我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答
提問：您好 請問您提到的。首房首貸 為什麼要儘量選擇公房和滿屋的房子呀。還請指教 多謝您
回答：首房首貸儘量選擇公房，我應該沒這樣直接說過吧買哪裡是需要結合資金、需求和板塊來分析，如果首付150投資最理想的就是東三東四小兩居老公房，有足夠的流動性長期看跟隨大盤沒問題，而且也可貸足。首付300、600選籌標的和範圍都會不一樣，不存在同一個標準
提問：房姐，踩盤得時候怎樣判斷房屋得具體價值呢？我衡量了物業，周邊設施，交通情況可以判斷嗎？
回答：每一個元素，在這個地段、物業、環境中的權重大小；房子的每個優點缺點，在所處的市場中的佔比高低；通過大量的踩盤看房，積累幾百上千條對照實驗的記錄，才能逐漸摸索判斷合理的房產價值。
提問：房姐老師節日快樂請教：坐標：帝都。全款買房。用女兒指標（首套）我的名字可否也上房證？（二套），然後辦理抵押經營貸（女兒主貸，名下有公司，我做共同借款人）。這樣操作的原因是，老公不同意買房，這樣就不用經他同意和籤字。未來的想法是；房子能去掉女兒名字，騰出她首房首貸指標。請教房姐老師，不知道這樣操作是否可行？如果可以，房產證上還需要註明比例嗎？未來以何種方式去掉女兒名字好？
回答：北京家庭名下（父母＋未成年子女）可以有兩套房資格。如果女兒已經成年，戶口遷出，母親需要有購房資格才能上房本。辦理抵押經營貸，不用你上房本，直系親屬本身可以貸款。注意剛畢業的學生不一定好貸款。
提問：感謝房姐，新人首問。SFSD，工作在國貿，之前一直住爸媽家在西城，未來有小孩了也考慮繼續用這套西城的學區。700w子彈，一直考慮不清楚買房需求，前陣子以「上班近」+「買得起」篩選，看了陽光100、盛世嘉園、建外soho、soho現代城。初步選定soho現代城143平米戶型可730w全款拿下。這時候剛好發現了房姐，連刷多篇後邏輯被洗禮，現在的疑惑是：1. soho現代城，搜到您說不推薦。之前選soho現代城是因為看陽光100是清退辦公後價格漲上來的，是不是買這個樓盤就是賭商用清退情況？只要清退了就是好的，但如果不清乾淨辦公租戶，這個樓盤一定是跑不贏通脹跟不上北京整體房價上漲？2. 放棄soho現代城，國貿附近有比較推薦的會跟著北京整體房市上升的樓盤嗎？雖然主要自住，還是想要保值增值，自己很難看準，比如藍堡，之前算品質比較好的樓盤，但這兩年卻降價比較厲害。不知道cbd核心區附近的樓盤哪個值得看好？3. 如果也不劃定cbd，整個東三四環您最推薦哪裡呢？我翻問答的感受是您最推薦雙井，不知道是不是理解正確，如果可能，也希望您說說綜合增值潛力來看最推哪幾個盤4. 買房款是父母資助，但自己還貸能力並不強，所以前面都沒打算貸款。看到您反覆強調建議用貸款，也覺得放棄了首房首貸可能有點傻，考慮提高預算接受貸款。現在的考慮是：我如果留一部分現金在手裡去貸款，但自己並沒有更好的高收益投資渠道，也不敢過多進入股市，是不是多貸款對我來說並沒有什麼意義？那麼還是把手頭的錢都交首付，只適當貸款100-200萬左右？5. 看到您說1000-1800萬的房產脫離了紅海性價比最優，壓著1000萬的邊，買什麼樣的最好呢
回答：1. soho現代城一直是不建議新手碰的，除非底倉非常充足，可以小賭一把。 soho這類產品，雖然部分產權是住宅性質，但是設計和使用大部分都是辦公，雖清退辦公可能補漲，但後市依然不看好，首套沒必要去賭2. 你的情況建議在雙井板塊選籌，雙井也是北京目前首選的幾個投資板塊。 作為承接CBD最優質的板塊，雙井彌補了東三環國貿以北缺少次新，東面板塊斷層等缺陷，成為了CBD東三環最優質的住宅區之一。 零星低端的老破小，百環家園經適房為底層人士提供了住所，首城，樂成，珠江，再加西面富力城小區等也滿足了品質需求，富力廣場合生匯加上蘋果社區百環家園等豐富的社區商業，給雙井帶來了繁榮穩定的發展生態。 而新開的樂成中心，商場和高端寫字樓一體化，又給雙井彌補了產業的不足，從單純的CBD後花園延伸成為CBD的一部分，同時也發展為產住結合的片區。 東面九龍山南面北工大一帶原本荒無人煙，近年隨著地鐵開通和城市擴張，人氣也逐漸旺盛，給雙井這個中心增添了更多活力。 非學區品質次新七八萬，老破大六萬，增長潛力很好3. 貸款是抗通脹的一種手段，也是房產增值中的放大器。另一種思路 可以預留一定數量的月供在手中對衝未來風險。如果只能貸款100-200價值不大，還不如想辦法全款，保留首貸資格為未來留空間 。首城，樂成，珠江、東恆時代二期、風度柏林、天之驕子等都可以淘
提問：房姐，直接問一下比較幹的，朝陽地區低總價，房齡80年及以前，地段好比較顯眼的小區，總價300-400左右的。不考慮現階段情況的投資自主屬性，您看的盤多，給指個路。
回答：￥88謝謝北京80年不能買，涉及無法貸款。建議至少買90年後，較好是95年後。抵押貸款50-房齡，即使隨時間推移不更改年限，5年後下家依然可以自如選擇抵押。總價400萬為例，老公房單價不超過6萬，不低於5萬，則面積在66-80平，基本在板樓方正兩居客戶帶窗，或板樓田字格三驢子中選擇。北工大，八裡莊，甘露園的板樓小區，單元樓門口預留了電梯位置，農光，雙龍，弘燕路，八裡莊，甘露園各區等符合。如果買次新，東面基本單價5.5起，常營5起，且不能高於6萬（66以下次新基本無法組成兩居）。以剛需兩居戶型為主樓盤，炫特，甘露園，常營兩限房等（柏林較高湊不到）
提問：房姐，你好，350w,北京上車盤，帶投資屬性，不自住，能否給一個方向或推薦？另，公積金貸款需要流水嗎？
回答：350萬現金，假設貸款能貸滿，算進交易成本，估計能買到700+的房產。 根據總價反推單價乘以面積，7*100的雙井，望京，6*115的望京老小區公積金需要流水
提問：房姐你好，計劃法拍一套沿海賽洛城7期的房子，142平，8層三居戶型，530萬起拍，貸款中介估價730萬，可以6成貸款。請幫忙分析一下沿海賽洛城小區的益價情況和未來是否能漲贏大盤概率，感謝
回答：沿海賽洛城，百子灣著名網紅小明星樓鳳小區。 比蘋果社區低一個等級，這一片的價值排序 蘋果社區＞後現代城＞沿海賽洛城>金都杭城比市場價便宜10%左右把，小區來看屬於輕微溢價，大概率跟隨大盤提醒下，可以圈子裡看下之前對法拍房的分析，不要只看價格有些坑一定要注意，例如稅費、抵押情況、是否已經出租等。
提問：房姐好，需要給房主先解抵押再過戶，約好先辦網籤，然後中介擔保再給首付幫解抵押，解了抵押再辦過戶，這樣有風險嗎？如果有風險請問都有什麼風險？
回答：說下如何做解抵押1. 房產有抵押，誰來解押？ 正常情況默認房東自己解押。 房東無力解押的，建議找第三方擔保公司墊資解押（有解押費用），解押屬於買賣雙方對交易物的處理約定，中介只能進行協助，所以三方解押也是中介正常推薦流程。 最末等是買家自己出資解押。 建議買家不要自己出資解押，以防止未知風險。 2. 房產有抵押，需要確認什麼風險？ 房產債務關係，是否有查封風險，所以籤約前先做產調排查明面上是否存在風險。3. 如果買家出資，如何解壓？ 網籤後，賣家可以把房子公證給中介全權處理（如不能公證則跳過）。銀行解押還款當天，買家與賣家一起前往銀行打款解押拿產證，收銀行扣款憑證，收房東借款解押收據（提前準備）。解押當天過戶給買家，如果當天時間無法過戶，產證最好交給中介保管。 新產證出來前仍有未知風險，屬於上下家責任範圍，如有擔保公司進行解押則擔保公司承受解押風險。
提問：房姐好，新人首問。本人想在昌平買房，首套首付預算150-160，求推薦，謝謝！個人情況：首套剛需婚房，首付預算150-160左右，本人在西二旗上班，對象在昌平縣城上班，想買好一點的兩居室或小三居，新房二手房均可。考慮區域：昌平縣城、南邵、沙河、回龍觀、海澱北部新區（排名不分先後，有其他區域推薦也可）。關注點優先級：優先考慮居住環境、升值潛力、通勤時間，其次是學區。不優先考慮學區主要原因是計劃5-10年內進行一次置換。目前已看：新房：1、北京怡園，三居（有點超預算）2、招商都會灣，88平小三居，明年交房二手房：1、保利羅蘭香谷，88平左右兩居2、龍湖灩瀾新辰西區，兩居或三居對目前已看房並無明顯偏好性，其他小區也可以。另外剛進星球看房姐比較推薦回龍觀，回龍觀能否推薦幾個小區？還有領秀慧谷這個小區怎麼樣呀？謝謝
回答：1. 這兩個新房的位置有點偏，不太推薦。建議看華潤萬橡悅府2.二手就看回龍觀板塊，領秀慧谷還不錯，有合適的標的可以入，還可以看看新龍城新盤能拉高槓桿如果能持有10年左右，推薦看新盤
提問：房姐您好，新人首問。我和老公北京戶口，今年均40歲，有一個9歲的兒子。考慮到今後的收入不足以在北京買二套房（事業單位，穩定的窮著），最近打算在燕郊買一套房子用於養老，同時也出於「錢在貶值、攢不住錢、沒有好的理財方式」的考慮。首付控制在60以內，總價控制在180左右。也不是沒有考慮過北京，但考察了一圈後，發現要麼太遠、要麼太偏、要麼太小，最後考慮在燕郊買。最近看了挺多盤，包括嘉都、水榭花城、九裡香堤、碧桂園時代城、天洋城4代、盛恆時代和路徑陽光城。出於地段、環境、社區的考慮，最後在嘉都和九裡香堤猶豫，帶我們看房的中介一直極力推薦水榭花城，因為他說水榭花城今後的規劃非常好。想請教您以下問題：1、最早20年後養老，現在考慮是不是有點太早？2、現在是買房的時機嗎？還是再等等。3、嘉都和九裡香堤，您能給個推薦嗎？或者別的樓盤？期待能及時得到您的回覆，非常感謝。
回答：1. 太早了，20年後城市的發展變化極大，提前3-5年考慮來得及，現階段不如考慮投資盤，未來養老更輕鬆2. 現在燕郊可以找機會看看了，最好在春節前上車，大廠板塊也可以淘下3. 九裡香堤 96-98平的三居設計挺好，南北通透採光好，小區離地鐵非常近，開發商口碑好，品質不錯。嘉都雖然價格便宜，但位置太偏交通不便 配套不完善，遠郊盤來說不建議看
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