以下文章來源於掘金日本房產 ，作者大門未知子
蛋殼公寓暴雷這件事，逼迫年輕人們一夜長大。
不少人突然「認清」了一個在國內生活的「真相」：什麼租房好還是買房好，這都是偽命題，在仍然快速發展的國內，你要有房子才能有安穩的生活。
小A正準備買房，今年29歲的她已經下定決心不再租房生活，不斷地搬家以及要忍受時不時有人上門看房，對小A來說，已經受夠了。她準備離開奮鬥了5年的大城市，回家工作、置業。她的理由也有意思：
「在我看來，如果你一直租房住，幾十年後你留不下任何東西。但如果你買了一套房子，即便房價在幾十年中沒有發生任何變化，當你賣掉它的時候也相當於免費居住了幾十年。」
蛋殼這件事，現在滿地雞毛。但如果我們把目光放向國際，蛋殼房東房客矛盾大爆發這樣的事，幾乎不可能發生在高福利、社會高度成熟的發達國家，比如英法德和日本。
特別是日本，租客作為無產者，受到了法律方方面面的保護。
日本人愛租房
基本大家都知道日本人愛租房，而且大量的日本單身人士是長期租房的。你問長期有多長？平均水平差不多10年、15年吧。
如果你喜歡日本的漫畫，又正好是一個人住，那麼你可能聽說過高木直子——一位畫過許多《一個人住》系列的漫畫家。
這位漫畫家就是一位骨灰級的租客，在自己到東京生活的十幾年間都在租房，中途因為畫的漫畫火了收入增加，從一個東京都很偏遠的小地方的小單間，搬到了東京市區一個1LDK（約為一房一廳）的改善型小房，但也繼續租房。
後來高木畫家結婚、生子，但她跟老公孩子還是租房住。至今她的租房經歷加起來，等於她的整個大半生了。
株式會社エイチームフィナジー在今年3月，對全日本30～59歲獨居的男性、女性做了購房意願的問卷調查，結果超過6成的人表示仍然沒有購房的打算。
這個比例在咱們國人看來幾乎是震驚：已經30多歲的人了，還想繼續租房不買房成家？
在我們賣日本房的時候，經常需要向合作方討要租賃合同來了解租客的情況。偶爾就會聽到非常神奇的案例，「住在這套房裡的50幾歲大叔，90年代就開始在這裡住了，現在住了有25、6年了。」
哇，這真是很難想像地穩定啊……
而另一方面，日本大型房產租賃買賣平臺summo也做過一系列租客租房滿意度的調查，其中，不滿意的原因主要是跟租賃管理公司有矛盾、跟鄰居有糾紛、房子有物理缺陷（漏水啦、設備故障等），但獨獨房客和房東之間幾乎沒有矛盾。
為什麼日本人——特別是還沒結婚的單身人士——愛租房？為什麼日本人租房租得那麼心安理得，不怕房東換房鎖、不擔心房東要買房、又不用招呼上門看房的人？
日本的租房制度中大寫著「租客優先」
經常聽在日本租房的朋友抱怨：哎呀！日本人就是歧視外國人！我每次想租的房，遞出申請後，房東直接給我拒了，說我是外國人，沒有合理的擔保人。
不過當你了解了日本的「租客優先」政策後，就能明白人家為啥這麼謹慎了。
在日本，房東只要一把房子出租出去，那房子就成了「砧板上待宰的肥肉」，有時甚至會讓房東困惑：這還是我的房子嗎？
蛋殼公寓的租客們，來看看這些規定，你心動不心動？
（1）我要賣房，現在意向買家想上門看，可以嗎？
如果你投資過日本房產，那肯定知道，在日本，出租中的房屋基本上不能進去看房，不論租客是不是在家。
日本刑法第130條規定，在不通知住戶，不得到住戶允許的情況下，任何人（包括房主）如果隨意進入居住者的房內，就視為犯法，犯的是侵入住宅罪。
雖然你可以預先得到租客的口頭同意，帶人上去看，但是租客也可能隨時打一個回馬槍，告你非法侵入。因此，為了避免不必要的麻煩，日本房屋中介們對正在出租中的房子，都會說「不讓看」。
（2）我覺得我的租金定低了，我下個租約就要漲價
在國內，房東要加碼租金，房客要不只能接受，要不只能捲鋪蓋滾蛋，處於非常被動的位置。但在日本，法律明確規定，房東不能憑藉「感覺」調高租金。
只有在以下情況，才可變更租金：
①房地產相關稅收及其他負擔的增減導致租金不合時宜；
②房地產價格漲跌及其他經濟變動導致租金不合時宜；
③與同區域同類別房地產相比，租金不合時宜。租金託管機制賦予租戶議價能力。
而當房東要求租金上漲的幅度，超過了租戶的預期，租戶完全可以將自認為合理的租金委託給租金託管所，然後繼續住在裡面，這期間，房東都不能趕走租客。
（3）房東自己住的房沒了，要住這套房
2011年東日本特大地震過後，便有人在國家司法支援中心的網站上提出過類似的問題：我沒地方住了，能讓租客走，我住進自己那套房嗎？
（在地震中被損毀的房屋）
結果官方給出的答案是：不行。
在日本，如果房東已經同意續租，或者合同到期半年以前，房東沒有提出不續約的要求，那麼突如其來的特大災害，也不能成為趕人的正當理由。
日本司法這是不近人情嗎？非也。想想這套房還給你產生房租的收益，你大可以先去租住另一套房，等你的房子重建好了搬回家住。
另一方面，如果房東想解約，則日本法律規定：必須提出「正當理由」，這個正當理由主要是：房東使用這個房子的正當性和緊迫性高於房客，而且房東可以提供足額的退租金，或者給房客找到新的住處。
而且，正當理由得到雙方認可後，房東也要等上半年，合同才能終止。
除此之外，房客犯法被抓、房客未在約定時間內繳納房租等等，這一系列「房客有錯」的情況下，日本的法律都會斟酌其程度。如果房客只是輕微犯法，或者沒有長期拖欠房租（超過3個月以上），都會被法院認為房東的「理由不充足」，而駁回退租申請。
看到這，中國房東大怒！我這不能做，那不能做，但這房子是我的，我就是這半年內不想租了，到時候續租的租約我不籤，總行吧？
很遺憾，這次日本法律又一次倒向租客：如果房東和租客沒有就新合同達成協議，則租約自動按照原本的合同續約，不需要得到房東大人的「籤名」，是為保護租客的權益。
日本租客基本上跟房東沒啥矛盾，這是原因之一。他們最經常抱怨的其實是租賃管理公司，因為日本的房東有超過8成的人會把自己的房子委託給租賃管理公司打理。房東不需要直接面對租客，全部交給管理公司解決，這就是租客和房東沒矛盾的第二個原因。
你說，日本這樣的租賃法規，在中國有否？至今，租賃方面對租客的權益保障上，國內幾乎是一片空白。
然而，蛋殼公寓暴雷，問題還不止於租客權益沒有保障上。我一同事租住的蛋殼公寓，從11月起，房東就收不到蛋殼公司的租金。他上周末滿頭大汗地跑來趕租客，原因是他要賣房。
一上門，這位房東便苦從心來地告訴我同事，「我真的很難，工廠在今年疫情沒有生意，資金周轉不開，我要還房貸、還公司貸款，一個月7萬多，現在沒有錢了，只能賣掉這套房。」
房東們也是受害者。
這回，日本又走在了中國的前面
如果說租客是租房中的消費者，那麼房東就可以說是託管服務的消費者。
然而，國內長租公司的亂象，房東利益受損，一個非常重要的原因，就是咱們相關監管和資質認證幾乎處於完全真空的狀態。
上圖某暴雷公司，公司資質只有房地產資訊和營銷策劃，甚至不具備房地產經紀的從業資質，就直接做長租公寓，可想而知它在政府監管層面有多弱。
日本的租賃管理公司有點像咱們蛋殼公寓的角色，但是它又不會使用蛋殼公寓那樣激進的營銷策略，來大量錢滾錢。它們的營收，主要來自於每個月房租的5%-10%，以及幫房東解決房子問題的服務費。
然而，幾乎同時，就在咱們國內託管公司醜聞不斷時，一水之隔的日本已經開始行動了。
從12月15日起，日本管理房屋交易、租賃等的國土交通省在今年修訂通過的《關於租賃住宅管理業務等合理化的法律》（「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」，簡稱「託管新法」）將正式實施，而這個新法早在6月就通過了。
新法中明確規範了租客、房東和託管公司三方的權責義務，對管理公司的資質要求也更加清晰。
其中有兩個亮點：
1.租賃公司不能誇大宣傳或者對未來給出不實際的承諾，一經發現，每件罰金高達50萬日元（約為3.2萬人民幣）；
2. 託管公司在籤訂合約前，要向房東做詳細的託管業務解釋，還有房客情況的解答，這些內容從原本的並非必須，到如今成了必要項。
就在新法要實施的前一個月，日本租賃不動產經營管理師資格考試在全國各地舉行，參與人數為2萬多人，創下歷史新高，與去年比增加了將近4000人。如此大的激增正是因為日本新法出臺，要求從業人員規範化。
在日本，雖說租客就是大爺，但房東的利益也有相關政策的保障。所謂雙管齊下，政府有任何監管缺失就馬上補上。此次將實施的託管新法，其實是在過去2、3年間，日本當地不斷有小租賃公司暴雷、不少房東蒙受損失之後，日本政府快速反應的產物。
回到國內的蛋殼鬧劇，最近我看到一個被轉載無數的視頻：一個戴眼鏡、看上文頗斯文的年輕女子手持著刀子，言辭激動地對著上門趕人的房東：自己認真交租，也沒幹啥違法違規的事，憑什麼趕我走？
看得十分心疼。年輕人，特別是背井離鄉到大城市討生活的年輕人，沒有背景、沒有資源、沒有錢，在社會組成中是相對的弱者。然而，蛋殼一夜暴雷，奪走的不僅是他們對大都市生活的各種嚮往，還有對這座城市的歸屬感，比如開頭決定回家置業的小A。
不要讓奮鬥者寒心。
雖說日本的法規並不是放之四海而皆準，我們中國也有自己的租房文化和特色，但是大方向是沒錯的：在成熟的社會中，只有法規不斷地規範，讓有產者不顯得面目可憎，讓弱者得到安心，人們才能安居樂業。
俗話說得好，羅馬城並非一日建成的，社會的進程不能缺少異鄉人的努力，期待有關部門能及時補上「法律真空」，未來的健全社會我們拭目以待。