徵收拆遷過程中，很多被徵收人會遇到徵收方因進行項目建設需要佔用農民承包地，卻不對土地進行徵收而是採取租賃方式，按照土地面積給與租金作佔用土地費用的現象。通常這種情況就是 「以租代徵」行為，對於不了解徵收程序及法律法規的被徵收人來說可能就是「陷阱」，表面上是籤訂租賃協議租用土地，實際很可能土地就要不回來……北京京康律師事務所主任、西北政法大學物權與土地研究所聯席所長史西寧律師為您解析∶「以租代徵」是否合法？遭遇後又該如何維權？
什麼是「以租代徵」？
以租代徵通常是通過租用農村集體土地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模，擾亂建設用地管理秩序的用地行為。其實質是規避法定的農用地轉用、土地徵收審批手續，以籤訂「租賃」合同的方式從農民手中獲取土地，擅自在計劃之外擴大建設用地規模，逃避繳納有關土地稅費、逃避履行耕地佔補平衡法定義務的違法用地行為。
「以租代徵」是否合法？
根據《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》第六條規定，禁止擅自將農用地轉為建設用地，同時，農用地轉為建設用地，必須符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃，納入年度土地利用計劃，並依法辦理農用地轉用審批手續。禁止通過「以租代徵」等方式使用農民集體所有農用地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模。農民集體所有建設用地使用權流轉，必須符合規劃並嚴格限定在依法取得的建設用地範圍內。未依法辦理農用地轉用審批，國家機關工作人員批准通過「以租代徵」等方式佔地建設的，屬非法批地行為；單位和個人擅自通過「以租代徵」等方式佔地建設的，屬非法佔地行為，要依法追究有關人員的法律責任。根據《土地管理法》第43條規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外；第63條規定，除符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使農民集體所有的土地使用權依法發生轉移的外，地方政府、有關部門及單位和個人不得通過受讓、租用等方式違法佔用農民集體土地用於各類非農業建設；第82條規定，擅自將農民集體所有的土地通過出讓、轉讓使用權或者出租等方式用於非農業建設，或者違反本法規定，將集體經營性建設用地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令限期改正，沒收違法所得，並處罰款。
「以租代徵」有哪些形式？
1、村民自行出租自己的承包地；
2、村委會租用農戶承包地用於非農建設；
3、企業、開發商等用地單位或個人與村委會籤訂土地租賃協議；
4、基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為；
5、基層政府轉租農村集體土地；
6、基層政府直接租賃農村集體土地。
「以租代徵」的土地還可能收回嗎？
根據《中華人民共和國行政訴訟法》第12條規定，人民法院受理公民、法人或者其他組織提起的下列訴訟：認為行政機關侵犯其經營自主權或者農村土地承包經營權、農村土地經營權的。所以，按照規定，相關部門「以租代徵」強佔土地，侵害了農民的經營自主權和農村土地承包經營權，屬行政案件受案範圍，人民法院應予受理。如果已經籤訂了租賃協議的也不要著急，務必保留好證據，「以租代徵」合同違反法律、法規的強制性規定，應屬無效合同，對該合同，可以先諮詢專業律師起訴確認該租賃合同無效，依法要求相關部門返還土地，維護自己的合法權益。
史律師提醒∶
「以租代徵」違反法律規定，因此遇到這種強徵行為一定要及時舉報，不要輕易籤訂合同，可以向國土資源單位進行反饋或向法院進行起訴，必要時建議諮詢律師幫助維權！