文｜中國網地產
若能擺脫「寄生」，便能為自己證明。
2020年，物業公司扎堆上市成為資本市場一道獨特的風景線。中指院統計數據顯示，年內累計新增14家物業公司登陸港股，另有20餘家公司在準備上市進程。截至目前，共有34家物業公司登陸港股、3家進入A股。這些物業股大多數由規模型房地產開發企業分拆而來。
12月13日，禹洲集團發布公告稱，建議分拆主要從事提供物業管理服務及商業運營服務的禹佳生活服務於聯交所主板獨立上市。此前的12月11日晚間，禹佳生活服務向聯交所遞交了上市申請表格，以申請禹佳生活服務股份聯交所主板上市及批准買賣。
此次赴港IPO，禹佳生活服務選擇將中銀國際、海通國際作為聯席保薦人。透過招股書不難發現，禹佳生活服務的蚊型規模正成為其致命短板，而業務高度依賴母公司也令自身獨立運營能力存疑。
業務高度依賴母公司 規模擴張成短板
於往績記錄期間，禹佳生活服務的業績增長較快。
招股書顯示，2017年至2020年上半年，禹佳生活服務收入分別為3.05億元、3.94億元、5.44億元、2.75億元。2017年-2019年三年的收入年複合增長率達到33.5%，2020年上半年同比增長15.3%。
同時，2017年至2020年上半年，禹佳生活服務的年度利潤分別達到0.24億元、0.34億元、0.65億元、0.37億元。2017年-2019年年度利潤年複合增長率達到66.2%，2020年上半年同比增長42.6%。
截至今年6月30日，禹佳生活服務為74個項目提供物業管理服務，在管總建築面積約為1320萬平方米；已訂約為123個項目提供物業管理服務，已訂約總建築面積約為2260萬平方米。
與多數脫胎於開發公司的物業公司一樣，禹佳生活服務也難逃嚴重的母公司依賴症。招股書顯示，過去數年間，禹佳生活服務絕大部分的在管總建築面積均屬於禹洲集團單獨開發或禹洲集團與其他物業開發商聯合開發的物業。
截至2020年前三季度，禹佳生活服務2620萬平方米的已訂約總建築面積中，來自禹洲集團的就有2040萬平方米，來自禹洲合營、聯營或其他關聯方的有290萬平方米，二者合計在已訂約總建築面積中佔比達到了88.93%。
此外，招股書顯示，2017年至今年上半年，其由禹洲集團開發的項目提供物業管理服務所得的收入分別約為2.12億元、2.68億元、3.7億元及1.9億元，分別佔總收入的96.9%、94.6%、91.6%及88.9%。值得注意的是，在禹佳生活服務物業管理服務收入明細中，來自禹洲集團開發項目收入以及禹洲集團合營或聯營開發項目收入佔比高達99.7%，而獨立第三方的物業開發項目收入僅為0.3%。
來源：禹佳生活服務招股書
事實上，禹佳生活服務的業務自1997年成立以來一直依託於母公司禹洲集團，時隔22年後的2019年才嘗試發掘外部項目的業務機會。
直到2020年，禹佳生活服務的獨立第三方業務才取得實質性進展。招股書顯示，2020年7月，其自獨立第三方收購舟山星城70%的股權。由於新的管理合同及收購，截至2020年9月30日，獨立第三方所開發物業的在管總建築面積約為2.64百萬平方米，約佔其物業管理服務分部截至2020年6月30日的在管總建築面積的16.7%。
在2020年11-12月期間，禹佳生活服務中標了由獨立第三方開發商所開發的兩個新項目，包含若干住宅物業及政府辦公樓的物業管理項目，預計從2021年1月起開始為上述新項目提供物業服務。
業務布局過度集中 發展中現債務隱憂
受制於禹洲集團的開發布局，禹佳生活服務的業務布局呈現過度集中的特點。
招股書顯示，禹佳生活服務專注於經濟發達地區中人口密度高的城市，大部分物業管理服務及商業運營服務集中在海峽西岸地區及長江三角洲地區。2017年至2020年上半年，禹佳生活服務在海峽西岸地區及長江三角洲地區的物業管理服務分部下總建築面積分別約為920萬平方米、1020萬平方米、1200萬平方米及1240萬平方米，分別佔該分部下在管物業總建築面積的96.7%、94.9%、95.3%及94.2%。
同時，商業運營服務分部下總建築面積分別約為60萬平方米、60萬平方米、60萬平方米及70萬平方米，在商業運營服務分部下在管物業總建築面積中的佔比約為100.0%、100.0%、100.0%及93.7%。
禹佳生活服務表示，由於集中布局，海峽西岸地區及長江三角洲地區若出現社會、經濟或政策方面的重大不利發展因素，將會對集團的業務、財務狀況及經營業績產生重大不利影響。
債務方面，禹佳生活服務的表現也並不樂觀。
招股書顯示，截至2019年12月31日止年度及截至2020年6月30日止六個月，禹佳生活服務的經營現金淨流量為負，分別約-3730萬元及-2440萬元，主要是由於貿易應收款項及預付款項、其他應收款項及其他資產增加。
來源：禹佳生活服務招股書
主要財務比率方面，據招股書顯示，2017年、2018年、2019年及2020年6月末，禹佳生活服務的資產負債比率分別為87%、88.2%、96.8%及96.4%。值得注意的是，自2017年至2020年上半年，其資產回報率由5.8%一路下滑至1.4%。
關於建議分拆物業上市的理由，禹洲集團表示，通過建議分拆，禹佳生活服務可建立獨立上市集團的身份，擁有獨立集資平臺獲取公眾及私募資金，為現有業務及未來擴充提供資金。
自2014年6月彩生活在港上市成為「物業第一股」以來，越來越多的物業公司選擇登陸資本市場。其中，2019年成功上市的物業公司就多達12家；截至目前，已有包括恆大物業、融創服務、世茂服務、金科智慧服務等在內的15家物業公司成功上市，規模遠超去年全年。
然而，今年上市物企的表現卻與去年大相逕庭，不少上市物企新股破發也刺激著整個物業管理行業的神經。據不完全統計，與去年上市破發物企時代鄰裡的「一枝獨秀」相比，今年15家上市物企中，有7家公司新股開盤破發，破發率接近46.7%。
此外，據克而瑞統計數據，9-11月，30家上市物業公司股價下跌。藍光嘉寶服務跌幅最大為40.3%；其次為金融街服務跌幅達40%。11月，36家上市物業公司中，股價出現下跌的佔比超過三分之二。
一方面是潛在的市場發展空間和融資渠道拓寬；另一方面則是資本市場逐漸趨於理性，物業股分化加劇。在此背景下，對規模業績均成色不足的禹佳生活服務而言，其IPO之路再生變數。