近日，一則「93年包租婆擁有400棟樓」的短視頻，衝上了微博熱搜。視頻裡顯示，一位27歲的廣州女子號稱擁有 「400棟」房產。
由於真實性受到網友質疑，5月4日下午，視頻中的主角「包租婆D姐」，通過網絡平臺進行回應表示，「400棟樓」其實大部分是通過承租再轉租的方式在經營。
即使如此，不足30歲就擁有400棟租賃物業的二房東身份也同樣令人嘖嘖稱奇。那麼，這些物業到底是怎麼來的？南都記者試圖通過社交平臺與其取得聯繫，但至截稿時，仍未有消息。不過在5月4日夜間，直播到半夜12點的「包租婆D姐」講述了自己的創業故事。
大學時期創業，做民宿起家
據「包租婆D姐」自述，她在廣州上大學期間，就通過做兼職的方式來賺取生活費，高峰期曾同時打6份工。直到借用親戚家的場地開辦了補習機構，才賺到了一筆可觀的收入。拿著這筆錢，她開始出國旅遊，並注意到「民宿」的投資價值。
回國後，還在上大學的她，開始做民宿生意 ，租下三房一廳，其中一間自己住，另兩個改造成民宿出租。據她介紹，當時整個費用才4萬元。這一套經營起來後，引得不少同學和老師投資，於是她又盤下了第二套，第三套……
在經營民宿的過程中她發現，很多城中村的房子與正規的酒店不同，由於非標準化，每間屋子的內部樣子可能都存在差異，對於很多房東來說，推介起來是比較困難的。於是她找到團隊開發了一個專門推薦城中村民宿的網絡平臺，去實地拍了很多不同房間的房子，也吸引了一些小旅館的老闆過來做廣告。
用「包租婆D姐」自己的話來說，經營這個網站「投資小，回報卻大」。平臺做起來的後，她賣掉了這個網站，並用錢開始投資更多的網際網路項目，做了很多類別的APP，甚至還有針對大學城的外賣APP。
然而大學生的創業並非那麼容易，僅僅三個月，所有的網際網路項目燒盡了資金，她還欠下了200多萬元債務。「這個時候，我重新整理了自己的創業項目，發現還是做民宿、做租房生意賺錢！」
嘗試做二房東，轉賣經營權
網際網路創業失敗後，「包租婆D姐」在繼續經營民宿的同時，開始安心作起「房產中介」。「當時只收房東半個月租金作佣金，房客不收費。」慢慢的，她開始有了自己的中介團隊。
「有一天，突然有一個老闆說因為缺錢，要轉讓一整棟樓的經營權。」 「包租婆D姐」萌生了「與其做中介，不如自己拿下來做」的念頭。據她介紹，這種方式不需要買下整棟樓，只要交頂手費就行。
自己拿下來後，她借鑑做民宿的經驗，除了對房間進行裝修改造外，又將長租改成短租：「短租利潤更高一些。」
在她的經營下，這棟房子的租金水平有所提升，頂手費水漲船高。「包租婆D姐」找到了合適的機會，以更好的價位，將這棟房子的經營權又轉了出去。
就像養雞一樣，用便宜的價格買到小雞，養大後以更高的價格再賣出去，通過這種方式，她又拿到了第二棟，第三棟……
觀察：做二房東一定賺錢嗎？暴雷的也不少
目前，「包租婆D姐」有了自己的團隊和公司，也吸引了不少投資人。據她介紹，很多整租的房子是通過「項目合作」的方式開拓的：有物業，有投資人即可，她經營，投資人坐等收錢。
這種方式看起來，具有較高的可複製性，但是否存在投資風險呢？據「包租婆D姐」介紹，她手下的400多棟房子，也不是每一棟都賺錢。「有的每個月可以賺幾萬，有的只能賺幾千。」
南都記者了解到，租房行業利潤其實並不高。地產研究機構克而瑞近日發布的《2019租賃住宅行業白皮書》稱，國內一、二線重點城市住宅租金回報率中位數僅為2.04%，回報周期中位數近50年，遠低於辦公物業回報率4%-6%的水平。其中北上廣深四城租金回報率普遍低於2%，深圳回報周期長達60年之久。
南都記者了解到，目前國內有自如、蛋殼、魔方、優+等一些大型的長租公寓運營商，如萬科、碧桂園、龍湖等大型房企，也都開拓了自己的長租公寓品牌，模式大多是從村集體等業主手中獲取破舊廠房、住宅樓，統一改造成長租公寓進行出租。
而為了爭搶房源，有些公寓甚至為房東支付高於市場價的租金。我愛我家研究院院長胡景暉就曾對媒體表示，有不少長租公寓運營商以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源。 「包租婆D姐」就坦言：「如果最開始拿到的價格比較高，虧本也是有的。」
「高收低出」的擴張模式，使很多長租公寓品牌陷入資金困局，整個行業頻頻爆雷。在2019年，就有如樂伽公寓、鼎家公寓、寓見公寓等「二房東」出現暴雷。
進入2020年之後，受到疫情等影響，更是有不少長租公寓運營商由於空置率高無力支付房租而撤場。
來源：南方都市報