共有房屋買賣合同糾紛，是指部分共有人以全體共有人名義或以自己名義與買受人就共有房屋籤訂買賣合同後，合同當事人或其他共有人對合同效力及履行提出異議而引發的糾紛。共有房屋買賣既涉及共有人之間的內部關係，又涉及外部買賣雙方的合同關係。該類糾紛的處理應當注意平衡保護靜態的物權歸屬與動態的交易安全，維護誠實信用原則，避免違約方因違約行為而獲益。現結合典型案例，對共有房屋買賣合同糾紛案件的審理思路和裁判要點進行梳理、提煉和總結。
本期刊發《共有房屋買賣合同糾紛案件的審理思路和裁判要點》
共有房屋買賣合同糾紛案件的
審理思路和裁判要點
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典型案例
案例一：涉及是否追加當事人的審查
石某為房屋A的登記產權人，與薛某籤訂房屋買賣合同，約定將房屋A售予薛某。後石某反悔拒不履約。薛某起訴請求判令繼續履行合同。一審法院判決支持薛某的訴訟請求。石某不服提起上訴，訴稱房屋A系其與案外人劉某的夫妻共同財產，一審未追加劉某為當事人參加訴訟屬於嚴重違反法定程序。
案例二：涉及房屋買賣合同是否有效的審查
張某為房屋B的登記產權人，與孫某系夫妻關係。張某因無力歸還胡某借款而將房屋B售予胡某。房屋買賣合同除約定房屋坐落、轉讓價款、過戶時間外，其餘主要條款均未約定。後房屋B變更登記至胡某名下，但胡某未實際支付購房款。張某向胡某出具署名為孫某的承諾書對張某出售房屋B的行為予以追認。後孫某起訴胡某、張某，以二人籤訂房屋買賣合同構成通謀虛偽意思表示，且承諾書上孫某籤名系偽造、張某構成無權處分為由，請求確認房屋買賣合同無效。
案例三：涉及房屋買賣合同是否繼續履行的審查
李甲為房屋C的登記產權人，與丁某系夫妻關係。李乙系二人之子。在李乙參與磋商的情況下，李甲與周某籤訂房屋買賣合同，約定將房屋C售予周某。在約定過戶日前李甲死亡，丁某、李乙與周某就房屋C的轉讓價格重新磋商但未能達成一致。周某遂起訴丁某、李乙，要求二人繼續履行房屋買賣合同。丁某則主張房屋C系夫妻共同財產，李甲構成無權處分，房屋買賣合同應予解除。
案例四：涉及其他共有人是否承擔合同責任的審查
郭某為房屋D的登記產權人，與林某系夫妻關係。郭某與徐某籤訂房屋買賣合同，約定將房屋D售予徐某。後因房價上漲，郭某拒絕履行合同。徐某遂起訴郭某、林某，請求判令二人繼續履行合同，辦理過戶及交房手續，並支付違約金。
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共有房屋買賣合同糾紛案件的審理難點
（一）共有人的訴訟地位認定難
審判實踐中，部分共有人出售房屋產生的糾紛，其他共有人存在不參加訴訟、作為被告參加訴訟和作為第三人參加訴訟三種情形。其他共有人參加訴訟的形式又存在原告起訴時已將其列為當事人、訴訟中法院依當事人申請或依職權追加其參加訴訟等情形。實踐中，其他共有人的訴訟地位認定規則亟待明確。
（二）房屋買賣合同效力認定難
有效的民事法律行為要求意思表示真實，且無其他法定無效情形。當其他共有人以部分共有人構成無權代理或無權處分、與買受人通謀虛偽意思表示、與買受人惡意串通損害其權利為由，主張房屋買賣合同無效時，如何準確認定合同效力較難把握。
（三）部分共有人是否構成有權處分認定難
部分共有人以自己名義與買受人籤訂房屋買賣合同的，法院需審查該共有人的處分行為是否獲得其他共有人的授權。由於處分行為的授權發生在共有人內部，買受人往往難以提供證據證明部分共有人構成有權處分。因此，法院通過審查哪些事實形成心證，從而推定部分共有人構成有權處分，是審理此類案件的難點。
（四）責任承擔主體認定難
部分共有人以自己名義籤訂房屋買賣合同的，相關過戶及交房義務、違約責任的承擔主體如何認定？其他共有人應承擔何種責任？如部分共有人以全體共有人名義籤訂房屋買賣合同，上述各項責任的承擔主體又如何認定？審判實踐中責任承擔主體的認定存在較大爭議。
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共有房屋買賣合同糾紛案件的審理思路和裁判要點
在共有房屋買賣合同糾紛案件中，法院需結合證據並運用邏輯推理和經驗法則，探究當事人在合同訂立時及合同履行中的真實意思，從而在保護共有人對共有房屋享有物權權利的同時，維護交易秩序，保障交易安全。審理此類案件時，法院首先需明確案件當事人的訴訟地位，其次需對合同效力作出認定。合同無效的，一般應對雙方返還因合同履行而取得的財產、損失賠償等無效後果一併予以處理；合同有效的，基於物債區分原則，還應審查是否存在無權處分等履行障礙；合同解除的，應正確認定守約方的實際損失，合理調整違約金，並注意對其他解除後果一併予以處理。
（一）程序性事項的審查
共有房屋買賣合同糾紛案件可能涉及共有人的內部代理和共有物處分，法院需根據個案中的不同情形準確認定當事人的訴訟地位。
1、共有人均系合同當事人
共有人均系合同當事人的情形包括：
一是全體共有人作為出賣人在房屋買賣合同中簽字；
二是部分共有人作為出賣人暨其他共有人的代理人在房屋買賣合同中簽字。上述兩種情形中，全體共有人均系合同當事人，應當作為共同原告或共同被告參加訴訟。
審判實踐中，部分共有人構成代理的情形主要包括：
一是合同明確載明部分共有人代理全體共有人籤訂合同；
二是部分共有人籤訂合同的同時出具承諾函，承諾其他共有人授權其代為籤字；
三是合同首部載明出賣人為全體共有人，但落款處僅部分共有人籤字。
2、部分共有人系合同當事人
部分共有人以自己名義籤訂房屋買賣合同，買受人訴請解除合同的，案件處理結果一般與其他共有人無關，故其他共有人原則上無需參加訴訟。買受人訴請繼續履行合同的，涉及房屋的物權變動，案件處理結果與其他共有人直接相關，故其他共有人應當作為第三人參加訴訟。需要注意的是，房屋登記在夫妻一方名下但可能為夫妻共同財產的，法院應當聽取配偶方的意見。如配偶方確認房屋為登記產權人的個人財產，或明確表示放棄對該房屋所享有權利的，則其無需作為第三人參加訴訟。
如案例一中，薛某訴請繼續履行合同，雖然房屋A的登記產權人為石某一人，但法院應當主動審查房屋A是否為夫妻共同財產。二審法院查明房屋A確係石某與劉某婚姻關係存續期間購買並登記於石某名下，遂以一審判決遺漏訴訟當事人為由，裁定撤銷一審判決，發回重審。
（二）當事人主張合同無效的審理思路和裁判要點
1、合同效力的審查
共有房屋買賣合同糾紛案件中，當事人常以出賣人無權代理、無權處分、合同雙方通謀虛偽意思表示或存在惡意串通損害其他共有人權利等為由，要求確認房屋買賣合同無效。
（1）對當事人主張無權代理的審查
部分共有人以全體共有人名義籤訂房屋買賣合同的，法院應當審查部分共有人是否構成有權代理或表見代理。需要注意的是，《民法典》第1060條第1款規定，夫妻一方因家庭日常生活需要而實施的民事法律行為，對夫妻雙方發生效力，但是夫妻一方與相對人另有約定的除外。一般情況下，房屋作為家庭重大財產，處分房屋不屬於因家庭日常生活需要而實施的民事法律行為，因此不適用家事代理。
部分共有人無權代理且不構成表見代理的，如其他共有人對代理行為予以追認則合同有效，全體共有人承擔合同項下權利義務。如其他共有人對代理行為不予追認，因欠缺效果歸屬要件，代理效果不歸屬於其他共有人；又因部分共有人作出代理行為時未產生效果歸屬於自己的意思，代理效果亦不歸屬於該部分共有人。
需要注意的是，根據《民法典》第171條規定，部分共有人無權代理籤訂房屋買賣合同的，合同對其他共有人不發生效力；實施無權代理行為的部分共有人承擔履行債務或賠償損失的責任。鑑於房屋為特定物，且其他共有人不同意追認部分共有人的代理行為，通常也不會同意處分共有房屋。如買受人要求部分共有人履行債務，因存在履行不能的情況，法院需向其釋明是否變更訴請為要求部分共有人賠償損失。如買受人明知或應當知道部分共有人為無權代理，則雙方按照各自過錯承擔責任。
對於部分共有人是否構成有權代理，在買受人無法提供授權委託書等直接證據的情況下，法院可綜合以下幾個方面進行審查：
一是共有人之間是否存在特殊身份關係；
二是其他共有人是否參與房屋出售過程，包括掛牌、與中介及買受人接洽談判等；
三是房屋是否由共有人共同居住，其他共有人與買受人在看房時有無接觸；
四是其他共有人是否收取過定金或房款；
五是部分共有人籤訂合同時，是否持有其他共有人的個人證件；
六是其他共有人是否作出過追認合同的意思表示，或者在明知合同已經籤訂、買受人支付部分房款並實際佔有使用房屋的情況下，是否在合理期限內提出異議等。結合上述事實，如可認定其他共有人事先授權或事後追認部分共有人代籤房屋買賣合同，則部分共有人構成有權代理。
對於部分共有人是否構成表見代理，法院需嚴格把握。如部分共有人持其他共有人出具的授權委託公證書，與買受人籤訂房屋買賣合同。後公證機構查明該授權委託並非其他共有人的真實意思表示，或授權委託公證書存在其他應予撤銷的情形，而對授權委託公證書予以撤銷的，因買受人基於對授權委託公證書的合理信賴而籤訂合同，故可認定部分共有人構成表見代理。其他共有人以訂立合同的部分共有人構成無權代理為由請求確認房屋買賣合同無效的，法院一般不予支持。
（2）對當事人主張無權處分的審查
當事人訂立房屋買賣合同的行為屬於典型的債權行為。依據《民法典》第597條第1款規定，因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同並請求出賣人承擔違約責任。由此可見，債權行為有效不以負擔義務者享有處分權為必要。根據《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條第1款規定，部分共有人以自己名義與買受人就共有房屋籤訂房屋買賣合同，其他共有人以該共有人無權處分為由，主張房屋買賣合同無效的，法院不予支持。《民法典》實施後，法院可直接適用第597條第1款規定進行裁判。
（3）對當事人主張合同雙方通謀虛偽意思表示的審查
當事人主張合同雙方通謀虛偽意思表示往往存在於部分共有人與買受人為擔保買受人債權而籤訂房屋買賣合同的情形。《民法典》第146條第1款規定，行為人與相對人以虛假意思表示實施的民事法律行為無效。買賣雙方為擔保債權而籤訂房屋買賣合同，其真實意思均為以債務人名下房屋為債權實現提供擔保，而非債權人購買債務人名下房屋。因此，為擔保債權而籤訂的房屋買賣合同因構成通謀虛偽意思表示而無效。
對於合同雙方是否構成通謀虛偽意思表示，法院一般可從以下幾個方面進行審查：
一是當事人之間是否存在民間借貸等債權債務關係；
二是合同籤訂的背景及磋商過程；
三是合同約定及履行是否符合交易慣例。對與交易慣例不符的情況，當事人能否作出合理解釋；
四是房款是否實際支付、以何種方式支付；
五是房屋實際居住使用情況；
六是當事人是否及時主張房屋買賣合同項下權利。
如案例二中，張某與胡某之間存在民間借貸關係，且房屋買賣合同的約定及雙方履行行為等均不符合交易慣例，如房屋轉讓價格明顯過低，胡某未實際支付房款，以及胡某拒絕提供承諾函原件以便對孫某籤名的真偽進行鑑定等。結合上述事實，法院可認定張某與胡某籤訂房屋買賣合同實為胡某債權提供擔保，該合同因構成通謀虛偽意思表示而無效。
（4）對當事人主張合同雙方惡意串通的審查
《民法典》第154條規定，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事行為無效。部分共有人以房屋買賣合同雙方惡意串通、損害其合法權益為由主張合同無效的，法院可從以下幾個方面進行審查：
一是共有人之間關係是否和睦，如是否存在夫妻感情不睦、已長期分居、一方已提起離婚訴訟等情形；
二是買受人是否通過中介居間而獲知房源；
三是合同雙方是否存在特殊關係；
四是合同約定是否符合交易慣例，如房價是否明顯低於市場價值等；
五是合同履行是否存在瑕疵，如房款是否實際支付等。
2、合同無效後果的處理
房屋買賣合同無效的，法院應避免機械適用「不告不理」原則，僅就當事人的訴請進行審理，而是應當向雙方釋明合同無效的相關後果，儘可能一次性解決糾紛。此外，需要注意以下三種特殊情形：
（1）買受人取得產權後在房屋上設立抵押權
此種情形下，法院可通知抵押權人作為本案第三人參加訴訟。抵押權人善意取得抵押權的，原則上可判令債務人向債權人清償債務後滌除抵押，將房屋恢復登記至出賣人名下。如債務人無清償能力，根據《民法典》第524條規定，債務人不履行債務，第三人對履行該債務具有合法利益的，第三人有權向債權人代為履行。因此，法院可向共有人釋明，共有人願意代為清償債務以滌除抵押的，法院可判令共有人代債務人向債權人清償債務；滌除抵押後將房屋恢復登記至出賣人名下，同時判令債務人向共有人支付代其清償的債務金額。
（2）買受人取得產權後房屋被司法查封
房屋在司法查封狀態下不能恢復登記至出賣人名下。如作出該司法查封裁定的案件類型僅為金錢類債權債務糾紛，法院可向共有人釋明是否願意向買受人的債權人清償債務或提供擔保，以解除查封便於恢復產權登記。法院僅需根據司法查封是否解除的具體情況，作出確認合同無效或是一併處理房屋恢復登記等合同無效後果的判決。
（3）買受人未向出賣人實際支付房款
如買受人並未實際支付房款，或已支付房款但出賣人隨即通過取現、轉帳等方式將房款全部返還或支付給買受人指定的案外人處，則案件一般不存在房款返還的問題。如買受人向出賣人的代理人或指定的案外人支付房款，則視為出賣人實際收取房款，待合同認定無效後，出賣人負有返還義務。如出賣人與買受人之間存在其他債權債務關係，法院應另行處理。
（三）當事人主張繼續履行合同的審查
對於合同有效買受人主張繼續履行的，法院應當審查合同是否存在履行障礙。共有房屋買賣合同糾紛案件中，關於合同能否繼續履行的爭議焦點，主要集中在出賣人是有權處分還是無權處分。當然，共有房屋買賣合同還可能存在其他履行障礙，如在出賣人「一房數賣」情形下本案買受人合同履行順位在後；買受人屬於限購對象；系爭房屋上存在另案司法查封等。鑑於本文著重分析與房屋共有性質的相關問題，故對其他履行障礙的情況不予詳述。
1、出賣人是否構成無權處分
部分共有人以自己名義籤訂房屋買賣合同的，合同不因此而無效，但合同能否繼續履行即共有房屋的所有權能否轉移，需考察其他共有人的意思表示。如其他共有人未事先授權亦未事後追認部分共有人出售房屋，則部分共有人構成無權處分，合同無法繼續履行。如其他共有人事先授權或事後追認部分共有人出售房屋，則部分共有人構成有權處分，合同可以繼續履行。
需要注意的是，實踐中部分出賣人因房價上漲而反悔，遂以自己構成無權處分為由拒絕履行合同。對此，法院應查明其他共有人是否知曉並同意出售房屋。因該節事實與部分共有人是否構成有權代理，實際均需審查其他共有人就房屋出售事宜的真實意思，故該節事實的審查可參照是否構成有權代理的審查要點。出賣人或其他共有人主張出賣人構成無權處分的，應當具體陳述或解釋出賣人擅自處分共有房屋的理由。如共有人之間關係惡化、出賣人惡意轉移財產等，並提供相應證據予以佐證。法院應當運用邏輯推理和經驗法則，對當事人陳述及其他證據有無證明力及證明力大小進行判斷，從而最終形成心證。
如案例三中，丁某與李甲並無夫妻不睦情形，李甲過世後丁某、李乙與周某曾就提高房屋轉讓價款進行磋商，結合二人之子李乙始終參與磋商的事實，丁某主張對李甲與周某籤訂房屋買賣合同事宜完全不知情有違常理。再結合丁某並未提交任何證據證明其在訴訟前曾向周某主張李甲構成無權處分。因此，法院可認定丁某授權李甲處分房屋C，房屋買賣合同可以繼續履行。
2、責任承擔主體的認定
當部分共有人構成有權處分、合同應繼續履行時，基於物債區分原則，買受人的訴請實則涉及不同性質的法律行為——買賣雙方基於合同的負擔行為，以及部分共有人的處分行為與其他共有人的授權處分行為。首先，基於合同相對性，買受人有權要求出賣人承擔合同責任，除要求出賣人繼續履行合同外，還可要求出賣人承擔支付違約金或賠償損失等其他違約責任。其次，買受人有權要求其他共有人協助轉移買賣房屋所有權。需要注意的是，其他共有人並非房屋買賣合同的當事人，除非其他共有人的意思表示構成債務加入，否則不承擔房屋買賣合同項下的責任。
如案例四中，如經審理查明郭某構成有權處分，法院可作如下判決：
（1）房屋買賣合同繼續履行；
（2）郭某將房屋D過戶至徐某名下（明確稅費負擔），並向徐某交付房屋D；
（3）徐某向郭某支付剩餘購房款；
（4）郭某向徐某支付逾期過戶及逾期交房違約金；
（5）林某協助辦理房屋D的過戶手續。
（四）合同解除責任的認定與解除後果的處理
1、合同解除責任的審理思路
出賣人無權處分致使房屋買賣合同無法繼續履行的，買受人可以行使合同解除權，並基於合同相對性要求出賣人承擔違約責任。需要注意的是，買受人是否清楚房屋的權屬狀況與出賣人因構成無權處分而應承擔的違約責任無關。買受人疏於審查的，僅負擔合同不能繼續履行、無法轉移房屋產權的風險。
2、合同解除後的恢復現狀
房屋買賣合同屬於即時性合同，合同解除具有溯及力。合同解除後出賣人自始不享有收取房款的權利，買受人自始不享有佔有使用房屋的權利。因此，出賣人應當向買受人返還房款及佔有房款獲得的利益，買受人應當向出賣人返還房屋及佔有房屋獲得的利益。依據《九民會紀要》第34條規定，可將該兩筆佔有費用相互抵銷，即出賣人僅需返還房款本金，買受人僅需返還房屋。當然，如房屋尚未實際交付，則出賣人應當向買受人返還房款及相關佔有利益。
3、房屋差價損失的認定
房屋差價損失屬於買受人的可得利益損失。原則上應以合同解除時間或買受人知道或應當知道房屋買賣合同無法繼續履行的時間作為房屋差價的計算節點。對於房屋差價的確定方式，雙方當事人可以協商確定；無法達成一致的，可以通過司法鑑定的方式予以確定；雙方爭議不大或明確同意的，亦可通過詢價方式確定。
對於房屋差價損失，法院應綜合運用可預見規則、損益相抵規則、減損規則、過失相抵規則予以確定。具體應注意以下幾點：
（1）損失的可預見性應理解為訂立合同時對損失類型的預見，而非損失大小的預見。
（2）適用損益相抵規則的同時應考慮不能使出賣人因違約行為而得益。
（3）合同履行程度通常僅與買受人的積極損失認定有關，而與買受人可得利益損失認定無關。
4、違約金調整的審理思路和裁判要點
出賣人主張違約金過高的，應當承擔證明責任，且應當在一審法庭辯論終結前提出；二審期間提出的，法院原則上不予支持。出賣人提供初步證據後，買受人堅持認為違約金合理的，應當對其實際損失作出說明並提供相應證據。具體而言，出賣人主張違約金過分高於實際損失的，應根據具體違約行為證明相應損失的大致金額；主張損益相抵的，應證明買受人因出賣人的違約行為而獲益；主張過錯相抵的，應證明買受人存在過錯。如出賣人沒有陳述具體理由並提供相應證據材料的，法院可不予調整。
出賣人陳述具體理由並提供證據材料後，買受人同意調低違約金的，應陳述調整幅度的理由和依據，如其主張大致合理不構成明顯利益失衡，則法院不再繼續調整。買受人不同意調低的，需針對出賣人的調整幅度、理由及證據材料進行答辯；買受人能夠舉證證明出賣人的理由全部或部分不成立的，對違約金不予調整或對出賣人主張的幅度予以扣減。因出賣人惡意違約而買受人不同意調整違約金的，法院在認定違約金時應注意違約金的失信懲戒功能。
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其他需要說明的問題
本文主要對共有房屋買賣合同糾紛中的相關問題進行梳理，其中也涉及部分房屋買賣合同糾紛中的共性問題。對於房屋買賣合同糾紛中涉及的「借名買房」「以房抵債」等問題不在本文討論範圍之內。
來源｜上海市第一中級人民法院
作者：金紹奇、朱晨陽
編校：郭磊
原標題：《共有房屋買賣合同糾紛案件的審理思路和裁判要點（類案系列）》
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