■臨港國際產業社區將對3000多畝連片土地進行整理和開發。（航拍圖）
3月9日，總佔地超4.2萬平方米，投資額逾百億日元的東麗膜科技(佛山)有限公司一期項目動工建設，標誌著九江鎮臨港國際產業社區又一重磅外資項目進入建設階段。
臨港國際產業社區是南海區村級工業園拆除重建類示範項目之一。2019年，九江鎮啟動該項目的升級改造，採用「徵租結合、連片開發、區鎮聯動」的開發模式，對3000多畝連片土地進行整理和開發。
按照規劃，臨港國際產業社區未來將致力發展以高端醫衛用非織造布及關聯產品為核心的環保型、創新型、功能型新材料產業，打造智能裝備製造產業等先進位造業集群，助推九江鎮產業轉型升級。目前，各項「拆改建」升級改造工作正在穩步推進中。
「裁彎取直」理清土地所有權界線
臨港國際產業社區佔地3475畝，周邊水陸交通便利。
從2006年起，九江鎮圍繞「水」做文章，借西江、北江黃金水道崛起，搶佔佛山港口物流龍頭地位，汽車拼裝、金屬材料、木材夾板、鋼鐵貿易、加工、配送等企業紛紛進駐，臨港國際產業社區應運而生。作為九江金屬材料市場，該產業社區定位為鋼材貿易和加工。
經過十多年的發展，臨港國際產業社區發展也疲態漸顯。九江鎮公有資產管理辦土地開發部副主任梁衛民表示，臨港國際產業社區現有產業較低端，以倉儲、五金加工為主，年稅收不足1000萬元。加快「騰籠換鳥」，促進產業轉型升級迫在眉睫。
然而，由於該項目土地歷史所有權界線縱橫交錯，升級改造面臨很大的困難。
梁衛民介紹，從2018年起，九江鎮著手準備，深入相關的村（社區）、經濟社調研，充分了解村民的改造意願，協調重新劃分土地的所有權界線。
經過協商，最後確定該項目中集體經濟組織的土地所有權界線以規劃道路為界「裁彎取直」，重新調整所有權界線。至此，項目土地整理開發、升級改造邁出了關鍵的一步。
「徵租結合
」連片混合開發
臨港國際產業社區的土地均為集體建設用，包括鎮級產業園和村級產業園兩大部分。其中，鎮級產業園由鎮屬企業租賃村集體土地再轉租給客商投資建設，而村級產業園則由村委會統籌村集體土地出租經營。
土地所有權界線理清了，如何推動整體的改造提升？九江鎮的做法是借力南海區「三舊」改造的獎勵政策，增強村集體改造的動力和積極性。
梁衛民介紹，臨港國際產業社區採用「徵租結合、連片開發、區鎮聯動」的開發模式，遵循「分片推進、先徵後拆、先易後難」的原則，對3000多畝連片土地進行整理和開發。整理的目標是徵收臨港國際產業社區約70%的連片集體建設土地，餘下30%的土地則通過區、鎮公資聯動成立項目公司進行合作開發。
根據計劃，臨港國際產業社區項目整理預計需要資金約60億元，「單靠區、鎮財政資金投入是非常困難的。」梁衛民介紹，得益於土地儲備專項債券的發行，先借後還，且利息低，項目的資金運作有了強有力的保障。
政策有支持，村民願意改。在農村土地徵收制度、集體經營性建設用地入市制度以及農村集體建設用地片區綜合整治的指導意見等政策支持下，「政策+市場」雙輪驅動，臨港國際產業社區項目整理勢如破竹，開局不足一年，便順利整理接近一半面積的土地。
截至目前，臨港國際產業社區項目已成功徵租約1596畝土地。建築拆遷補償已完成19萬平方米，佔地約320畝。
聚焦新材料產業助推轉型升級
近年來九江以「中國醫衛用非織造產品示範基地」和「九江臨港國際產業社區」兩大產業平臺為依託，大力發展新材料和先進裝備製造業兩大主導產業。
2020年，九江定下了新的目標，將力爭拆除1500畝以上村級工業園，為產業發展騰出更廣闊空間。臨港國際產業社區整理開發被寄予厚望。
九江鎮鎮長張厚祥表示，九江將加快實施臨港國際產業社區土地連片整理項目的滾動開發，著力破解重點平臺建設的瓶頸問題，致力將其打造成為引領九江產業騰飛的「極核引擎」。
目前，臨港國際產業社區已集聚一批以東麗集團尖端新材料、希傑集團生物科技等為代表的綠色生態高端智造企業，美國聯合礦產耐火新材料項目已與九江鎮籤訂合作意向書，項目將於今年內動工建設。
根據部署，2021年底前，臨港國際產業社區將完成剩餘約1800畝的土地整理，並陸續將徵收回來的土地出讓。2021年將對租賃區域進行建築載體建設，3到5年內預計建成約80萬平方米建築，以滿足招商引資需要。預計整理完畢後，平均每年產生稅收約6.5億元，帶動就業崗位預計達13000個，將有效帶動九江鎮房地產、服務業等第三產業的發展。
文/珠江時報記者柯凌娜