導讀：地拿錯了，或者在錯誤的時間拿了地，那就算設計、銷售、企劃推廣做得再好，市場機會每次都能捕捉到，整盤做完，也就是勉強及格。
一個地產開發項目的成敗，有個4321原則。拿地研判佔了40%，設計規劃佔了30%，銷售企劃佔了20%，市場機會佔了10%。
也就是說，地拿錯了，或者在錯誤的時間拿了地，就算設計、銷售、企劃推廣做得再好，市場機會每次都能捕捉到，整個盤做完也就勉強及格，賺錢是不用想了，不賠就算不錯了；如果地拿對了，或者在正確的時間拿了地，哪怕設計中規中矩，哪怕後期銷售、企劃推廣很普通，點又很背，各種小反彈，各種小陽春都沒有捕捉到，這個盤還是可以拿到70多分，賺點錢沒有問題。
投資人每天總有那麼1、2、3、4……塊地，每個人都想不拿錯地，不拿貴地，不漏拿地。事實卻是，要不就是貴了，要不就是偏了，要不就是權屬關係太複雜，要不就是沒搶到，反正就是，難拿到好地！搶到的地，賣不好價錢，又怪地拿的不好，投拓狗們經常感覺裡外不是人。
今天，我們就聊聊投資人怎麼才不會買錯地~
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準確把握拿地周期
房地產項目開發就像養豬一樣，產品生產周期長，其投資-生產-銷售符合蛛網周期理論。地拿得是否合適，首要取決於能否精準把握市場周期波動。
從投資角度，這個周期又包括行業市場周期、城市發展周期、企業自身拿地周期。
1.行業市場周期
2016年以來，國內城市土地成本上漲幅度已普遍達到50%，這意味著房價預期漲幅起碼要在30%，甚至很多已經翻倍。
拿地成本的增加使未來房價上漲預期更加強烈，而一旦房價進入調整周期，房企很可能面臨巨大的銷售難題。所以，拿地也要有周期邏輯，不能盲目拿地。
下圖是2011年初-2014年底的市場周期，至2014年9月，18家典型企業拿地面積已連續數月降至谷底，如果你也謹慎拿地，那絕不能說你錯。但如果你能連續撿著幾塊底價地，就可以年底領一個勤勞小蜜蜂獎了。15、16年產品推出，市場會對你的拿地成果給予最好的證明。
圖：典型標杆企業拿地統計
對於小房企，可以從市場走勢和標杆企業動態來判斷拿地周期，行業標杆企業的動嚮往往很能說明問題，因為這些企業都不乏精兵強將，如果他們都往左走了，我一個人往右，那肯定是我錯了。
2.城市發展周期
地產黃金時代的一路凱歌讓我們曾自負地以為無不可破，隨著2017年以來全國市場高度「分化」，每個城市的發展周期已經成為投資考量的重要標準。沒有不能進入的城市，就看你什麼時候出的手。
是不是幾年前覺得合肥市場很一般、量價平平？16、17年可是讓所有人耳目一新了一把，可你有貨賣嗎……杭州曾讓不少企業賺得盆滿缽滿，揮毫大舉進入的時候可有發現，單2017年度，外來新進杭州企業數量超過20家，供應量的極速攀升其實早有伏筆。
城市分化的顯著表現在於每個城市的發展已處在各自不同的周期階段。因此在當前市場階段下，透徹地分析城市發展周期至關重要，而這當中又有所區分，城市與城市之間的產業、人口、經濟甚至行政長官的施政策略分化極大，每個城市的房地產市場發展階段不同，如果還用一刀切的方法研究城市投資布局那就out了~
我們需要根據不同特徵的城市進行分類。比如說核心二線城市，經濟沒問題，市場也成熟，更多的重心關注則在於市場的存量、競爭格局、需求導向和城市內部各板塊的進入策略。像碧桂園大賣的那些三四線城市，再用市場數據去判斷，估計就只能一場空了。
3.企業自身拿地周期
拿地不是你想拿就能拿的。政府有自己拍地的節奏，而且這個節奏是不透明的，符合公司產品發展定位的地，政府不推，政府推的地，你又看不上或做不下來；就算搞定可以「勾地」，價格也不一定能談得攏；價格做了妥協，定位和公司預期的又不一樣。當房子好賣時，想拿地，但是別人也賣得好，更想發展，肉少狼多、地價攀升，常常看到央企大刀闊斧輕鬆摘個地王，民企的老闆們應該不會允許這麼血腥的事情常發生，不然投拓狗們幾個腦袋也不夠掉的。
同時，企業也有自己的戰略布局節奏，投資人要做的就是充分了解自身企業的戰略規劃，以不變應萬變。偶爾會聽到企業定了全年指標，結果發現全部的貨值和潛在貨源加總都達不到指標的。對了，這就是老闆提出的考驗。企業的投資節奏關係著中長期企業發展的源動力，你的拿地節奏與公司戰略發展需要匹配上了嗎？
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準確把握城市特徵
1.城市特徵
這裡說的城市特徵指的是首次進入或深耕。
武漢好不好？大部分的企業都鐵了心的要進武漢，國家中心城市、全國的鐵路樞紐城市，無論是宏觀指標或者市場表現都不差，外來龍頭企業早就各霸一方，但是不少當地的朋友會友情提示，如果首次以招拍掛形式進入的外來企業，沒啥錢賺。想獲取更好的利潤回報，請再接再厲繼續深耕。所以根據不同的城市特徵，不能僅單項目看得失。
這樣的投資需要時間的驗證，戰略布局需要長遠的眼光！
2.是否在城市中合適的區域拿地
西安很熟吧，別看存量不小，可是翻翻過往的數據，西安就是那種無論全國市場好或者不好，它就在那裡，看雲捲雲舒，寵辱不驚。沒有強烈的起落，卻總有穩定的基數。西鹹一體化的推動應運而生了大量的土地供應，國家級新區概念，聽起來似乎堪比上海的浦東新區，如果你一激動扎進去，那一時半會估計爬不出來。即便是基本面不錯的城市，也會有些還沒熟的地方。
你說無錫市場不好嗎？可即便是面對著40幾個月的超高去化周期，依然有企業在深耕拿地，如同一句雞湯說的，站在谷底，四面都是朝上的。又或者說，你沒有真正了解這個城市。
阜陽是傳統的農業大市、全國貧困縣佔了三個，市場行不行？這個三線城市有1200萬人口，每年近300萬農民工外出務工。近幾年農民工收入持續增長、秒殺很多高級白領，農民工返鄉置業形成一股強大的購買力。同時，政府史無前例的貨幣化棚改直接帶動了當地百姓的買房需求，這兩年阜陽樓市可謂量價齊升、突飛猛進，類似這樣的城市還有不少。
阜陽貧困縣——臨泉千人冒雪搶房
總有那麼些個性的城市，你必須要迎合他的特性。尤其在遠離核心城市的時候，投資往往有了更多種選擇方式。不妨礙我們在進入一個新城市之前，先去了解一下最入鄉隨俗的方式。比如，萬科對城市進入策略有一套研究方法，通過房地產市場上升潛力的系統研究，選擇在房地產市場價值實現潛力高，房價滿足快速上升條件的城市進入；根據高潛力市場的進入性條件與所在區域的潛力條件，判斷聚焦區域；借鑑當地成功企業的發展經驗，結合自身條件最終確定進入的目標城市。
房地產本質是個「投資行為」，善於把握周期和城市個性的投拓人是真正的投資高手！