最近這2年樓市出現了一個奇怪的現象，那就是新房的價格賣得比二手房價格還要低。以至於很多人擠破了腦袋都想參加搖號，認為買到就是賺到。
真是這樣嗎？
這裡邊實際上充滿著套路。如果你是剛需，那當然值得買；但如果你是想投資，最好不要碰。
多數房子都是沒完工就開賣，都屬於預售。而預售是要獲得政府批准的，於是第一個套路就出現了：到底什麼時候可以賣，這是主管部門可以控制的。所以一個聽話的開發商，當然比一個不聽話的開發商更容易獲得預售許可。
主管部門對於預售時點的拿捏把控是很有講究的。當市場預期不佳的時候，它需要開發商站出來熱場，所謂價格倒掛一般就在這時候出現。比如今年3月份杭州開盤的幾個項目，那都是性價比獲得人們普遍認同的。性價比低的項目，索性先不放出來。這時候買入，就好比逆風航行，你是去充當小白鼠的。
有個名詞叫「備案價」。備案價是指政府允許開發商賣出的最高價。千萬別被售樓員忽悠了，有的售樓員把備案價暗示成是政府規定的銷售價，那是胡扯。大多數情況下，新房賣得便宜不是因為備案價低，而是實際銷售價低於備案價。
開發商為什麼要把新房賣得比同地段的二手房還便宜呢？
反過來想，不就是因為價格高了不好賣嗎？實際上，這何嘗不是另一種形式的降價呢？開發商索性一步到位，免得日後再降，容易被人砸了售樓處。
而另一方面，主管部門負有穩定全局的重任，它需要開發商以所謂價格倒掛的形式製造火爆銷售的場面，以此引導市場預期。
但是作為投資人，這種倒掛的差價能變成利潤嗎？
未必。開發商的定價策略清楚地表明，如果以二手房價格銷售，房子是不好賣的。所以你也只能以低於二手房的市場價賣出。
但是通常採用價格倒掛形式銷售的地區，二手房交易是不活躍的，也就是所謂有價無市。那麼你買了新房後，要降多少才能賣出呢？
更重要的問題是，新房買入後不滿2年就賣出，需要多付5.5%的稅。那麼大家可以算一算，一方面我為了保證賣得掉，必須低於所謂的市場價；另一方面，還必須考慮這5.5%的稅費成本。這2項加一起，我至少要比市場價低10%吧？其實還不夠。所以，想要藉此套利是不太現實的。
下一期內容，我們從信貸規模和貨幣流向的角度，看看未來房價走勢到底面臨怎樣的格局。