來源：許戈說財經
文|凱風
樓市分化，大勢所趨。
從2017年至今，全國樓市呈現顯著分化之勢。有城市扶搖直上，有城市橫盤調整，有城市一跌不振，還有城市橫盤後強勁復甦。
過去幾年，哪些城市房價相比歷史最高點出現明顯下跌？
近日，中國社科院財經戰略研究院發布《中國住房大數據分析報告(2020)》指出：
與歷史峰值相比，20個城市距最高點房價調整幅度均在10%以上，其中廊坊、青島、天津、濟南、石家莊等9城距最高點房價調整幅度均在15%以上。
這些城市包括：
廊坊（-46.9%）、青島（-22.8%）、天津（-21.8%）、肇慶（-19.3%）、石家莊（-18）、濟南（-17.5%）、北京（-15.8%）、西雙版納（-15.4%）、保定（-13.8%）、北海（-13.2%）、鄭州（-13.1%）、中山（-11.9%）。
這些城市，多數都位於北方地區，且以京津冀城市為主。這背後除了經濟形勢的影響之外，更重要的是樓市調控的政策壓力。
廊坊、天津、石家莊、北京、保定均出現明顯回調，這些城市的歷史高點基本上都出現在2017年。
2017年，北京及環京地區出臺史上最嚴樓市調控。北京在大規模限競房上市影響之下，環京在堪比一二線城市的樓市調控壓力之下，房價出現明顯回調。
另外，還有一些三四線城市房價也出現明顯回調。
這背後最大的影響因素在於，樓市輪動的周期效應消退，而棚改貨幣化的支撐能量不足，三四線城市最終要直面經濟基本面的考驗。
眾所周知，過去這一輪房價上漲，一二線城市藉助的是貨幣寬鬆的大環境，三四線城市主要是棚改貨幣化的推動，大拆大建大補貼，帶動這些城市房價上漲。
然而，2020年，全國棚改規模大幅腰斬，絕大多數省份基本已經接近收官。
2018-2020年重點省份棚改開工量 來源：克爾瑞
與此同時，舊改取棚改而代之，老舊小區改造更多只是加裝電梯、水電氣修繕、加建停車場層面的微更新，對樓市影響相對有限。
不難預測，從2021年開始，三四線城市的樓市壓力將會更大。
一旦失去棚改貨幣化的支持，即便有全國範圍的大水漫灌，水流也未必會流入到三四線城市，樓市分化之勢還會更加明顯。
必須指出的一點是，無論跌幅有多大，都是相當於歷史房價最高點的下跌幅度。
在樓市轉向下跌之前，這些城市基本上都已經完成短期翻倍的空前漲幅。
換言之，除了接近腰斬的廊坊之外，其他城市與其說是下跌，不如說是相對歷史峰值的回調。
通過橫盤乃至微跌來消化上漲風險，這也是樓市的正常調整。
顯然，出現樓市調整而熱度不減的城市，相比單邊上漲的城市，擁有更強的安全邊際，這些城市經過幾年的橫盤調整之後，還會重回強勢復甦之路。
北京、上海、廣州就是典型。
京滬樓市2017年開始橫盤，廣州樓市2018年開始橫盤，到了2020年下半年，這三地市場呈現出全面復甦態勢，二手房成交量紛紛創出近年新高。
上海：2020年11月二手住宅成交套數約為3.2萬套，同比增長81.4%，成交量創4年來新高。
北京：2020年1-11月，二手房成交總量14.79萬套，同比增長13%，已超過去年全年成交量。
廣州：二手房成交量則連續6個月破萬套，市場熱度不減。
可見，只要經濟基本面強勁，樓市橫盤就是正常的合理調整。這種調整，不僅能消化過快上漲的風險，還能給城市發展提供更加充裕的空間。
近日，中央經濟工作會議將「解決好大城市住房突出問題」作為年度八大任務之一，這應該是近年來住房問題首次作為年度重點任務而出現，這本身就是一種信號。
這也說明，未來大城市的樓市將會面臨更嚴且更為細緻的調控。大熱必有調控的鐵律屹立不倒，不僅房價會納入調控，房租也有可能納入調控。
這種背景下，一定要選擇核心城市的核心地段，將抗跌性、安全性、流動性置於首位。
一定要認清城市的基本面，遠離收縮型城市，遠離那些炒作為主而基本面一塌糊塗的城市。
只要經濟強勁增長、人口持續流入、產業欣欣向榮，這樣的城市即便房價出現調整，也不必過度擔心。
相反，那些過度依賴棚改貨幣化、依賴概念炒作、依賴人為製造土地緊缺的城市，務必要謹慎要謹慎。