大家好，我叫丘主，目前居住在日本東京。我是在國內讀碩士期間來到日本東京，在東京工業大學讀計算機，畢業之後就在東京開始找工作，當時去了日本最大的一家網際網路公司Recruit，在搜房平臺的產品部門裡做工程師，這個搜房平臺就很接近於國內的58同城或貝殼網這樣的網站。
大約在兩年前左右我從公司裡辭職獨立出來，現在做一些跟it還有房地產相關的自由職業者的工作。今天，我主要從4個方面談談我在日本的生活經歷。
一、我來日本的經歷
我最早是在國內北京郵電大學學理工科，後來通過東京工業大學的英語項目來到東京讀碩士，畢業之後就開始在日本找工作，其實在日本理工科的學生，特別是外國人，找工作其實挺容易的，因為日本人才短缺比中國嚴重，我當時找工作也比較順利。最後我拿了6家算是比較知名公司的 offer，包括日立，艾森哲，以及日本本土比較有名的企業，像GREE，野村綜合研究所，還有日本雅虎，還有最後決定去的這家公司Recruit。
在工作的第三年裡正好碰到日本高度人才籤證，一個對外國人的優待的籤證。在日本要拿到綠卡（永駐許可）是需要10年時間的，但是通過高度人才渠道，最快一年就可以開始申請永駐。永駐審查的過程差不多也要一年左右的時間，所以在我工作的第三就拿到了日本的綠卡，在那之後我也想做一些我自己的事，所以就辭職離開公司，到現在為止都是自由職業者。
其實日本的自由職業者據我了解是不少的，特別像這種我做的像 It方面，還有房地產方面，因為這類工作都是屬於不需要一個特別大的團隊，如果你的業務如果能形成一個閉環，就可以在業內混的還算比較不錯，日本在社會保障方面做得也不錯，不管你是在公司上班也好，或者說是你就自由職業也好，社保醫保都是有渠道可以交的。
我買房的理由其實跟我做自由職業獨立是有一定關係的，在日本買房和國內一樣也是需要貸款的，日本的銀行在審查你的工作性質及收入的時候，對不同工作性質的貸款條件不一樣，比如你是一個自由職業者，那麼從銀行角度來看，你的收入是沒有就是上班族穩定，所以給你貸款條件可能會稍微差一些。
貸款條件包括貸款的額度，貸款利率等。基於這個原因我決定在我成為自由職業者獨立之前，先買一套自己的房子，這樣我就可以使用上班族貸款的利率，正好當時也拿到日本的綠卡，在日本要做自由職業者的話，綠卡籤證基本是必不可少的。如果你有綠卡，貸款條件相對也會比較好一些，特別是大家比較喜歡追求零首付，通過綠卡就可以實現。
二、我為什麼選擇現在買房？
接下來介紹我買房的經歷，我的買房經歷可能跟大多數在日本的華人會有一點不一樣，因為我原來從事的工作是房地產相關的，在買房之前我其實做了很多的功課。這些功課包括三個方面，第一就是公司的內部是有一些內部數據允許我們員工去查看，這些數據就包括對日本整個房地產的大盤的分析，各種的開發商中介具體的每年每月的銷售數據，還有房價的走勢，那從中你可以去了解到利於買房的時機。
第二點是我原來的公司它提供給員工的兩項小小的員工福利。公司會定期舉辦考察和學習，對於我們合作的房地產公司或者中介提供的房源。這個時候你就會了解到不同的時期，比如說是面向現在的還是面向未來的開發商的所建造的房源，其實都是很不一樣的。有些開發商擅長這種薄利多銷，他能壓低成本佔領中低端的市場。
然後還有些開發商專門做針對於學音樂或者學藝術類學生，建造隔音性非常好的公寓。再或者說是一戶建這種小洋樓，一般來說它的開發的規模都不大，一個區最多8~10戶左右，我們在參觀過程中就可以看到一些比較先進比如把小區和一戶建結合起來的案例。
第三點是我們的總編會定期給我們辦一些買房的講座，這種講座不是面向大眾的，而是針對我們內部員工的，告訴我們應該買什麼樣的房子或者不應該買什麼樣的房子。學習了這些買房貸款的知識，自己也實地考察一些地段，去看了一些房源之後，最後我就買下了我現在目前在自由之丘住的這套房子。
三、在自住房的生活體驗
接下來我買房之後在生活方面的一些體驗，我覺得自住房的購買，最需要解決的還是如何提升你生活質量的問題，其次才是有無投資屬性。首先就是家居方面的生活質量的提升，在日本它的房地產市場是比較成熟的，類型分別有自住房和出租房及投資房，它內部的裝修包括硬裝軟裝，還會提供一些設備，再加上社區的管理。
如果選擇租房理論上你可以通過增加你的租金去提升你的生活質量，但是因為你所居住的房子它的類型是不太一樣的，包括你在入住之後，你能不能對房子進行一些定製或者改造，比如說你想在牆上釘子，你在出租房顯然是不輕易被允許的，但是你在自住房就可以自己決定。
由於房子是自己的，你會更加願意投資它，可以買一些比較好的電器來提升生活的質量，比如說洗碗機，比如說浴室，乾燥劑等。另外還有一點是關於周邊環境的一個提升，我來日本搬過3次家，住過4個地方。最早我是住在學校提供的宿舍，在日本東京澀谷旁邊兩站，這裡是一個面向國際留學生的宿舍，在那裡住除了去澀谷會相對比較方便一些，去其他地方就不是那麼方便。
它周邊的商業設施也很少，只有一個很小的超市，旁邊是東京大學。後來還搬了兩次家，一次是在綠之丘，離我母校比較近的一個小地方，附近的商業設施也比較少，第二次搬到在離我公司比較近的一個老東京的地區，那個地方海拔比較低。最後第三次搬家搬到了我現在買房子的地方叫自由之丘。
接下來重點介紹一下自由之丘這個地方，它屬於交通樞紐這樣的一個地方，但是它並不像新宿或者澀谷那麼的核心，但是它同時還有兩條地鐵線。
周邊的商業設施比較多，首先它是一個東京比較有名的甜品城，這裡有很多蛋糕、瑪卡龍之類的甜品店，還有一些咖啡店，很多的甜品師都是從歐洲修行過來這裡開店的。自由之丘簡直是就是購物和吃喝天堂，我當時有做過一個調查，日本有一個美食平臺叫Tabelog，類似於中國的大眾點評，在日本版的大眾點評（Tabelog）上評分超過3.5以上的餐飲類店鋪居然有95家都在自由之丘。
我的房子周邊的環境也是比較不錯的，徒步5分鐘之內有3家大型超市，附近有一個比較大的林蔭大道，這條道兩側都是櫻花樹，春天看櫻花也很方便。自由之丘這個地方本身的交通也是很便利的，比如從我家到澀谷大約只需12分鐘，到橫濱站只需要18分鐘，30分鐘之內是可以到新宿站，40分鐘之內可以到時代，基本上東京比較熱門的地段涵蓋70%左右的地方都只需要30分鐘之內可以到達。
還有比較出乎意料的是我在日本買的這套房子其實它的年頭非常久，到現在為止這套房子房齡已經有48年了，在國內幾乎是不可想像的。但是在日本房子的修繕管理比較到位，在比較黃金的地段這樣的房子還是比較多見，但是我自己實際居住的時候並沒有感覺到這個房子房齡會帶來什麼很明顯的問題。朋友來家裡坐客裡我經常讓他們猜我家房子的房齡，目前為止還沒有能猜中的，基本上大家的估計都是在10年或者20年左右。
這套房子的月供包括按揭加上物業費加上修繕費大約是每個月12萬日元左右，比我當時租房會略貴一些，我當時租房是16平每個月的租金將近8萬日元，但是我現在住的是一個43平的房子。從面積上來說是當時的兩倍多，但是每個月月供的增加數大概只有1.5倍，以上是我在自住房方面的一些生活體驗。
四、我所理解的日本房地產市場
日本的房地產跟中國的房地產市場有哪些不同點？首先日本的房地產市場比較成熟，其中有一點體現在日本房地產它的自住房和投資房區分度比較明顯。基本上從房子構造，戶型分布你可以看出這個房子它建造的時候是用來投資，出租還是用來自住的。我們說的這種自住房和投資用房，不僅僅是在裝修上會有一些不同，在整個房子的構造包括管理上也會有不同。
比如說投資房為了儘快回收成本，所以在房屋建材或工藝上都不如自住房，例如房子的隔音性、隔熱性，包括抗震性，都會比自住房會差一截。投資房物業管理也比較精簡，它基本上只會處理鄰裡關係糾紛或在布告欄裡面貼注意事項，簡單的清掃房子周邊。自住房的物業上會做的更好，基本上大門口會有管理員窗口，比如你鑰匙忘帶，包裹需要籤收，定期去清理你家裡的下水道，定期檢查消防設施，會提供一些額外的服務。
第二點差異是日本的房地產收益相對比較穩定，你可以去看它的租金回報率，跟北上廣比較相對來說還是比較高的。但是很多人沒有注意到的是，日本房地產它本身的隱性成本也比較高，比如買房時的中介費和各種的稅費，其次日本公寓房除了正常每個月的按揭之外，還需要交一筆跟國內相比貴很多的物業費。
再有一個叫修繕費，這筆錢是每個業主都必須交的。如果說你想出租房子，你需要交中介費還有廣告費，如果你人在國內，你還需要把租房業務委託給一個管理公司，每個月還需要支付相當於租金5%的委託管理費用。
日本房地產它比較成熟也就意味著它的成長性是不高的，它基本上不可能出現像國內這樣買了一套房子，然後過5年到10年價格能夠翻好幾番，日本基本上不存在這樣的情況，所以你很難期望說你通過持有某套房子，然後通過炒房的這種形式去獲得收益。總體上來說日本的房地產是可以去投資的，但是可能它的整體收益性還有投資的難度，並沒有一般的人想像的那麼容易。
日本對於出租或者說是買賣房子的法律也是比較健全的，與國內租房市場不同的是日本的法律是比較偏袒租客的，比如說在日本如果租客和你籤署了為期兩年的租房合同，即使到了兩年之後，如果租客想繼續租你的房子的話，在沒有特殊的理由下你是必須要續租的，也不可以輕易漲房租。
再來說一下國內的投資客，因為我現在自由職業有一部分的工作也是跟房地產相關的，接觸到在日本的華人的房產中介和開發商是比較多，我是基於這樣的一些經驗背景去說。國內的投資客在日本買房大約會分成兩大類型，第一是投資型，第二是移民型。這兩點我需要把它分開來說，是因為這兩種人他本身的投資方式以及購房需求都有明顯的不同。
先來講一下最單純的投資型投資客。這些投資客購置日本房產的目的單純是為了投資獲益，並不涉及移民或者自住的問題。這種買房方式門檻相對較低一些，主要是由於這兩個特點：
1. 投資額度相對比較靈活，從幾十萬元人民幣到上千萬人民幣不等均可操作，而相比而言移民用的房產投資則至少需要600萬元以上的預算(下一段會細說）。
2. 相較自住房而言，有租房的投資房更容易下貸款，只要在日本成立法人、有4~5成左右的首付基本上貸款能批下來。
但是也正因為門檻低這一點，導致這個圈子特別地魚龍混雜，其中最多的就是100萬左右預算的散戶。不過實際上這類人普遍看熱鬧居多、最終買下手的比率很低。
究其原因，主要是因為國內的朋友沒有在日本生活過的經歷，對日本的國情、法律、地段、房地產行業的套路都知之甚少，主要的信息來源都需要依靠中介。而100萬左右的預算從中介的角度來說，實際能賺到的中介費實在是太少了（這還不算只看不買的散戶），因此對這些散戶的接待成本就低。這也就導致了這些散戶最容易碰到兩種情況：
* 無法從中介處獲得足夠的信息，迷迷糊糊地買了房或者被勸退。實際上，對於這一檔預算的客戶，中介一般只會找新手甚至是實習生來跟你對接，能獲得的信息質量可想而知。
* 遇上黑中介被割韭菜。比如，我身邊的實例，某個國內的朋友在大阪投資了一套月租為8萬日元的房屋，然而房客在接手2個月之後就跑路了，再去招租發現房子最多只能租到4萬日元——可想而知是中介用託偽造了一個2倍回報率的房產。
當然，這些單純的投資型投資客裡也有預算300萬以上的中、大型散戶，這些人群相對來說從中介處獲得的有效信息會多很多，此外這些人自身也會比較積極地去各種渠道去了解日本房產信息，因此投資成功的案例相對而言對多一些——當然這不意味著高額預算一定就能成功，完成一次成功的投資是合理的投資預算、靠譜的合作中介、充分的學習研究的綜合結果。
再說一下移民型的投資客，他的終極目標是要獲得日本國籍或者日本的綠卡，那是怎麼樣去實現這一點？通過購買一套非常大金額的房子，一般在人民幣需要600萬人民幣以上，通過出租房子或其他一些方式去獲益，那麼你就可以在日本成立公司成為法人，你就需要以經營公司為名義去申請投資經營籤證，如果你房子的收益能夠扣除各項稅費和經費之後，還滿足你在日本最基本的生活，且投資行為有一定的實業性質，那麼日本是有比較大的機率給你頒發投資經營籤證的。
在這個條件下，如果你持有籤證5年以上就可以去申請日本國籍，持有籤證10年以上你就可以去申請日本的永駐也就是綠卡。這種投資方式跟前面的投資型有一個非常大的不同點，就是在於你不能通過階段性的投資，比如說先買一套100萬的，再買一套100萬的一直買到我有600萬的房產為止，一般來說是要求資金要一次性到位。