與中國相比，日本的房事，到底強在哪
東京白日景色
日本建築壽命將延長至200年
首先讓我們來看兩張圖：
浙江奉化建於上個世紀90年代的房子，2014年4月4日倒塌，不到30年的壽命被國外媒體稱為「快餐式公寓」
日本群馬縣中山道某專門學校的辦公樓，建於20世紀60年代，照片攝於2016年
日本60年房齡的舊房為何如此之新？這一切，表面看是日本人對住宅的日常精心保養以及精湛的房屋維護技術，實質源自日本人令人敬佩的「工匠精神」。所謂「工匠精神」，就是一輩子只做一件事，而且將這件事做到極致。
1980年，日本就提出了百年建築的目標。所謂百年建築是指，一是建築結構壽命100年，二是100年內可以讓家庭幾代人安居。
位於大阪府大阪市中心區的住友大廈，第一期竣工於1926年
2007年，日本自民黨提出「200年住宅」的概念，要求將原本目標為100年的建築壽命延長至200年。
當然，這裡所指的200年，並不是說200年內不做任何的修復工作，而是指住宅的結構年限能達到200年。
位於兵庫縣的甲子園巨人體育場（現名：阪神甲子園球場），1924年竣工
為什麼日本房子不漏水
在中國買二手房和毛坯新房，除了裝修讓人心力交瘁，洗手間、廚房漏水最令人抓狂。水電部分是裝修最頭疼的，涉及各種管道、電路、水路的設計與安排，稍有不慎，基本都要重新來過。尤其是漏水涉及鄰居，你沒法偷懶不修，而修起來基本就要敲牆敲地板，傷筋動骨。
相對於國內樓房的經常漏水等問題，在日本幾乎是沒有的，這也是房地產商和建築公司對住宅的最起碼的保證。日本住宅的廚房與洗手間，施工時大部分採用整體廚房、整體衛生間，這是高度工業化之下的必然結果。首先是管線產品由專業的設計公司設計，標準化、自動化程度高，產檢極其嚴格，品控做得相當好。
隱藏的布線板
其二，日本人施工時的認真和專業程度，恐怕在全球都無出其右。高度標準的工業製成品，再經過高度專業的施工與安裝，想出問題恐怕都很難。國內衛生間的同層排水將管道敷設後用混凝土埋起來，不利於檢修。日本的做法是鋪設完管道後，作架空防水樓板預留檢修口，出現問題檢修就十分方便。
一個在日本做了4年房地產中介的臺灣小哥講過一個段子。
在日本買房子居然沒有漏水保修，日本人不是最重視售後服務的嗎？
關於漏水保修與房產中介公司主管的對話：
日本主管：什麼是漏水保修？
我：我買了房子在一定期間內，假設漏水的話，就有人幫忙修繕。
主管：好好的房子，為什麼會漏水？
我：可能因為老化或者外牆有滲水進來。
日本主管：啊，我懂了，那個不叫漏水，那叫施工不良。
日本房子到底在防漏水等設計上有什麼獨到之處，下面這個六分鐘的視頻講解的很清楚。
這位臺灣小哥感慨：原來在日本人眼裡，那不叫漏水，日本人所謂的漏水可能是施工時挖破水管漏到人家樓下。所以不要問日本的房子為什麼沒有漏水保固，因為房子本來就不應該漏水。
住宅建設的專業化程度較高
在日本，房子主要是由製造業企業而不是建築隊來建造的，而且都是由像三菱、住友、大和、豐田、三井等製造業大企業來做的。
大企業與建築隊的區別，大概相當於專家門診和地攤赤腳醫生，其本質是專業化的程度高低。大企業背後有一整套完善的工業流程與體系在支撐，有其內部的實驗室、專家智庫、大數據分析等。整個工業流程基於精密的計算及自動化。如果我們在北京裝房子聽說哪個裝修隊還有個專家智庫，這是不是天方夜譚？
1993年建造完成的大阪Next21，凸顯了日本建築製造公司的想像力和前瞻性
在上世界九十年代，日本在建築技術方面取得多項進展，從房屋結構到軟裝設計，都完全像汽車工業那樣流水線作業了。每個施工小組只負責自己那部分，可以多線程並進作業。舉例而言，一戶建在地基階段，會有施工小組用組合屏障把施工範圍完全遮擋起來，保證不會有揚灰、漏水的情況出現，整個施工現場極其乾淨。與泥濘不堪的國內地基現場相比，鄰居是不會有怨言的。就連這個組合屏障也是由專業的公司製造安裝。
日本常見房屋構造
日本效率最高的房子，是僅用8個小時建了一個300多平方米的住宅，早晨8點鐘開始建設，下午4點鐘做完，而且品質非常好，不是我們想的那種裝配式的很簡陋的房子，比國內現在的一些豪宅別墅還要高級和結實。這給我們的感受非常深——高度的工業化創造了一個高品質的住宅。
據《廣州日報》報導，目前日本20到60層的建築，包括住宅基本都採用了預製構件，其中約80%的建築採用了全預製構件，即所有梁柱和樓板都為預製構件。儘管產業化建房辦法在單獨一幢建築中看起來成本不菲，但大規模運用，就能有效節約成本，而且流水線標準化生產，也大大提升了建築質量。
「搭積木」建房，梁柱和樓板都是事先生產好的
日本裝配式結構施工安裝現場
洗手間設計精妙
對幸福感挫敗嚴重的房子什麼樣，想像一個這個畫面：地板和牆壁永遠溼漉漉的衛生間，淋浴時不小心就弄溼了馬桶坐墊，冬天洗完熱水澡想照鏡子吹個頭髮，鏡子上卻蒙了厚厚的一層蒸汽。
日本很多公寓面積都不大，但是不管多小的房子，衛生間也一定會做乾濕分離的設計。這也是日本住宅的一大特色。馬桶與洗澡間分開，甚至在房間的不同角落。洗澡時不會打溼馬桶，也使得家人們可同時淋浴、使用洗手臺或馬桶。此外，日本住宅的洗澡間一定有浴盆，泡湯可是日本人最重要的生活傳統之一。
日本衛浴設計十分注重乾濕隔離
日本分離式衛生間，帶有單獨浴缸
浴盆的附近的按鈕，可以調節水溫、水量，也可以定時放水。在晚上到家後，可以直接躺進去泡著。盆底全部是防滑顆粒，防止摔倒，但又不會太硌腳。現在新設計的房子裡，浴盆對面都有顯示屏，可以直接和手機連接。總之，你能想到的需求，都可以被滿足。
相信買馬桶蓋的國人對日本的馬桶一定印象深刻。馬桶旁邊的按鈕，可以衝水、噴淋衝洗屁股，然後吹熱風，有的馬桶還帶有電動軟鉗，幫女士處理護理用品等。洗手池的下水管會連通到馬桶，實現水的循環利用。馬桶旁沒有紙簍，日本的手紙入水溶解，紙簍就沒必要，這樣洗手間就不會有異味。
曾引發中國顧客搶購的日本智能馬桶蓋
日本人有著強烈的節約意識，馬桶設計獨特的旋流式衝水，節水強勁;淋浴及洗浴盆都使用節水系統，設置多種節水模式。衛生間多使用纖維強化板，能夠有效的抑制結露、黴菌、蟎蟲和異味。節能和環保是日本住宅的一大特色。
你能從這張日式公寓設計圖中找到浴室和衛生間嗎？
設計一流，室內空間用到極致
日本公寓住宅面積都比較小，一般都在60到70平方米左右。不過這並沒有影響到日本人享受生活，只要設計的戶型合理實用，一家3到4口居住都很舒服。而且，在日本購房，房屋面積是指實用面積，而不是建築面積。經過設計師的妙手，40平米能做出80平米的感覺。
日本房屋追求對空間的充分利用
和國內的千篇一律的房間結構相比，日本更注重根據房間的特點進行個性化設計，充分利用閒置空間。以收藏收納功能為例來說，在入戶玄關，設有大容量的鞋櫃，每個臥室也都有一面牆作為壁櫥。雖然房間很小，但是雜物都能收藏整齊，不佔用空間，也不需要再購買衣櫃這樣的大型家具，也避免地震時高大的家具傾倒砸傷人。
日本房間壁櫥，用於收納可以節省大量空間
日本知名設計師隈研吾的弟子小島伸也，設計了阿里巴巴總部大樓。他介紹，不同於中國人追求舒適度，日本人多在意房間的利用率和便捷性。
想要在狹小的空間裡住的舒服，首先要提高的就是空間利用率。譬如對於收納空間，經過統計認為收納空間佔有室內建築面積的10%的比例是比較合適的。而如果沒有那麼多空間，也可以通過「空間活用術」的手段，發掘很多不常用的空間。
像日本下面這個戶型。整個房子按照使用習慣被分為「休閒區」，「洗漱區」，「起居區」三大塊。
「休閒區」包含客廳和廚房，中間多沒有牆壁間隔，在面積不夠的情況下，讓客廳兼顧了餐廳的作用。
日本常見廚房構造
「洗漱區」為保證能同時使用，則是多劃分為3個單獨房間。
分離式洗漱區，各自獨立
「起居區」主要是臥室，在面積狹小的單身公寓，大多被併入休閒區，而並非一個獨立的空間。
單身公寓對於空間的劃分
抗震性能一流
處於環太平洋地震帶的日本一直是個地震多發國家。1996年後日本政府連續四次修改《建築基準法》，將住宅、樓房的抗震標準提高為經得住6至7級地震搖晃而不會坍塌；日本的高層建築必須能夠抵禦芮氏7級以上的強烈地震；商務樓等人員密集場所要求能夠經歷8級地震不倒，使用期限能夠超過100年。
據地震經驗，在日本倒塌的大多是木質、年代久遠的住宅，新建的公寓很少倒塌。日本建築界和學術界，在建築防震領域的研究，可謂是全球首屈一指。工業化、專業化的背後，有一套科學及學術體系為依託。日本的許多建築創新，就是在這樣的背景下做出了，在全球都獲得了廣泛認可。
2011年日本「3.11」大型地震及海嘯發生時，距離福島僅300公裡的東京震級也在7級以上，然而地震在東京市區內造成的死亡人數僅僅為7人。
正在施工的建築基層
當時《紐約時報》報導稱：「日本嚴格的建築規範挽救了很多人的生命。如果地震發生在其他人口密集的國家，或許已經有數萬人在地震中遇難。」
日本建築對材料的質量要求十分嚴苛
1996年日本實行「耐震改建計劃」廣泛應用了隔震技術，普遍在房屋和地基之間加入減震層，利用建築物本身的晃動來吸收地震的能量。這種技術，就是在建築的底部安裝彈性橡膠墊，或者摩擦滑動承重座緩衝裝置來抵抗地震。這些橡膠層非常耐用，一般使用年限約60年，能夠把地震對樓房的搖晃程度減輕1/3到1/5。
隔震系統的下部板
我們可以通過5分鐘的視頻來了解下一幢日本房子的誕生。
最重要的是，日本房子是永久產權，而且不限購
前陣子在東京接待了一位來自上海做餐飲的朋友，朋友是第一次來日本，屬純玩。沒想到，玩著玩著，就看好了東京，僅僅數天的東瀛遊，在做不動產中介的朋友幫助下，居然立馬拍板拿下了一棟可以改做民宿的小樓，外加一個供自己常來常往住用的高級公寓。感慨有錢的土豪就是任性的同時，也再次為國人投資日本房地產的手筆而咂舌不已。
確切地說，國人投資日本不動產熱也就是近兩年來的事兒，隨著安倍政府打出「觀光立國」的牌子，降低了入國審查的門檻，國人籍此得以以各種身份進入日本，這其中一些生意人在遊玩中則以他們銳利的眼光發現了日本房地產中孕育著的商機。
必須感慨現在國人的實力和速度，也因此，國人在購買日本房地產上點燃的星星之火，迅速以燎原之勢在短短的兩年內燒遍日本列島，先是在以東京為主的關東地區開花，然後西徵大阪南進衝繩北上北海道，中國房東遍布日本全境。
於是，繼「爆買」、「爆網購」之後，日本媒體又給中國人創造了一個「爆買不動產」的新詞兒。
目前，外國人在美國、加拿大、澳大利亞購置房地產都有著身份和購入數量的限制，2017年上半年加拿大溫哥華和多倫多還開始對海外買家加收15%房產稅。
相比之下，日本房產對海外買家沒限購，而且只要買到手了，就可獲得永久產權，而不是像在國內的房產那樣只是擁有70年的使用權。日本的房屋價格透明，全部在線可以查詢，投資風險低。由於都會區的人口持續淨流入，租售比很高，房租收益非常穩定，是個不錯的現金流。通常有不低於5%的投資回報率。此外就是保值率高，比較容易變現。
東京房產租金回報率是北上廣深的3倍
日本房產的物美價廉，對國內來的購房客來講同樣具有極大的誘惑力。在東京一個3LDK（約80平米，相當於國內的小三室一廳）的高層公寓，假設是20年前造的，由於日本泡沫經濟後房價一直走跌，那麼現在的價值也就是2000萬日元（125萬人民幣）左右，甚至有些地方1000萬（62萬人民幣）日元就足夠了。
日本「一戶建」內部裝修圖
最近，恰巧看到過一篇分析世界各國房地產投資回報比例的文章，文章中有一個全球房產租金回報率排行榜，美國德克薩斯州達拉斯的城市拔得頭籌，它的租金回報率｛實際租金回報率=（一年租金-房屋保養費／房屋價格｝為7.35%，排在第二位的是日本的大阪為5.91%第三為洛杉磯，為5.80%，第四為東京為5.76%。也就是說按這個統計表來看全球租金回報率最高的前四位裡，日本就佔了兩位。
再來看中國國內最牛的的北上廣排在哪裡呢？由圖表可見，北京的租金回報率排在倒數第一，為1.41%，深圳倒數第二，為1.44%，上海倒數第三，為1.50%，廣州倒數第四，為1.74%。我們不僅排在倒數第一到第四，而且數值也都差不多，平均1.5%。按國際公認的適合投資的房地產回報率為高於5%，從這個意義上來說，我們沒有一個地區符合這個國際共識。
而據日本自己的統計數字表明，日本新建高級公寓的租金回報率為5%到6%之間，舊公寓因房屋價值低反導致回報率偏高，居然達到新建公寓的一倍10%左右。按這個方法粗略計算一下，也就是說，在日本投資房地產出租，平均20年左右可以收回成本，而在北上廣卻需要100年左右。這也有例為證，筆者在上海也有公寓出租，租金一萬多，還算偏高的了，但按現在市價要收回成本需要70年。
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THE END 相關閱讀
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