯的，花園社區，景觀好，缺點在於附近環境和配套、交通，離地鐵也不近，也有一定的樓齡，整個羅衝圍板塊被水路和廣清立交、增槎路隔斷，板塊被孤立，發展受限，增量有限。可出手置換。天河珠江花城主要問題還是交通和配套，生活不是很方便，周邊工業廠房扎堆，短時間是沒法改變的。
2、賣一套沒有房票，非廣州戶籍嗎？像你的情況，我覺得可以配置一套優質的產品，上面兩套都是不上不下的。如天河珠江新城、金融城、魚珠，具體潛力大的板塊，詳見內部分享！3、投資價值高的別墅，詳見內部分享！
提問：廣叔您好，我準備賣掉越秀東風東學位房後名下無房，計劃入手兩套。資金大概在500萬，想在天河越秀中心區買一套二手自住加投資，另外在周邊升值潛力大目前價格不高的地方買一套，投資。考慮要先買新房，用首套貸款4成方式，剩下的用來買二手。您看是否合適？另外看了南沙，黃埔的房子，感覺黃埔房價好高，本人相對喜歡南沙靈山島。您覺得買靈山島的望江房是否可以？
回答：你好。學位房不用可出手。可以買兩套的。黃埔的房價雖高，但是價值也大，短期潛力比較大的。南沙還需要點時間，適合中長期。靈山島是比較有價值的區域之一。
提問：廣叔你好，本人住在花都，現在想換300萬以內的房子，濱水新城和融創文旅城新房大多去到25000一方，投資空間大嗎？感覺花都這幾年漲得特慢！謝謝！
回答：你好。花都相對廣州來說，地理位置較偏，屬於廣州的郊區，距離廣州核心區遠。濱水新城賣的是湖岸風光；融創文旅城，以前的萬達，整得非常高大上，有不少遊客前來遊玩，對於這種文旅地產，一向是不建議的，不要被表面的浮華所迷惑，到了旅遊淡季，你就會發現街頭冷清，來玩的也就是玩了就走，所以未來缺少購買力的支撐。對於花都，我還是建議你買地鐵沿線的房子，比較抗跌，保值。
提問：你好廣叔，首問，近期要在廣州買房，希望廣叔能給我這個小白一些建議！
回答：你好，富力南馳富頤華庭： 未來學位存在變數是幾乎所有一手房的通病和BUG，儘管據說是廣大附小、中大附小，但基本上屬於捕風捉影 遠地鐵，距離現有魚珠站2.1-2.3公裡，確實是遠了些，不管是膜拜還是電瓶車，都不足以應付這個交通，至於遠期19號線茅崗站更加遙遙無期 結論是：不建議買 只考慮黃埔，建議多淘一淘萬科東薈城和黃埔花園。 東薈城小學成績全黃埔第一，得溢於近年來科學城一帶新廣二代的努力，後續這個優勢估計會延續，畢竟業主家長們都嘗到房價上漲的甜頭了。 先落戶再買房
提問：您好廣叔，我年前，下定了一套東莞莞城地王廣場的32平米單間毛胚，這是我的二套房，入手目的主要為的是學區小孩讀書兼顧出租減輕還貸款壓力，價格去到了86萬，由於疫情一直沒去過戶，但看到了黑天鵝的影響，怕現在出手就是接盤，有點猶豫該不該去過戶，現在只給了3萬定金。望指點
回答：你好，我們對這個事情結束後的經濟恢復非常有信心。這次事情對股市和樓市會有短期衝擊，但是中期來看會很快恢復，實體經濟大概二、三個月恢復正常。像這種打擊廣度大，傷害縱深小的公眾事件，未來對於市場和樓市的走勢，也會有他自己的特點。
因為打擊範圍大，非常容易引起較大範圍的恐慌，這意味著短線的下挫是可能的。對實體經濟的驚擾大概有兩三個月。但其實人們的信心恢復得更快，也就幾周左右。如果你確實有學區需求可以買入，因為學區房本身就是消費品，如果是為了純投資就不建議，價格高 面積太小，流動性差。
提問：你好廣叔，好像你很少點評天河公園的翠湖山莊，價格好像很低，又屬於天河公園板塊，學位也是中上，相對東方新世界性價比極好，想聽聽廣叔怎麼點評的
回答：你好，1、港式設計，產品就真的媽媽得，3梯八戶 2、園林雖然茂密尚可，但物業確實一般般，服務一般般 3、最大的問題在於華快的高速路影響，噪音汙染很嚴重 4、有人說這個盤風水不好，被「華南快速+黃埔大道」的剪刀插所致
提問：廣叔您好，我目前子彈有限，總預算只能在350萬左右。現在有兩個方案請想您給點建議：方案一、羅湖區松泉公寓56平，350w。松泉公寓（住宅性質）帶翠園中學東曉分部的學位，中介說可能會被棚改，考慮過幾年也可以自己用學位（但不必須，已有其他學位），不知道棚改有沒可能？ 方案二、龍華區錦繡江南72平，386w,贈送一個48平的大平臺。看中住家舒適且有贈送大平臺以後也可能自住，但好像不怎麼漲價。七八年內都不會自住。麻煩廣叔分析一下這兩個方案，特別是錦繡江南，您覺得有補漲的可能嗎？
回答：你好。1、松泉公寓拆遷已經傳了很多年了，不建議現在去接盤。2、次新盤扎堆的龍華，香緹雅苑、錦繡江南這類樓盤性價比就不高了，樓齡社區老、地鐵遠，沒有好學位. 龍華除了自身發展，更多的是承擔福田的外溢，龍華金地上塘道、上河坊可能更適合。
提問：你好廣叔，我現在在坪山工作，想問一下坪山未來有發展潛力嗎，如果是投資的話還適合嗎？我入戶深圳買房的話，首付需要一半，如果現有140萬左右的資金，想買小一點的房子投資哪個片區更好呢？請問我這種情況是買坪山稍微大點的房子呢還是去西部買個小單間啊？
回答：你好 ，在深圳，人們對東部一直是碾壓性的鄙視的，從來都是西風勝東風，所以導致西部熱錢過多，加上政策高壓，豪宅線受限，在現在這個時間節點來看，私以為東部的價值其實是被低估的，坪山300～350就可以買到一個區域副中心核心位置+公園+實驗學位+六館一城+品牌社區+未來45分鐘通勤圈快速地鐵口的三房或四房，同樣的價格，這樣的配套在整個深圳是絕無僅有的吧。 坪山沙湖片區，已經愈發現代化了，不管那些高樓林立的寫字樓會不會空置，至少氣勢是上來了。
提問：你好廣叔，五年前入手了丹竹頭陽基新天地74.79平的兩房，不靠馬路，相對安靜，住家還可以。現在房子滿五唯一，剛還完貸款，紅本在手，目前成交價280多萬，715後龍崗房子微漲，現在出手置換是否合適？如果置換的話，工作自由不限制具體在哪裡買房，所以想考慮潛力大一點的兩房或者三房，小孩剛上幼兒園，最好能考慮中等水平的小學中學學位 。總價550萬左右。換的話現在還沒有明確的目標，不知道買哪裡？看您推薦的有碧海片區和上塘片區還有西麗片區，有適合我的樓盤嗎？還望老師指點！
回答：你好。丹竹頭陽基新天地靠近丹竹頭立交橋，離地鐵不近，周圍環境不是很好，現在是你出手的最好時機，趁著補漲的利好賣掉它，不然未來怕是很難出手了。
提問：您好廣叔，目前我們一家三口住在景蜜村，是唯一住房，我和我老公都在福田工作，小孩今年快7歲了，老人有時會來一起住。房子比較老，無電梯，只勝在戶型方正實用率高。因另外一套小兩房前兩天剛出手，所以現在想買一套福外初中的學位房，首付580萬左右。本來考慮自住，萬科城市家園和天健花園大三房基本都要1300萬左右了。馨庭苑和幸福家園雖然單價低，但是因為物業的問題實地看後又不太想入手了。現在猶豫 不知道是只買了學位上車，剩下的投資以後再置換，還是將就買來學位加自住的。也曾經動過賣掉景蜜村的念頭，又因為實在自住舒適下不了決心。周圍翔名苑去年也劃入福外，華盛領寓港式建築有考慮，紫薇閣和賽格景苑又太老。麻煩老師給點意見，謝謝！
回答：你好，景蜜村這類老破大橫盤3年終於盼來一輪漲幅，未來的趨勢大概率也是易橫難漲，當下最正確的做法是出手後置換。1300萬總價的物業一定要考慮你的房子為什麼會漲到2300萬漲到這個價格什麼樣的人來買這樣的物業一定是置換的人群（他們對產品 學位 地段都會有要求） 總價1000以上，生活半徑在福田，個人傾向在香蜜湖片區選擇，圈層更存粹。
屬於福田人民的終極改善置業板塊。 其次是學位，自住和投資分開的打法： 學位關注金茂禮都、群星廣場這樣的帶一梯隊中學學位的福田小區。 現代之窗、福源花園、紫薇閣這樣帶福田二梯隊學位的小區。 投資關注南山和福田的次新盤。
以上內容來自「廣叔談房」公眾號。