作者|塗進律師
重慶合縱律師事務所實習律師，重慶電視臺公益律師，人民調解員。專長領域：公司智慧財產權服務、商標與專利法律糾紛、婚姻家庭糾紛、經濟合同糾紛、勞動爭議糾紛。
一、多家託管公司相繼暴雷，捲款潛逃
「長租公寓」，又名「白領公寓」，「單身合租公寓」，是房地產市場一個新興的行業，將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。目前各大城市的長租公寓分為兩類，一類是重資產型，主要為開發商自持的長租公寓，也有部分國有房源；一類是輕資產型，由住房租賃企業在市場上收集分散的個人房源，統一託管和轉租。輕資產、託管式住房租賃企業因門檻低、起步容易，目前是市場主力。
近年來，長租公寓在各大城市發展迅速，但市場魚龍混雜，十分不規範。據不完全統計，繼去年南京樂伽公寓暴雷後，今年僅8月一月，就有十多家採取「高進低出」、「長收短付」這種不正常模式運營的租房託管公司疑似跑路，在接下來的9月，10月託管公司跑路的情況沒有絲毫好轉，多地爆出託管公司跑路的新聞。跑路的託管公司中一些公司資金槓桿率達十倍以上，涉及資金上億元，給上萬房東和租客帶來重大經濟損失，也使得長租公寓行業遭遇空前的信用危機。
託管公司「高進低出」、「長收短付」的不正常經營模式門檻低，手段隱蔽，模式易複製。這一商業模式和前幾年一地雞毛的P2P公司沒有本質區別，但是，這一模式在前期又很難界定其惡意經營的性質。企業可以說這是一種開拓市場的商業行為，將爆雷原因包裝成經營不善。
二、託管公司跑路，房東是否有權收回房屋
當租客遇到了長租企業跑路，導致房東收不到房租，那租客與長租企業籤訂的租賃合同是否具有法律效力？房東能否單方面解除合同？租客可以根據合同時間繼續居住嗎？
這要分情況討論。
如果房東和託管公司籤訂的是租賃合同，那麼無論託管是壓一付一，還是年付，風險都應是已在合同上註明的，合同中表明的風險甲方乙方都認可且要承擔的。在此條件下，託管公司是承租人，房東是出租人，託管公司再將房子以自己名義出租給承租人，託管公司與租客籤訂租房合同則是轉租合同。
這種情況，不管現租客與房屋託管公司的合同還有多久，房東都有權利收回在租的房子。因為房東與租客沒有合同關係，房東是與託管公司籤訂的合同，託管公司沒有按時支付租金，存在違約行為，房東有權收回房屋。如果房東與租客達不成新協議，就可以讓租客搬離。租客將房租支付給了託管公司，房屋託管公司跑路，給租客造成的經濟損失，租客可以起訴託管公司違約，要求承擔違約責任。
如果房東與託管公司籤訂的是委託合同，託管公司與租客籤訂租賃合同是代表房東的意思表示，在本質上仍然是房東和租客之間的合同關係，託管公司對租客行為的權利義務，應由房東承擔。在這種情況下，託管公司跑路，房東沒收到租金，是有權解除合同收回房子的，當然，房東和託管公司之間有合同關係，房東也可以要求託管公司支付租金。而對於租客來說，在被房東收回房子後，可以向託管公司主張違約責任，要求繼續履行或者賠償損失。
三、託管公司跑路，租客應如何維權
託管公司跑路之後，無法向房東支付租金，則房東可以以託管公司違約解除合同。但是為了保障次承租人的權利，從房屋轉租關係的穩定性考量，《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第17條特別賦予了房客的抗辯權，就是為了對抗房東要求解除合同以便趕走房客。
因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
《最高人民法院城鎮房屋租賃合同司法解釋精釋精解》關於第17條有說明，因該條規定本身在學界是有爭論的，關於房屋租賃權的性質大體存在三種學說：
債權說認為，承租人對租賃物的使用收益從屬於租賃權的權能，並非對租賃物直接支配的一種獨立權利，房屋租賃權為債權並非物權，故房屋租賃權不應具有對抗第三人的效力。
物權說認為，房屋租賃權是基於佔有租賃物（房屋）而為使用收益，本質上是對物的支配，屬於物權的範疇。值得注意的是，有學者認為「但凡傳統民法理論所稱的債權物權化（包括租賃權），其實質應把這種權利定性為物權（佔有權）」，但這種對物權的定義及分類進行了重構，此處的物權與傳統意義上的物權不是一回事。
租賃權之物權化說認為，房屋租賃權本質上為債權，但基於保護承租人之需要，而強化其效力，使其具有在一定條件下對抗第三人的物權化色彩。
關於房屋租賃權的性質，我國大多數民法學者持第三種觀點，所以最高院的司法解釋17條也是順應了大多數的觀點，賦予了次承租人的抗辯權。
所以根據該條規定，如果房客為了繼續租住房屋，可以代託管公司向房東支付租金和違約金以抗辯房東合同解除權，這條規定本身突破了合同相對性原則，但是為了保障房客的權利，從轉租房屋市場穩定性考量，具有一定的合理性的。
託管公司跑路，如果租客願意代託管公司付租金，那麼在租賃期內，房東是不能強行趕走租客。如果租客表明願意支付，但是房東不願意租了，這種情況下強制租客搬離，租客可以起訴追究，房東則可能要承擔相應的責任。
所以遇到這種情況，房東與房客能夠重新達成一致租賃協議，雙方皆歡喜。如果房東執意要解除合同，趕走租客，建議在要求房客搬離前，房東先向房客發出通知等書面證據，詢問其是否願意代託管公司支付租金和違約金，如果其不願意，則可以要求其限期搬離，這樣即時固定證據。萬一租客與房東發生糾紛，避免扯皮，減少損失。租客如果不願意租了，其已經支付給託管公司的租金，則可以通過起訴託管公司的方式要求返還，並主張相應違約金。
四、長租公寓市場應進一步完善
長租公寓的問題是惡性競爭所引發的。這些年來，迅猛發展的長租公寓讓人有一種泥沙俱下的感覺，大量的長租公寓企業湧入租房市場，據前瞻產業研究院發布的《中國網際網路+長租公寓商業模式創新與投資戰略規劃分析報告》統計數據顯示，截至2018年，國內長租公寓市場上，活躍的品牌超80個，分布的城市數量達到44個，長租公寓供給量達375252套。其中集中式公寓1223座(約240052套)，分散式公寓135200套，分布佔比63.97%和36.03%。
在各個細分城市市場上，往往存在著多家全國性長租公寓企業和本地長租公寓企業瘋狂爭搶市場的現象，在一個小區內往往存在著長租公寓大規模搶佔房源的現象，為了能夠搶到房源，就輪番加價最終導致了長租公寓的成本畸高。另一方面，由於一個區域有多家長租公寓企業直接導致了各家企業會採用遠低於市場的價格來搶佔用戶。
那麼問題來了，當收房的價格遠高於租給租客的價格，長租公寓該怎麼辦？難不成賠本賺吆喝嗎？所以，我們看到為了延續長租公寓的經營，這些高收低租的企業就採用了近乎龐氏騙局的商業模式，即「長收短付」，通過構建資金池的手段來維繫自己的運營，然而今年以來，在黑天鵝的影響之下，各地都出現了不同程度的房屋空置，這個資金池的周轉出現了問題才出現了大規模爆雷的情況。
那麼當前長租公寓到底該怎麼辦？
其實，對於當前的長租公寓市場來說，整個市場的商業邏輯還是有助於租房市場的長期可持續發展的，但是當前的問題是之前市場野蠻生長所引發的後遺症，在這樣的情況下需要多方共同努力來解決問題：
從政策的角度出發，當前市場需要由政府出來通過政策規範市場發展，比如說就有地方政府就要求集中存管長租公寓的資金，通過市場規範長租公寓行為避免出現惡性競爭的「長收短付」、「高進低出」等現象。
從產業的角度出發，現在需要由行業龍頭企業出來牽頭制定行業規範，通過行業自律的方式推動整個市場向更加規範的方向發展。
從房東與租戶的角度出發，房東一定要選擇儘可能大規模的正規長租公寓企業，而租戶則應該避免租住遠低於市場行情價格的房子，也儘可能避免一次性支付長期租金，避免出現風險。
依據《不動產登記暫行條例》第二十三條規定：國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。
不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重複提交。國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。
針對長租公寓託管公司跑路的現象，全國各地出臺政策應對。
今年6月，重慶市政府辦公廳下發了關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見（簡稱「實施意見」）。實施意見提出，加強住房租賃管理，加強住房租賃企業管理。全面建立住房租賃經營主體信用檔案，納入全市公共信用平臺，實行紅、黑名單分類管理和公示制度，建立多部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。加強租賃企業監管，嚴厲查處「長收短付」、「高進低出」等違法違規租賃經營行為，並將其作為不良信用記入信用檔案。指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管帳戶，將租金、押金等納入監管帳戶。對不具備持續經營能力、擴張規模過快的住房租賃企業，採取約談告誡、暫停網籤備案、發布風險提示、依法依規查處等方式，防範化解風險。
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