來源： 自媒體
Part 1丨壹
最近，或者說最近兩年的杭州樓市，有幾個比較典型的現象：
第一個典型現象，是戶型面積的改變：剛需小戶型越來越大，而改善大戶型越來越小。
普通剛需客戶希望控制總價的小三房，從原來的86㎡、89㎡日益擴大到96㎡甚至106㎡，舒適度卻並沒有明顯增加；
而傳統豪宅裡起步動輒200㎡、260㎡甚至更大的終極改善戶型，卻被逐漸壓縮到最大180㎡甚至160㎡，奧體、濱江等許多板塊的改善項目，甚至最大面積都不超過140㎡，沒有贈送面積之後的140㎡，居住舒適度在改善項目中也只能算一般；
這個現象帶來的直接影響是：在高周轉的市場之下，富人也買不到稱心如意的真豪宅，只能去和中產搶房子。
第二個典型現象，是產品配置的改變：這個改變幾乎是從內而外整體的大改變。
外立面上，純幹掛石材基本沒有了；社區配套上，獨立的會所基本沒有了，能夠做室內、室外雙泳池的新項目基本上也絕跡了；園林景觀上，以前開發商最愛講的故事，比如某棵樹穿越30年的光陰、1000公裡的路程才成為小區景觀的一部分，也沒有了；風雨連廊，基本很少有了；精裝修上，主臥的走入式衣櫃基本上也都不配了……
很多項目的業主對品質提出訴求，最看重的也只是精裝修標準上4000元/㎡還是3000元/㎡的差別，卻不知道，把桂花樹換成石楠，成本就可以大大降低；把名貴的加拿利海棗換成普通的樹種，一棵樹大概能省下10多萬。
這些對於普通的剛需客戶而言可能覺得沒什麼，但是對於高端改善客戶來說，卻無比重要。
這兩個現象結合在一起，使得富人不僅買不到匹配身份的大房子，更買不到賞心悅目的園區景觀。
這也成為當下樓市的一個獨特現象。
Part 2丨貳
但事實上，富人對於大房子、真豪宅的追逐，從未止步，無論江南還是江北。
2017年，起步面積只有143㎡的信達濱江·壹品面市，而同期在售的是融創·候潮府的213㎡尾房，即便價格比前者還高，依然賓客雲集，因為老底子住在春江花月、金色海岸、新綠園等小區大戶型的客戶們，想要改善，不可能從目前居住的200多㎡「改善」到100多㎡的小戶型。他們不可能降低居住品質，他們需要大房子。
2020年3月，錢塘印象之後，近五年南星橋唯一的純大戶型改善社區仁恆濱江園最後一批房源加推，總價全部在千萬以上，客戶不降反增，992戶家庭搶62套房子，因為這是南星橋最後的大房子。
▲頂豪地段無頂豪產品，也是當前樓市一大怪相
江對岸也是如此。
此前，低調了許久的保億綠城·奧邸國際，以近乎突襲的方式公布銷售方案，希望儘可能低調地開盤，沒想到172套186-216㎡的大戶型房源依然引來了1497戶登記，捂不住的紅盤氣質；
剛剛過去的6月，杭州壹號院加推236套大戶型房源，267㎡的戶型，總價也都在千萬以上，卻依然引發大量客戶爭搶，最終一共登記3632戶，僅無房家庭就有947戶，非無房家庭基本只是陪跑。
▲奧體本可以更高端
整個市場的供應結構已經失衡，90㎡以內真正讓剛需低總價留在主城區的項目極少了，純正200㎡的改善房源、讓富人階層住得舒適的大戶型社區，也極少了。
被逼無奈的富人們，只能去二手房中尋找大戶型，這也直接導致許多剛交付的次新盤出現了「大小戶型」價格倒掛的現象：蔣村、申花、南星橋的諸多改善項目，200㎡以上的大戶型，單價反而比小戶型貴，有的還不止貴一點點。
▲類似西溪誠園這樣的大小戶型價格倒掛已經較為普遍
而且，優質次新盤的改善大戶型，基本上還處於惜售狀態，180㎡甚至200㎡的優質房源，很少放量。
大戶型和一些倒掛明顯的剛需紅盤一樣難買，甚至某種程度上比那些紅盤更難買，這是富人近兩年買房最大的痛點。
Part 3丨叄
更讓富人們感到憂傷的是，一些特別適合做頂豪的地段，開發商們也不做純正大戶型了，最多也就是在改善項目中搭配一部分。
比如近兩年錢江新城、奧體、濱江的大部分新盤，起步面積基本都在100㎡出頭或120㎡左右，主力面積在140㎡、160㎡，搭配少量180㎡或200㎡以上房源。
從市場接受度、客戶基數、銷售速度等綜合方面考量，這當然沒有錯，而且是無比正確的定位。但這會帶來兩個巨大的問題：
第一，目前的富人階層，買不到真正的大戶型真豪宅；
第二，現在買了這批中間面積段改善房源的客戶，幾年之後想再改善時，依然會面臨無房可買的尷尬現狀。
也就是說，一步到位的終極居所，目前沒有供應，幾年之後，連二手房都不會有。
▲豪宅曾流行的鏡面無邊泳池，也越來越少見了
比如奧體，如果奧體最近新出讓的兩塊地，如果依然還是做御虹府、君品、嘉品這樣的中端產品定位，三五年之後，渴望在奧體買200㎡以上大房子的客戶，最後還是只能去淘奧邸國際、杭州壹號院的二手房。
從這個角度而言，許多開發商目前看起來無比正確的「適銷對路」的產品定位，特別是南星橋、奧體核心、濱江中心區等適合做頂豪地段的項目，當下的正確，會變成一種「短視」。
這句話雖然沒有任何惡意，也可能會讓有的開發商看起來不舒服，但目前的市場現狀，確實就是這個樣子。
就像我一個朋友渴望在南星橋買一套300㎡的大平層，等了幾年，所有新盤一套都沒有，最後只能去看藍色錢江、陽光海岸的二手房。
作為一個行業觀察和思考者，有時候真希望有開發商能夠在別人低頭看地的時候，偶爾能抬頭看看天空，看看遠方朝陽升起時晨曦的美、夕陽落山前晚霞的麗，還有群星閃耀時天河的璀璨。
Part 3丨叄
這篇文章想說的重點已經非常清晰了，稍微歸納一下：
1、富人買不到稱心如意的大房子，是當下的尷尬現狀；
2、富人不僅買不到匹配身份的大房子，還買不到真正符合改善社區的景觀和配套；
3、但富人對大戶型真豪宅的需求從未停止，導致許多人去買二手房，優質改善社區的二手房大戶型成為搶手貨；
4、如果在一些豪宅地段，開發商也普遍做適銷對路的中端定位，未來大戶型在二手房市場也依然供應緊缺，因為現在的新房結構就是未來2-3年二手房的供應結構。
所以，真的請珍惜目前優質地段上的每一個純正大戶型樓盤。
來源：斯文