降負債與擴規模並舉,禹佳生活服務港交所遞表

2020-12-17 和訊港股

在禹洲集團(HK.01628)成功突破千億銷售額後,林龍安將目光投向了物業板塊。

12月13日,禹洲集團發布公告稱,建議分拆禹佳生活服務於港交所主板獨立上市。而在此之前,港交所已先披露了禹佳生活服務的招股書。由此,禹洲集團旗下物業板塊的經營情況也展現於公眾面前。

截至2020年上半年,禹佳生活服務在管總建築面積約為1320萬平方米,幾乎全部來自於禹洲集團及其關聯方。在管理面積動輒達幾億平米的物管企業中,禹佳生活服務的規模並不顯眼。此外,高達96.4%的資產負債率也成為其進一步擴張的絆腳石。

分析人士稱,禹佳生活服務上市或不難實現,但若想獲得好的估值,則需要好好下一番功夫。

業務高度集中,外拓能力待提升

千億銷售額和物業上市,是林龍安早早立下的「Flag」。

在3月份的業績發布會上,林龍安就表示,「物業力爭今年年底前分拆上市,最晚明年一季度。」在此前後,林龍安還把萬科物業的老將王海群挖來,為推進物業上市積蓄力量。在本月初千億目標達成後,禹洲拆分物業板塊上市也擺上了日程表。

得益於禹洲集團銷售業績及交付面積的快速增長,禹佳生活服務近年來發展迅速。截至2020年6月30日,禹佳生活服務為74個項目提供物業管理服務,在管總建築面積約為1320萬平方米;已訂約123個項目,籤約面積為2260萬平方米。

於2019年、2020年前11月,禹洲集團銷售面積為:497.12萬平米、601.64萬平米。隨著集團旗下項目陸續交付,禹佳生活服務的在管面積有望繼續增長。不過,禹佳生活服務高度依賴母公司,外拓能力不足的弱點也引發了媒體的關注。

如禹佳生活服務在管面積中,來自禹洲集團及其關聯方的面積為1317.4萬平米,比重達99.9%。於往績記錄期間,禹洲集團為公司最大的客戶,公司的大部分收入來自向禹洲集團所開發的項目提供服務。

2017至2019年度及2020年上半年,在物業管理服務所得收入中,來自禹洲集團開發的項目約佔同期物業管理服務所得總收入的96.9%、94.6%、91.6%及88.9%。同期,同期在商業運營服務所得收入中,來自禹洲集團開發的項目分別約佔100.0%、100.0%、98.0%及98.0%。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜指出,物管面積依賴母公司,雖然會帶來穩定的收入,但會影響企業的市場化運作,導致公司不夠獨立,影響其可持續發展。

或許是意識到了這些問題。以往頗為佛系的禹佳生活服務也在努力加大第三方業務的拓展。2020年7月,禹佳生活服務收購了舟山星城物業管理有限公司70%股權,新增42個物業項目,管理面積260萬平米。於2020年11月至12月期間,禹佳生活服務還中標兩個新項目,預計新增管理面積10萬平米。

林龍安表示,物業板塊未來會繼續外拓及收併購,力爭在未來3年物管管理面積達到1億平方米。

興業證券發布的報告指出,至少在未來3-5年內,物業管理行業仍將享受規模紅利。非常明確的一點是,規模擴張將成為禹佳生活服務的發力重點。不過,而今頭部房企下的萬科物業、碧桂園服務(HK.06098)等管理面積均已超過萬億規模。想要在強敵環伺中突出重圍,禹佳生活服務還有很長的路要走。

資產負債率過高,盈利能力待改善

事實上,受物業股高估值、抗風險等「優秀品質」的影響,房企拆分物業上市在今年成為一種潮流。顯而易見的是,推動物業板塊上市,將有助於公司獲得外部發展資金。但亦有聲音指出,林龍安或許有難言之隱。

2017年、2018年、2019年及2020年6月末,禹佳生活服務的資產負債比率分別為87%、88.2%、96.8%及96.4%。若禹佳生活服務能夠順利上岸,既有助於禹洲集團更好聚焦於主業發展,也能夠優化自身財務指標,達到降負債的目的,可謂一舉多得。

在業內人士看來,將一家物業公司推向港交所並不是難事,但要講好故事卻並不容易,尤其是在資本市場逐漸回歸理性的當下,這從佳源服務(HK.01153)、華潤萬象生活(HK.01209)的表現也能看出端倪。

12月9日,佳源服務、華潤萬象生活同日登陸港交所。不過由於管理規模、盈利能力等方面存在著巨大差距,兩家企業首日在資本市場上的表現也大相逕庭。截至當日10時,佳源服務每股報價3.83港元,較開盤時跌0.78%;而背靠華潤置地(HK.01109)的華潤萬象生活,首日股價漲幅便超過40%。

截至2020年6月末,佳源服務總在管面積為2764.7萬平方米,合約管理面積為4030萬平方米,淨利潤為0.36億元。目前來看,禹佳生活服務的這些指標與佳源服務差距並不大。

不過,禹佳生活服務旗下的商業管理板塊,倒不乏想像空間。截至上半年末,禹佳生活服務已訂約商業運營項目為34個,已訂約總建築面積為110萬平方米,仍有很大的成長空間。近三年來,禹佳生活服務商業運營板塊毛利率基本維持在40%以上,今年上半年達到57.9%,遠高於住宅板塊23%的毛利率。分析人士稱,這或成為禹洲生活服務獲得資本認可的重要砝碼。

無論負債與盈利等指標如何,林龍安還是邁出了拆分物業板塊上市的第一步。順利將禹洲集團帶入到千億陣營的林龍安,能否在物業領域迎來新的突破?答案或許很快就能揭曉。

(責任編輯:季麗亞 HN003)

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