表弟要結婚了，但他和女朋友都工作不滿5年，沒有北京的購房資格，再加上手裡預算不夠投資住宅，聽說商辦公寓不限購，首付也低一些，所以跑來問我怎樣選購商辦物業。
既然是自家親表弟，當然要傾囊相授了。提煉出通俗易懂的五大標準，讓表弟「按圖索驥」去。在說標準之前我給他普及了下目前市場上可交易的商辦政策，詳情如下：
北京市商辦在2017年3月27日出臺限購政策,規定1.商辦2017年以後拿500平米才有房本,才有上下水.也就是目前市場上30-50㎡的商辦公寓會越來越稀缺.2.新房商辦需要註冊有限類公司,以公司名義購買.二手的商辦需要北京五年社保才能購買.3.年持有稅是年租金的6%.買賣直接做法人變更,沒有任何契稅個稅營業稅等稅費.
了解完商辦,對商辦購買和持有了基本的了解之後，接下來要聽好啦，無論是自住還是投資，選購商辦樓盤，選不好可能就是燙手山芋了！好的商辦公寓必須符合以下六大標準：
1.地段必須要好2.租金收益必須要高,租金回報率3.使用面積必須要大,戶型越小越好4.單價越低越好
一.地段必須要好
李嘉誠曾說過：決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段！
地段決定了一個地區的綜合競爭力和未來發展潛力，也決定了租客的承受能力，以及出售時的流動性。
在北京，好地段至少要滿足：交通便利有地鐵、生活便利靠近商圈。如果醫療和教育的配套也很齊全，就更加分了。
本項目位於大興南五環西紅門板塊,距離南五環邊600米，項目南側規劃百畝公園簇擁,屬於大興新城核心區，新媒體產業中心，眾多家央視、衛視等傳媒機構及相關企業入駐.地鐵4號線、19號線立體通達無阻.10分鐘之內到達萬達廣場，綠地繽紛城，全亞洲最大的薈聚宜家鴻坤廣場4大商圈5分鐘到達西紅門3甲醫院.
02.租金收益必須要高
據愛旅居統計，北京的租金回報率平均為1.68%，也就是100萬的房子，月租金只有1400元。如果能找到租金回報率為4%以上的房子，也就是100萬的房子租金3300元，就很有投資價值了。
而天恆世界集緊鄰國家新媒體產業園區，這裡是北京市最大的媒體工作者的聚集地,央視新光大道等多個欄目組在這兒拍攝,使得這個小區普通年輕化,入住率達到80%,租金收益甚至高於5%，可以達到北京平均租金回報率的三倍。
03.使用面積必須要大,戶型越小越好.
項目分未loft和平層產品,其中LOFT層高4.2米,精裝修,房本面積45-74平,實際的套內面積做到兩層,為65米起.137萬起.多種面積隨意組合.首付50% 最長可以貸十年
平層：57-102平 198萬起首付50% 最長可以貸十年
查詢周邊很多中介門店了解到，與大戶型相比，這個小區的小戶型都特別容易出租，經常都是秒沒，在出售時，小戶型的流動性也更好。
普通商辦房的公攤都比較大，有些極端的樓盤，公攤甚至達到50%，也就是說，它的使用面積只剩一半了,而本項目得房率為70-75%.再加上LOFT買一層贈送一層的精裝修,套內使用空間就更不用說了.
所以在買商辦的時候，一定要優先選擇贈送面積大、複式（又稱LOFT）戶型的。如果加上贈送面積，再加上樓上一層全部為贈送，商辦的使用面積可以達到150%甚至更高.
而且現在的年輕人結婚越來越晚，北京的平均初婚年齡是28歲，上海29歲，浙江33歲，江蘇34歲。結婚晚意味著：他們將有漫長的歲月一個人住，或者跟男女朋友合住。再考慮到他們對隱私性的要求，以及對租金的承受能力，小戶型的一居室，必然是最受他們歡迎的戶型。
所以，無論是買住宅，還是買商辦，我們都應該儘可能選擇單價低的，才能減少泡沫，增加未來房產升值的可能性。
四.單價越低越好
根據北京中原市場研究部的統計，2019年1-5月，北京二手住宅成交均價為6.4萬元/㎡。高房價壓得很多年輕人喘不過氣來，也讓很多先買房投資的人望而卻步，試想：6.4萬的房價翻一倍，為12.8萬一平，隨便一套房子都要1000萬以上，這麼高的價格，有多少人有這樣的承受能力？
而且五環邊住宅目前限競房單價5萬,買個55㎡的一居居就是270萬,首付105萬左右,貸款170多萬,月供就得13000多每月,而本項目45㎡的LOFT一室一廳一衛總價137萬,差不多就是首付的錢.如果買個55㎡的兩居LOFT就是170萬左右.還不用還月供,直接減輕剛需外地客戶的壓力.
loft：45-74平 137萬起 LOFT才3萬/平米 精裝修現房
平層：57-102平 198萬起 平層才3.6萬/平米起 精裝修現房有燃氣
僅就商辦樓盤而言，單價市周邊住宅單價的三分之二,就可以大膽入手了.
最後再來總結一下：買商辦公寓，南五環西紅門地鐵口商辦天恆項目同時兼顧好地段、高租金、高使用面積、小戶型、低單價、高租金回報率這四點，所以無論是自住還是投資，都是各位剛需投資性客戶不可多得的置業首選.