文 | 森美達
港股波幅收窄，匯市走勢則逐漸成形，全球大放水，美元指數走弱，人民幣過去4個月升幅近5%，房地產行業屬人民幣資產，估值低廉，現時正值樓市銷售旺季，每月公布銷售數據也提升企業能見度，盈利確定性增加下，第四季隨時炒上。不過，中央設下 「三道紅線」 的考核題，為房企前景更添變數，今次選來中型房企中駿集團（1966），看一下能否通過監管的考核？成為第四季房企中的 「黑馬」 ？
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市值逾150億港元的中駿集團，為中型房企標的，公布中績後有多達16間大行覆蓋，並給予買入或增持的評級，目標價由4.6港元至7.18港元不等，較現價最少高出30%，海通國際最進取，較現價看高超過1倍！
環球經濟不景氣，中央為促進樓市和金融市場健康發展，向房企傳達融資和資金監管新規，即 「三道紅線」，因應越線程度，房企們進行債務融資時在發債規模增速上被設限。根據監管要求，淨負債率需低於100%，以及現金短債比率須多於1倍，據中績，中駿淨負債率上半年為68%，現金短債比率為1.21倍，在安全範圍內。至於剔除預收款後的資產負債率低於70%，中駿為76.4%，也非常接近監管的指標。
憑著中駿過去幾年強勁回款能力和健康財務狀況下，讓資產負債率控制在70%以下，並非遙不可及的事。海通國際指，中駿68%的淨負債率，為中型民企較低的水平。克而瑞證券表示，中駿把握融資窗口期，分別於1月和7月累計獲取26.6億人民幣和1.5億美元有息債，其中7月發行2024年到期14.6億元境內公司債券，融資成本進一步降低至僅5.5%。
理清 「三條紅線」 的門檻，資金秤房企還看憧憬+盈利兩大要素，前者是推高估值助燃劑，後者在風高浪急的市況下，往往成為守住股價的定海神針，例如銷售能否達標，盈利能見度，買地應付高增長等。
物管概念母憑子貴
2020年，物管股未受疫情影響，恁著強勁現金流和亮麗的增長故事，以 「明日之星」的姿態不斷被調升估值，更多房企釋出分拆的路線圖。富瑞、海通國際、中信裡昂等分析報告中不約而同提到，中駿集團有望在未來12個月分拆，成為股價助燃劑，海通國際指出，中駿集團旗下物業管理業務過去三年收入年複合增長率（CAGR）為40%。
銷售發力達標在望
中駿集團8月合同銷售金額和面積分別約92.14億元和69.6萬平方米，同比分別增長56 %和42 %。計及首8個月累計銷售金額約570.15億元，同比增18 %，已完成全年目標的61%。麥格理指，下半年中駿擁有1300億可售資源，中駿只需要達到41%去化率，則可以達到930億的銷售目標，2020上半年去化率為47%。下半年多為房企的銷售旺季，意味著中駿能向更高目標推進，管理層曾表示有信心最終全年達到千億銷售。
盈利高增長故事持續
富瑞指，中駿集團中績仍有1080億銷售未入帳，當中450億將會在下半年入帳，基於去年低基數效應，料全年能夠錄得30%的盈利增長，並引述主席黃朝陽指，中駿集團目標是未來幾年銷售年複合增長率（CAGR）維持20%至30%，項目將維持更高權益比，為未來盈利提供更清晰的前景。摩通指，隨著權益比提升，全年權益銷售同比增長達38%，為行業中表現最強勁的房企之一。
當限價令短期內不會鬆綁下，仍壓縮行業的利潤，中駿集團發展混合用地，有提升毛利率的憧憬，集團上半年購入10幅土地，8幅來自購物中心或長租公寓的低成本用地。招銀國際指，10幅地平均成本為每平米4,313元，相當於合約銷售平均售價的29%。富瑞報告指，低地價有望拉升毛利率至逾30%，現時為25%至30%的水平。滙豐指，上半年新增土地權益比達79%，較2019年的58%為高，相信長遠能進一步提高公司盈利能見度。
根據中駿業績表現，海通國際調升其資產淨值為11.05港元，現價具64%的折讓，2020年預測市盈率僅5倍，較彭博統計的行業平均值便宜。中期業績後，主席黃朝陽斥逾千萬港元在場內以每股4.13港元增持公司股票，現價較該水平低15%，投資者有著更高的安全邊際。