來源：地產火線
東風強，還是西風烈？
十四五開局之年，也是投資置業布局之年。去東部，還是西部，難免成為落子前的一大考量。
「火線哥」（DChuoxian）看來，除了精準研究重大規劃文件的重要方向、審視區域的新興經濟體的起飛之外，還要滿大街地踩盤，才能發現市場中蘊藏著的機會。
比如，最近一頓操作猛如虎的龍崗，拿了個全國第二，僅次於上海浦東，成為名副其實的「最具投資潛力之城」。
再加上深圳都市圈、交通強國戰略、城際交通開工等等重大利好，如果再用老眼光看龍崗，真的就會錯過深圳的新五年。
還有阿波羅未來產業城，深圳首個軍民融合主題產業城，可以看成深圳前所未有的一個新興經濟體。而任何新興經濟體的起飛，都伴隨著區域騰飛、高素質人口增長、房價上揚。
這個趨勢，你看到了沒有？
另外，剛需最認可的地鐵口物業，在三號線碩果僅存的只有一個。
大運新城擴容帶來的人口紅利、龍崗園山舊改首發紅利，這些機遇，真的不是紙上談兵就能獲得的。
而「火線哥」（DChuoxian）這篇文章解決的，就是上面這些問題。所以，很值得一讀。
龍崗正在重塑東部格局地產火線
沒有大張旗鼓，龍崗做了很多件大事，直到這個榜單發布。
胡潤研究院首次發布《2020胡潤中國最具投資潛力區域百強榜》，龍崗區位列全國第二，僅次於上海浦東，是名副其實的「最具投資潛力之城」。
這既是一份給中國500強的企業高管們參考的榜單，也是置業者買房投資的指南，龍崗硬經濟指標（經濟、人口、交通）、軟經濟指標（社會治理、綠色發展、科技創新、公共資源和文化發展）在全國排第二。
很多指向都表明，龍崗正在重塑東部格局。
10月9日，深圳市委六屆十五次全會指出，要深入實施「東進、西協、南聯、北拓、中優」發展戰略，高起點打造深圳都市圈，打造新的區域經濟增長極。
發現沒有，「東進」再次寫進深圳的重大戰略，堪稱「東進戰略2.0」版本。
東進的內核來自龍崗在產業的添磚加瓦、苦練內功。
龍崗重點發展格局從當初的4+2，增加到4+7，擴容到最新的4+9：
4個市級重點：坂雪崗科技城、大運新城、國際低碳城、深圳北部新城
9個區級重點：寶龍科技城、阿波羅未來產業城、東部高鐵新城、布吉新城、雲創小鎮、甘坑新鎮、龍西-五聯片區、盛平-龍園片區、橫崗南片區
這意味著龍崗正在推進「產城融合」的重點區域已形成十三座新城。
龍崗正在變大，全區將進入大規劃、大交通、產城融合大發展階段，這個面積比南山+福田+羅湖還要大的區、工業第一強區，內循環經濟強勢崛起，深圳東部的機會出現了。
更高層面上，國家也在不斷「催促」深圳東進。
9月2日交通部發文，要求深圳1到2年內，「啟動深大城際、穗莞深城際延伸段、深惠城際等城際鐵路項目建設」。
不難看出，交通部催促深圳建設的軌道線路，基本上都跟東進密切相關。
東部成為未來交通規劃重點
注意一下上圖的藍色線路，深惠城際是大灣區城際鐵路網規劃的重要組成部分，要求2024年底建成通車，前海至龍崗段設計速度160公裡/小時。屆時，龍崗與前海的交通距離或縮短在半小時左右。
千億紅利再受關注地產火線
上面這些文字，大體可以看作內循環經濟視野下的龍崗。
這還遠遠不夠，審視當下以及今後的龍崗，外循環經濟才是龍崗的大機遇。
阿波羅未來產業城是龍崗區重點打造的十三城之一，位於東部科技走廊和城市東部發展軸的交點，它有三個重要的IP:
深圳第一個未來產業城
第一個軍民融合主題產業基地
第一個基礎設施綜合建設EPC項目
之所以說重要，是因為它是深圳前所未有的一個新興經濟體。而任何新興經濟體的起飛，都伴隨著區域騰飛、高素質人口增長、房價上揚。
阿波羅未來產業城位置示意圖
阿波羅未來產業城作為深圳首個以軍民融合為主題的產業城，勢必迎來新的發展機遇。
阿波羅未來產業城三維效果圖
園區規劃約17.21平方公裡，重點引進航空航天、可穿戴設備和智能裝備等項目，預計投入約20餘億元，建成之後預計年產值約達2000億元，吸引約3000家創新型企業入駐，吸納超20萬高科技產業人才，成為媲美華為科技城的又一代表性產業基地。
產業的發展和人流的匯聚也將帶動片區住宅價值攀升，為區域人居創造更多利好價值。
龍崗產業鏈條基礎好、科技創新能力強，具有屹立於風浪的競爭力。
深圳之所以要能成為社會主義先行示範區，核心是深圳要解決國家層面上「科技立國」的亟需。
而龍崗則是世界級電子信息產業集群承載區。龍崗研發人員高出亞太地區的其他幾個ICT產業集群區50%以上，業務收入是亞太地區產業第二、第三聚集地的1.8倍和2倍。
所以，未來龍崗將在內外雙循環經濟的雙重利好下再次騰飛。
一個即將爆發的中心區地產火線
中長期看龍崗，新經濟、新區域的崛起，構成這裡的新機遇。
據2019年年初政府發布的消息，龍崗區相關部門和園山街道對阿波羅未來產業城進行進一步規劃：未來，該片區將重點打造「兩軸一片」空間格局，「一片」指結合園山風景區的自然稟賦，打造一個文化旅遊運動休閒的森林小鎮。
園山「兩軸一片」空間格局
園山也是目前龍崗重點發展區域，將全面建設成為科技共山水於一色的「山水宜居地、未來產業城」。
園山風景
除了有生態資源和高新產業的雙輪驅動，園山的另一個利好來自於大運新城的擴容。
大運新城擴容示意圖
之所以擴容，是因為大運新城用地基本飽和，快速發展的產業、人居亟需向周邊要空間，這個對於周邊區域，尤其是園山帶來實質性利好，園山也因此承載來自大運新城的核心居住需求。
園山與大運關係示意圖
更重要的一點，大運樞紐要來了！總體建築面積約16萬㎡，相當於17個普通地鐵站的體量，3、14、16、33號線四線交匯，將於2022年建成。
大運樞紐線路平面示意圖
梳理一下龍華的發展路徑：深圳北站樞紐帶動紅山發展；目前紅山飽和，進一步帶動上塘及龍華老城。
園山的發展邏輯也與之類似：大運中心樞紐利好園山；目前大運飽和並擴容，進而帶動園山發展。
在「火線哥」（DChuoxian）看來，這是一個即將爆發的中心區！
生態資源、新興產業、交通樞紐，正是一個區域附加值提升的驅動器，而園山周邊的舊改則是核心驅動力。
周邊環繞著約300萬㎡城市更新項目，包括卓弘、星河、博林、名居、振元等等。
海量的舊改，將促進區域中心的更迭。
依託於產業更新、配套升級，尤其是14號線的日益推進，園山中心有望成為大運板塊的新中心之一。
舊改項目布局示意圖
舊改「雙95%新政」落地後，城市更新紅利快速派發，而未來這裡5-10年都是屬於持續開發狀態，城市界面將迅速得以更新。
品牌開發商的紛紛進駐，未來將打造包括住宅、商業、酒店、幼兒園、小學、公交綜合車站在內的完善區域配套，更有新購物中心面世，快速革新區域環境，締造煥然一新的繁華生活體驗。
對於置業者非常關心的學校，也有質和量的提升，將有7所幼兒園、1所九年一貫制學校、1所小學和1所高中。
還有四大紅利加持地產火線
買深圳，當然看好的是深圳的紅利。其中有城市紅利、人口紅利、產業紅利，還有一種是舊改首發紅利。
舊改「雙95%新政」帶來的首發紅利，更是不可小覷。
作為園山舊改集群的首發物業、坐享城市發展的首波紅利，卓弘星辰的未來價值理應高看一眼。
1.稀缺的三號線地鐵口物業
卓弘星辰位於龍崗大道旁，周邊路網交通發達，三橫六縱快速幹道快速通達全市，真正實現一小時城央生活圈。
交通示意圖
項目出門即是3號線永湖站A2地鐵口（百度地圖顯示200米）。同時未來還將擬建空中連廊，銜接項目自帶商業MALL與地鐵永湖站A2出口。
卓弘星辰還是目前地鐵3號線唯一的地鐵口物業，很稀缺，而且兩站就可以到大運樞紐，這個優勢非常具有排他性。
同時，項目臨近東部快線——14號線(在建)坳背站。
14號線對於該區域的利好，可以類比11號線之於沙井，6號線之於光明。
開通後，項目將與福田CBD同處30分鐘生活圈內，大大提升未來通勤效率，項目超級軌道藍籌物業價值更加凸顯。
2.二十萬高新人才紅利
卓弘星辰毗鄰阿波羅未來產業城及大運軟體小鎮，在二者聯手賦能下，區域未來價值將煥發新的活力。
僅阿波羅未來產業城就將吸納就業人才20萬人。20萬高新人才意味著什麼？
坂田華為科技城覆蓋面積約21.9平方公裡，一共有17萬員工，而未來的光啟阿波羅未來產業園就相當於一個超級的華為。
大量高端人群的聚集，必將帶來大量的居住需求。
大運中心在近年的開發下，住宅用地已經非常稀缺，且周邊二手價格更是已經達到了6.5-8.5萬/㎡的價格。項目地處的園山中心，更是承接了大運中心的核心居住需求。
3.名師手筆24萬㎡綜合體
卓弘星辰的設計及建造團隊，均是世界排名前列的實力企業。包括參與過深圳灣一號的AECOM工程諮詢公司、參與過香蜜湖一號等豪宅設計的奧意建築、國內外高端園林締造者貝爾高林；參與過寶安國際機場、新加坡金沙灣酒店設計的凱達環球等，共同打造集酒店、商業、辦公、住宅於一體的約24萬㎡城市綜合體項目。
項目外立面效果圖
同時自帶約3.6萬㎡地鐵口精粹商業MALL，滿足多元化需求，盡享繁華商業配套。
值得一提的是，希爾頓歡朋酒店正式籤約。作為世界排名前列的酒店品牌，希爾頓酒店在選址上十分嚴苛，此次入駐卓弘星辰，無疑是對整個區域和項目價值的高度認可。
項目周邊不僅有園山實驗學校、保安學校（廣東省一級學校，國家級綠色學校）等公立學府，還有青少年宮、公共藝術館、科技館、深圳書城等城市文化資源。
4.剛需精裝上車盤
即將入市的是卓弘星辰二期，在景觀、戶型、設計方面都進行了改良升級。
項目在產品規劃上回遷房及安居型商品房均在項目1棟，因此2棟產品上全部都是商品住宅，更加純粹，二期整體的品質更高。
樣板房實景圖
戶型面積段為81-138㎡，既有81㎡稀缺小戶型，滿足剛需家庭生活所需，也有138㎡通透4房，南向主臥套房，獨立衛浴、衣帽間，很適合改善型需求。
由於是片區首發項目，周邊暫無競品，在這裡上車，還是品質精裝修盤。作為今年深圳樓市第一盤，卓弘星辰二期的紅利已經很明顯了。
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地產火線（深耕深圳）
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