齊魯網·閃電新聞9月29日訊 「購買商鋪包租10年」。煙臺市一家開發商銷售商鋪時承諾售後包租，可籤訂10年託管協議，中途卻屢變合同。如今，租約期滿，業主們想要收回房子，卻屢遭阻攔——「高價物業費」、「禁止使用電梯」，這場業主與物業、開發商的「拉鋸戰」才剛剛開始。
十年回本，躺著就能賺錢？
2016年，煙臺市金長城大廈酒店公寓的開發商宣傳稱，消費者可以買房子當投資，買了公寓房後租給酒店，每三月一返租，每年還有酒店分紅，十年回本，在家躺著就能賺錢。劉女士心動了，她花了68.4萬買了一套公寓房。
和劉女士一樣，王女士也是被十年回本這樣的宣傳戳中了，她當時分析：這裡離煙臺汽車站和火車站只有不到1.5公裡；貝斯特韋斯特又是知名連鎖高端酒店；「地理位置」與「品牌酒店」的雙重加持，讓王女士堅信「十年回本不是夢」。就算十年租約到期，到時候或賣或出租，或自己經營，反正都不虧。於是，王女士一口氣買了兩套房，一套給自己，一套給孩子。
（涉事酒店和大堂）
兩份合同，涉及三方，沒有提到物業管理費
劉女士說，2016年籤合同時，是買賣合同和租房合同一起籤的。業主們同開發商籤買賣合同，然後再同貝斯特韋斯特酒店籤約租賃合同，並繳納了幾千元的裝修費用。大多數業主房子剛買到手，就立刻轉租到貝斯特韋斯特酒店了，他們甚至都沒看過這個房間一眼。
（第一次籤訂的租賃協議）
依據租賃合同規定，每年租金為購房總價值的6%，每套房子的租金因面積不同，租金不一，如劉女士每年拿到手的租金就是約4萬元。
（租賃協議細則）
起初，酒店與業主們籤訂了10年租賃合約，後來，酒店要求業主們變更租賃合同，租期改為5年；酒店選擇「先使用後支付」，在每季度的第一個月，支付上一個季度的租金。
（新籤訂的租賃協議）
此外，業主每年還可以享受酒店經營公盈利寓的分紅，但是由於收分紅需要業主自己辦理稅務，提供發票，最終業主們就主動放棄了分紅。
但是，記者注意到，在幾位業主提供的租房合同中，都沒有涉及物業管理費的事，在過去五年裡，業主們也從來沒有收到過任何繳納物業管理費的通知。
只有業主範先生注意到了這個問題，他在籤租房合同時在備註中，與貝斯特韋斯特酒店做了幾條約定，其中就包括：「房租租賃期間物業管理費由承租方承擔。」
範先生說，籤合同時他問過酒店，物業費多少錢，對方說不貴，也就四五塊錢吧。每月的物業費四五塊錢一平方米，他覺得還算合理，屬於市場上合理價格區間，他就沒在合同裡強調物業費用，現在他懊悔不已：「我真應該把這句話寫在合同裡，不然現在也不會受這個氣。」
合同到期，選擇「高價物業」還是「低價租金」？
今年3月份，劉女士等16位二期的業主都收到了一份酒店發來的停止續約通知書。
同時，酒店還說，想讓酒店續租也可以，但是租金必須降低，像劉女士這套房，租金從每年的4萬元降為每年1.8萬元。雖然這些業主的租房合同到期時間不同，但酒店表示，無論租房合同是何時到期，低價租金都從今年五月份開始算起。
租金從每年4萬降到每年1.8萬，劉女士「十年回本」的夢落空了。與其低價租給酒店，不如自己經營，收到停止續約通知書的其中16位業主一合計，決定收回房子。
但讓他們想不到的是，當他們來到酒店，想要收回房子時，物業公司也跟著過來了。物業公司的人說，想要收回房子也可以，必須籤訂一份物業管理合同，合同約定，物業費是8元每平米，這與貝斯特韋斯特酒店當初和範先生口頭承諾的費用，高出了接近兩倍。範先生說，物業費8元每平米，再加上各類稅費和日常維護管理的費用，這樣這套房無論是向外出租還是自己經營，都很難收回成本。此外，記者看到，物業合同上明確指出，業主收回房屋後也不能進行二次租賃。
範先生還收到了物業公司發來的律師函，對方要求範先生從購房之日起繳納物業費。範先生對此十分氣憤，但當初酒店僅是口頭承諾，自己無法提供證據，且承諾主體不是物業公司，業主們似乎陷入了「僵局」。
收房用房 阻礙連連
無論是高價物業，還是低價租金，業主都是收益受損的一方。劉女士和其他15位業主決心一定要收回房子，並且堅決不籤高價合同。
但收房之路並沒有這麼簡單，劉女士說，每當業主和酒店約定好來收房時，酒店負責人不是在外地，就是在開會，總之就是不露面。但物業公司的人卻每次都能來，拿著那份高價物業合同，勸說業主籤字。
經過大半個月的拉鋸戰，業主們終於收回了自己的房子，然而，新的問題又出現了。
一來是電梯的問題。業主們的房子多在20層以上，上下樓需乘電梯，但是現在因為沒有電梯卡，沒辦法使用人梯，只能乘貨梯。
「貨梯都是送快遞送外賣、運送垃圾、送換洗衣物的，電梯又舊又有異味，不說我們，以後我們自己做生意，怎麼領客人上去？」劉女士忿忿地說。為此，業主們多次同物業協商，但物業態度強硬，表示不繳費，就不給用。
（業主等待貨梯）
但根據《物業管理條例》，物業管理公司無權停住戶的水電及不讓走電梯的，物業管理處可以根據未交情況進行催交管理費及催交滯納金，如果長時間不交可以向人民法院起訴。
對此，物業公司對記者表示，因為業主們沒有交物業費，所以不能使用人梯，但出於人道主義，允許了業主使用貨梯。
雖說物業公司保留了貨梯供業主使用，但記者發現，貨梯與人梯的環境有著天壤之別。記者僅乘坐了4次貨梯，便碰到了酒店和飯店運送垃圾，異味在狹小空間內，更加明顯。
（業主房屋現狀）
（酒店走廊）
二來是水電費的問題。業主們表示，每次交水電費都要用現金，到物業公司，而且限額一次只能繳納一百元。由於公寓本身就是商水商電，所以一百塊錢只能買一百度電，用電非常快，有一次，有位業主交上錢就再也沒回過酒店，結果下次來的時候，發現已經沒電了。
（房間內裸露的空調安裝口）
三來是空調安裝問題。劉女士說，從收回房子開始，業主們都想儘快房子收拾出來，達到基本的住宿標準。所以她早早的開始安空調，不承想，安裝空調外機的洞已經打好了，物業公司卻來通知他們，空調不能安。
業主們說，他們是看到酒店在21層的房間有空調，就按照酒店的方式打了洞，既然21層可以安裝空調，那麼23層為什麼不能安裝呢？
另一位業主說：「我自己房子我都說了不算，我來自己的房子，就跟小偷一樣，哪有這樣的業主？」
重重矛盾直指物業費用過高
目前，經過業主們多次向有關部門反映，水電費充值的問題得到了解決，而電梯使用和空調安裝的問題依然在困擾著他們。
在物業公司看來，業主想要使用電梯，就必須繳納物業費；業主們認為，8元每平方米的物業費用遠高於市場價格，拒不繳納。問題的根源，便是出在了這物業費上。
（記者向誠輝物業員工了解情況）
記者了解到，貝斯特韋斯特酒店所在的金長城大廈擁有兩家物業公司。一家是為10樓-18樓辦公區域服務的誠輝物業，物業費用為每月4.5元每平米，包含水費，樓道和公共衛生間的清理；而為業主們提供物業服務的公司為科頓置業，物業費用為每月8元每平米。這中間，差了3.5元。
（科頓置業的經理與業主溝通）
隨後記者來到了科頓置業，科頓置業認為：
其一，酒店不同於辦公區域，需要提供24小時物業服務；
其二，酒店樓道內鋪設地毯，清潔難度比地磚要大；
其三，今年消防檢查、水電檢查需要增加額外支出；
其四，酒店樓道內使用的中央空調、燈光和地暖的費用，也是一筆支出。
為了照顧業主，物業提出可以享受繳一年物業費，贈送一個月服務的建議，即業主繳納12個月的物業費用，可以享受13個月的物業服務。
（物業要求業主籤訂的物業合同）
但是業主們對此並不認可，在業主看來：
首先，他們收回房子後，便與酒店脫離關係，所以對物業服務的需求不大；
其次，走廊中央空調與地暖的費用，是按照房屋建築面積繳納的，這已經包含在房屋公攤面積內，業主在繳納自家房屋的取暖費電費時，已經支付過這部分錢了。
最後，即便物業給出了優惠，但一年僅物業費用就要交納五六千元，他們依然無法承受。
證據不足、法律真空，維權處處碰壁
雙方談判再次陷入僵局。
那麼科頓物業的收費是否合理呢？記者來到了煙臺市消費者管理協會，工作人員告訴我們，儘管他同情劉女士等人的遭遇，但是物業定價屬於市場行為，據了解，物業公司沒有違反具體的法律法規，他們也無權幹涉。
記者又來到了煙臺市住房和城鄉建設局，工作人員給出了同樣的答案，同時他還說，他們並非執法機構，沒有執法權，沒辦法強制物業做出調整。
根據《物業管理條例》規定，召開業主大會，三分之二多數業主同意，就可以更換物業公司。但是劉女士表示，「這很難」。因為大多數業主並不是煙臺本地人，只是來這裡做投資，他們的工作或生意都在外地，沒時間而且怕麻煩，最終大部分人選擇籤訂了低價租金的租房合同，只有他們這十幾位業主，還在苦苦維權。
不僅如此，業主們認為自己被開發商「套路」了。
依據《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：「房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。」而在《山東省商品房銷售條例》第三章第二十條也有明確規定，房地產開發企業和商品房承銷機構不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未建成的商品房。
據此，劉女士等業主認為，開發商以「包租」的方式銷售房產，在籤訂購房合同的同時又籤訂了一紙租約，是違規的。
記者諮詢了山東新亮律師事務所律所的陳正斌律師，陳律師認為，現在劉女士維權非常困難，由於租房合同是業主同貝斯特韋斯特酒店籤訂的，房地產開發企業並沒有參與，所以很難界定是否屬於法律所禁止的返本銷售。
十年回本？買房養老？「套路」大於收益
僅在山東省內，「售後返租」的項目就有號稱「十年回本」、「一房養三代」「每月到帳2000」等讓人心動的「售後返租」項目就有不少，濟南、煙臺、菏澤、威海等多地均有存在。
從濟南長途汽車總站出發，沿著濟濼路向北走大約400米，在汽車廠東路與濟濼路十字路口西南角位置，即是中凡魯鼎廣場。公開資料顯示，中凡魯鼎廣場的開發商為山東魯鼎置業有限公司，該公司是中凡世紀(北京)投資控股有限公司的控股子公司，樓盤於2015年竣工。在該樓盤的銷售中心，一塊大的廣告牌上寫著「現房發售，帶租約銷售，全程託管」。
（圖源網絡 中凡魯鼎廣場）
「假如購買商鋪的總房款為100萬元，首付一半需50萬，前5年的租金30萬元（每年固定租金6萬元），直接抵扣在總房款裡，實際相當於首付20萬即可。」該銷售人員表示，業主在籤訂購房合同的同時，也會籤訂為期10年的託管協議，後面5年按照實際租金進行九一分成，「業主佔九成，託管方拿一成的管理費」。律師認為，開發商為了回籠資金，可能會採取各種方式和手段來推銷樓盤，「該開發商所採取的銷售手段涉嫌違規進行返本銷售或變相返本銷售，具體情況要看業主與開發商籤訂的協議」。
這些項目通常是以商業形式出現，除了上文中提到的酒店和商鋪，還有可能是以公寓、寫字樓等各類房地產項目。
在出售樓盤時，房地產開發商承諾買家，保證在買家購買房產後的一定期限內，能將房子租給開發商引進的品牌承租方或者直接由開發商承租，由此業主每年可以獲得房子百分之六七或者更多的租金，甚至還能獲得承租方盈利後的分紅。
等到買賣合同到期時，開發商推測項目一定就已經炒起來了，到時候買家自己不管是自己做生意還是繼續出租，都不會虧本。
籤訂合同時通常是有兩份，一份是商品房買賣合同，一份是租賃合同，開發商就此退出，開發商給買家做出的所有承諾就都寄托在承租方身上。還有一些開發商會以需要一個專業的經營管理公司來運營項目為由，帶著買家和所謂的託管公司籤訂一份委託經營管理合同。
殊不知，開發商早已和託管公司籤訂了另一份合同，其中條款標明，一旦返租無法兌現，開發商可以把責任全部推給託管公司，而大多數託管公司資質不明，沒有實體，更沒有任何賠付能力。
在籤訂合同以後，租金根本無法保證，甚至有些開發商就是為了儘快回籠資本，才做出種種承諾，在樓盤售出後，開發商已經獲得利益，不再將精力投入到項目經營，有的乾脆放棄經營。此時，承租方就會經營不善等為藉口拖延租金，同時通知買家不再續約，或者降低租金。
這個時候，買家就已經掉進坑裡，房子砸在手裡，賣不能賣、租不能租，還要與承租方周旋、打官司，勞心勞力。與此同時，開發商早已把責任轉嫁給承租方，承租方卻只需申請破產，同樣可以規避掉所有的合同風險。
返本銷售、售後包租，有哪些投資風險？
在本次事件中，貝斯特韋斯特以酒店虧本為由，單方面終止合同不再續約，造成業主虧損，而在其他地市，以反租、包租形式投資虧損的，不在少數。
承租方管理不善的風險
根據中國房地產報的報導，內蒙古包頭市萬順包百廣場發生過一起售後包租案件，萬順房產推出「年均10%經營補貼」的購鋪優惠活動，與業主籤訂委託租賃協議書，每年以「經營補貼」加「鋪面租金」的形式為業主們提供收益。按照這種方式計算，購買不同樓層不同面積商鋪的業主，每年將得到1萬~5萬元不等的收益。然而，商場開業後運營不景氣，高回報難以兌現，開發商自己貼錢返租卻陷入資金鍊斷裂的窘迫局面。
開發商涉嫌非法集資的風險
在許多案件中，開發商為了儘快回籠資本，往往是在工程尚未竣工時，就開始以售後返租、售後包租等形式售賣房屋店鋪，承諾業主將按時獲得一筆可觀的租金回報。而工程竣工後，開發商有可能既不招商，也無法按時給業主租金，最終高價買來項目的業主血本無歸，維權遙遙無期。這樣的行為已經涉嫌了非法集資。
開發商、承租方不承擔法律責任的風險
在包頭市萬順房產一案中，業主將萬順房產告上了法庭，要求其償還拖欠的租金。但業主勝訴後，開發商以資金拖欠為由，拒絕償還。
廣東華商律師事務所周爭鋒在接受《華夏時報》採訪時稱：售後返租實際上是購房者先掏錢解決了開發商的資金短缺問題，承擔了購買以後房產的所有風險，一旦經營不善，承租方只需要申請破產就可以規避掉所有的合同風險。
閃電新聞記者 郎坤 商凱軍 張衍峰 報導