從「夜經濟」到「地攤經濟」和「小店經濟」，真正的抓手是激活商業步行街。
本期「管理百家」特約觀察家：
陳珉瑛（九悅Malltel首席創始人、生態商業學者）
文：本刊記者 任慧媛 責任編輯：李靖
從「夜經濟」到「地攤經濟」再到「小店經濟」，無一例外，都在追尋著那份熙熙攘攘的煙火氣。而商業步行街恰恰是彰顯城市溫度的最佳載體。
近期，商務部提出：要用３年左右時間，在直轄市、省會城市、計劃單列市培育30-50條全國示範步行街。同時，商務部公布了南京夫子廟、杭州湖濱路、重慶解放碑、成都寬窄巷子、西安大唐不夜城5條步行街為「全國示範步行街」。同時，啟動了第2批共12個步行街改造提升試點。
可見，重視無論是激活「夜經濟」，還是大力發展「小店經濟」，真正有力的抓手都是激發商業步行街的活力。
「步行街」改造計劃，在2018年被商務部提出，並開啟了首批11條步行街改造提升試點名單，意在推動形成一批高品位步行街，培育消費新增長點，促進商圈建設與繁榮。
而到2020年全國「兩會」的政府工作報告中，「改造提升步行街」七字單列成一句話，作為實施擴大內需戰略、推動消費回升的一個抓手納入了報告。而談到今年下半年在擴大內需方面如何發力時，商務部部長鐘山表示，要在促進消費上下功夫。提升城市消費，要推動商業步行街的改造提升。
可以看出，從計劃的提出，到重點推進，再到如今的全面展開，步行街改造升級已經成為國家擴大內需、釋放消費潛力的重點策略。那麼，中國商業步行街發展的現狀如何？「讓步行街改頭換面」，意味著挑戰什麼？改變什麼？
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從步行街到「不行街」
曾幾何時，步商業行街有過何其耀眼的「黃金時代」，它之於一座城，是窗口，是名片，是「城市客廳」，更是商業地標。
一般來說，步行街多位於城市的歷史文化區，而且是城市商貿服務業各種業態和要素，聚集度最高的區域。既可滿足消費者購物、休閒、文化、娛樂、餐飲、旅遊等方面的需求，又可使消費者充分體驗逛街的樂趣，獲得更多的物質和精神享受。而且步行街中各種類型商業企業在空間上的聯合，會產生1＋1＞2的綜合經濟效應。應該說，步行街匯聚著人流、商流和資金流，商業地位不可小覷。
但隨著時代變遷，這些傳統商業步行街由於長期的粗放發展和轉型動力不足，與消費者的需求和城市商業的發展逐漸脫節。曾經有多光鮮，如今就有多落寞，這句話形容步行街當下的尷尬尤為恰當。
據戴德梁行發布的《2020商業步行街改造提升白皮書》統計，全國經營面積在2萬平方米以上的步行街超過2100條，總經營面積超過1億平方米。但從現狀來看，普遍存在文化內核缺失、功能定位混亂、業態內容同質化、建築規劃不合理等多重問題。
第一財經·新一線城市研究所通過大數據分析，篩選主要一線和新一線城市的重點商圈及步行街式商圈的客流年齡結構數據後發現：多數傳統步行街商圈的年輕客流佔比都處於低位，大多以年齡偏大、外地遊客為主。如北京王府井、天津金街、瀋陽中街等傳統步行街的30歲以下客層佔比不足35%。步行街現狀被總結為四大不行：人氣不行、品牌不行、形象不行、服務不行，步行街成了「不行街」。
改造提升成為當務之急，尤其當前形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局下，步行街改造被稱為是促進消費的「小切口」，經濟復甦的「排頭兵」。
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唯利益論，拉低了步行街形象
步行街從昔日的輝煌到如今的問題重重、失去「逛感」，原因是什麼？誠然，隨著消費環境的變化、新型商業綜合體的出現，人們越來越習慣於在「大盒子」裡一站式解決消費、娛樂需求。而電商興起也將一部分線下的購物慾望，轉移到了線上。於是就有了「街盒之爭」的說法，認為是這些新型業態搶走了本屬於步行街的客流。
對此，九悅Malltel首席創始人、生態商業學者陳珉瑛表示並不認同：無論是從購物環境還是文化內涵，二者本就有著不同的定位和邏輯，反倒是接地氣的步行街和高大上的購物中心相結合，可以釋放出更多的消費可能。如今，一些商業地產開發商也越來越傾向於在商業體周圍打造配套街區，比如：萬達廣場與萬福金街同屬一個系統，就能夠實現『大河有水小河滿』，相互補充與促進。
所以，並非是「大盒子」搶走了步行街的客流，而是消費者拋棄了不長進的步行街。陳珉瑛進一步向記者分析：步行街衰落的本質問題是，業態沒有經過整體規劃和統一運營管理，而呈現經營分散和參差不齊的狀態。一個個品牌自成獨立個體，並沒有考慮如何對另一個品牌形成補充與烘託，這是因為私人業主自然會單純從局部經濟利益出發，難以有步行街的整體定位和組合可言。
具體而言，一是太重老不重小，大部分步行街上是傳統的老字號，缺乏商業吸引力，快閃店或潮店不願意進駐步行街，人為將年輕人割裂出去了，從而形成惡性循環，只剩下中老年消費者。二是太重大眾不重個性，開店喜歡一擁而上地跟風，導致千篇一律，業態低端化和單一化現象突出。三是太重品牌不重調性，而且都是過氣的老品牌，沒有文化內核和設計元素的品牌配比和消費者需求錯配。
步行街品牌一旦劣化，會直接導致主流年輕消費群體的喪失。如今大批步行街已經因過分重視短期商業利益而淪為中低檔商業集群，或旅遊景區，失去了「城市名片」的功能。以廈門中山路街道為例，超過60%的禮品工藝品小商店拉低了商業街的形象和品質，使得整條街出現「旺丁不旺財」的狀態。
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新生長點：「新零售」特色與個性化定製
在陳珉瑛看來，步行街業態升級並不是要升級到高大上的狀態，而是加強品質的持續改善和升級，讓消費者喜聞樂見。步行街尤其應當注重品牌調性，比如：上海南京路步行街已成為「品牌高地」，除了更時尚、更年輕化的外觀外，首店、旗艦店、體驗店的大量引入，包括帶專屬定製的耐克首家全球旗艦店、亞洲首家樂高城市中心旗艦店、Hello Kitty上海灘時光之旅等，給商業街注入了新活力。
還有一些勢頭良好的步行街引入了「新零售」特色。比如：杭州湖濱步行街區共有8處歷史文化遺蹟、13家老字號，改造之後，隨著盒馬鮮生等新型商業業態的入駐，遊客和周邊居民的購物體驗與生活品質得到了雙重升級。目前杭州湖濱步行街已經擁有上百家創新業態和國際著名品牌，湖濱商圈社零總額連續5年增速超10%，其中湖濱步行街貢獻1/3。
陳珉瑛提道：步行街一定要做「個性化定製」的開發。比如：現場體驗感比較強的「前店後裝」「前店後倉」模式，可以留出更多的空間和內容讓用戶參與進來，產生互動。「其實無論是夜經濟、地攤經濟還是小店經濟，都是生計經濟，都是生活所迫所做的生意，步行街作為載體應做好基礎設施或平臺的完善，因為這裡是最彰顯商業初心的地方。」
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怎樣破局「都覺得應該改，但都沒有能力改」？
值得注意的是，目前國內老城區步行街物業產權普遍較為複雜，導致的經營權分散，成了步行街改造提升落地的根本阻礙。以至於步行街的發展一度陷入「誰都覺得應該改，但誰都沒有能力改」的窘境。
無獨有偶，2018年，英國政府也開始了一系列對步行街改造的專項扶持。其中，倫敦的多條「城市地標」型步行街已初見改造成果。要知道，商業步行街依然是英國實體商業的主要呈現形式，也是英國經濟的重要引擎。2016年，商業步行街零售額為英國貢獻了20%的GDP。
而同樣是面對產權複雜的問題，倫敦牛津商業街為了清晰、有序地進行步行街優化，且在最小程度上受產權分散的限制，採用了「分區改造」辦法。
據了解，「分區改造」方式是不以主幹道為中心進行改造，而是將其融入周圍片區，以「主幹道+支馬路」為組合切割整條步行街，分區單獨改造。這樣一來，既能通過改善支馬路問題以優化主幹道，又能分出固定節點，有針對性地進行改造。
而且還緩解了產權壓力，對主幹道重要節點，以及與重要支馬路交叉線處產權進行回收和統一運營管理；其他支馬路和街巷，在不影響整體商業氛圍的情況下，由產權人自主運營管理。這便避免了產權統一全部回收的麻煩。如此，英國倫敦的步行街改造方式或許會為國內步行街的改造提供新的視角與思路。
總體來說，改造步行街，需要政府引導、市場主導、消費者選擇三方參與，缺一不可，尤其需要政府對定位、客群有更準確的把握。
來源：中外管理