2020年的最後一天，中國人民銀行、銀保監會出臺文件，給國內各大銀行的房地產貸款業務劃定了兩條「警戒線」，被市場解讀為打響了2021年房地產調控的「第一槍」。該文件全名為《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，將國內的銀行按規模分為五檔，要求各家銀行的房地產貸款（包括個人房貸、企業房貸）和個人住房貸款，不能超過貸款總額的上限比例。該通知自2021年1月1日起實施，具體要求如下表所示：
新規之下，房地產貸款佔比「超標」的銀行，必須限期調整——超標2個百分點以內的，調整過渡期為2年；超標2個百分點及以上的，調整過渡期為4年。
對於沒有「超標」的銀行來說，是不是就可以放心大膽地給企業和個人「貸貸貸」了呢？不行！人民銀行、銀保監會說了，銀行要「穩健開展」房地產貸款業務，一旦被監測到異常增長，就得及時校正。
為什麼要出臺這一要求？歸根結底，還是「房住不炒」的指揮棒在發揮作用。「十四五」期間，「房住不炒」仍將是主基調，以確保全國樓市的平穩運行。
那麼，銀行未來會不會因為兩條「警戒線」的出臺而對房地產業務「惜貸」甚至「停貸」？對於個人購房者，想從銀行貸款買房，會不會變得更難？
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1月4日，A股新年第一天開盤，滬指三年來首次站上3500點，實現「開門紅」。與大好行情形成鮮明對比的是，銀行和房地產這一對「好搭檔」，在「行業跌幅榜」上成了「難兄難弟」，一個下跌1.93%，一個下跌0.79%。銀行板塊中，成都銀行大跌8.06%，成為今日最慘銀行股，杭州銀行、興業銀行、鄭州銀行、青島銀行緊隨其後，下跌幅度均超4%。僅有工商銀行和浦發銀行分別微漲0.4%和0.1%。
銀行和房地產板塊逆市下跌，被認為是對房地產貸款佔比新規的直接反應。
長久以來，由於房價居高不下，房貸成為我國商業銀行的優質資產和利潤增長點，導致的結果就是，個人住房貸款猛增，房貸規模持續快速膨脹。
現在，央行和銀保監會給銀行設定了房貸業務佔比上限，銀行在放貸的時候，不得不時刻小小懸在頭頂的「紅線」，構成明顯利空，對於已經觸碰到「紅線」的銀行來說，形勢更是不妙。
以今天領跌的成都銀行為例，按照新規，應被劃入第三檔「中資小型銀行和非縣域農合機構」，房地產貸款佔比不得超過貸款總額的22.5%，個人住房貸款佔比不得超過17.5%。然而，成都銀行2020年半年報顯示，其個人住房貸款佔到貸款總額的26%還多，已經大幅突破「警戒線」。
這也就意味著，成都銀行必須按照通知要求，在接下來的4年之內，積極整改，降低房貸業務佔比。成都銀行今日股價大跌8%以上，背後邏輯也正在此。
今日股價下跌的其他幾家銀行，比如興業銀行、青島銀行、鄭州銀行，2020年中報顯示，其個人住房貸款佔比分別為25.73%、19.86%、18.43%，也都超過了各自檔位的要求上限，面臨整改。
此外，截至2020年6月底，個人住房貸款佔比突破「警戒線」的銀行還包括建設銀行、郵政儲蓄銀行、招商銀行、廈門銀行等，這些銀行的房貸業務規模今後將受到嚴格的限制和監管。未來，房地產企業和個人購房者，要想從上述幾家銀行申請貸款，可以說難度頗大。
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央行《2020年第三季度中國貨幣政策執行報告》顯示，到去年三季度，我國主要金融機構（含外資）房地產貸款餘額48.8萬億元，同比增長12.8%，其中個人住房貸款餘額33.7萬億元，同比增長15.6%。
但此次新規出臺，讓一些購房人心生擔憂，以後會不會買房貸不到款？
事實上，對於個人購房者，新規的直接影響就是，今後可以選擇的銀行變少了，但完全沒有必要擔心買房貸不到款。
從上面的圖表可以看出，儘管有多家銀行個人住房貸款佔比已經超過「警戒線」，但還有數量更多的銀行，佔比處於安全範圍之內，其中部分銀行，距離「警戒線」還有較大的空間。
比如第一檔國有六大行中，工商銀行、農業銀行、中國銀行的個人住房貸款佔比都在30%出頭，距離32.5%的上限還有2個百分點的富餘；而交通銀行個人住房貸款佔比僅有20.89%，遠遠低於新規設定的上限。
第二檔「中資中型銀行」中，光大銀行、民生銀行、華夏銀行、上海銀行、浙商銀行的個人住房貸款佔比分別為15.09%、12.51%、12.04%、10.22%和5.94%，與20%的上限相比，仍有不小的增長空間。
普通個人購房者去上述銀行申請貸款，相信只要符合資質，手續齊全，應該不會遇到太大的麻煩。而如果是炒房客，加槓桿購房，無論哪家銀行，面臨的審核將會更加嚴格。
未來2至4年內，我國各級銀行業金融機構的房貸業務，預計將會迎來一波明顯的調整。企業和個人的房地產貸款業務，將集中流向上述沒有「超限」的銀行。
當然，考慮到央行和銀保監會的監測措施，這將是一個緩慢而有序的集中過程，不會出現急劇的異常變化。一句話，穩字當頭。
結語
高層已經多次明確表態，房地產泡沫是威脅我國金融安全的最大「灰犀牛」；構建以「國內大循環」為主體的經濟發展新格局，也必須保持房地產市場的平穩健康發展。
因此，近年來全國各地區各部門根據「房住不炒」的政策精神，嚴防資金違規流入房地產市場。
2020年8月，住建部、央行召集12家房企召開會議，正式出臺被稱為「三道紅線」的監管規定，從資產負債率、淨負債率和現金短債比這三個指標限制房企的融資規模，倒逼房企去槓桿、降負債。
此次央行、銀保監會再出重磅新規，給國內銀行的房地產貸款業務佔比設定了兩條「警戒線」。銀行，作為房地產行業的重要資金來源，從此也戴上了「緊箍咒」。