世事如河東河西，在國人最為艱難的二十世紀初，無數人口闖關東去討生活；時過百年，卻又變成了另一番東北人口回流關內的景象。因為自然環境、資源枯竭等諸多因素影響的人口外流，使東北三省落入了一個經濟惡性循環之中。
鶴崗，或許以前很多人不了解甚至不知道這個城市，但卻因為「鶴崗住房已成白菜價」的一則新聞而人盡皆知。但我們知道，成為「白菜價」的城市並非鶴崗，雙鴨山、七臺河平均房價同樣不足3000元/平，這倒數一、二、三位的三個城市全地處東北。
研究陷入「資源詛咒」怪圈的城市其實並無代表意義，能夠代表東北的城市，應當首選三省省會城市哈爾濱、長春和瀋陽，以及一個計劃單列市大連。
今天，我們以這東北三省的四個城市與鄰居省份河北與山東的同級別城市進行系列指標的對比，觀察其樓市現狀。
PART 1 東北三省四市平均房價與冀魯同級別城市對比
所謂同級別城市，我們主要以城市地位和城市GDP總量為衡量標準。因此，我們選取了河北省會石家莊與其沿海城市唐山，以及山東的省會城市濟南、計劃單列市青島和GDP總量相當的煙臺、濰坊，包括東北四市在內共計10個城市。
我們首先看一下以上10城上年GDP總量，如下圖：
可以看到，與哈爾濱等東北以上4個城市比較，河北石家莊與山東的濟南作為省會城市自然應該作為對照樣本；山東的青島與遼寧的大連同作為隔海相望的計劃單列市，納入對比也是當然；同時該四城2019年GDP總量均在5000-7000億區間，故我們另外選取了與其經濟總量相當的河北唐山與山東的煙臺和濰坊。
那麼，以上城市當前的平均房價狀況如何呢？再看2020年12月中旬的城市二手房平均房價對照圖，如下：
由以上兩圖，我們可以看到各城的房價與城市經濟還是基本匹配的。比如，大連在東北四城中經濟領先，房價同時也是最高，屬於正常現象；唐山經濟總量與哈爾濱等三個東北省會城市基本相當並稍佔優勢，房價也是略高；煙臺與唐山及哈爾濱、長春、瀋陽比較經濟總量雖優勢更加明顯，但城市地位卻落後三個省會城市。
故而，從城市經濟總量的維度來看，東北四市平均房價在當前水平上是非常正常的。
我們再換一個角度看，作為省會城市和計劃單列市，哈爾濱等四城房價與河北、山東相比是明顯偏低的，更不用說蘇浙閩粵了。
但，以我們老百姓、一個普通城市居民的視角看，真的低嗎？
PART 2 東北三省四市居民槓桿率中的一個真相
居民槓桿率，指的是人均住戶貸款和人均GDP之間的比值或者和城鎮居民可支配收入之間的比值，這是兩種算法。第一種反映了城市居民平均負債水平和人均年產值之間的關係，官方通常使用這種算法，但缺點是與普通城市居民關係不大；第二種算法更加準確且直觀地標示出人均負債和收入水平的覆蓋情況。
我們先看收入維度的居民槓桿率基礎數據：
該圖系依據各城市統計局發布的住戶貸款與常住人口數量計算的人均負債情況。需要說明的是：瀋陽未公布住戶貸款數據（或許公布了但我們沒有能夠找到）；長春未發布常住人口數據，僅有戶籍人口數據，根據以前年度其兩項人口數據基本相當的情況，我們推斷應無大的變化。
再看2019年城鎮居民可支配收入數據：
由以上兩圖，我們可以一眼看出長春在其中的巨大反差。有了以上基礎數據，我們便可以計算以上城市的收入維度居民槓桿率，如下圖：
至此，我們驚訝地看到，長春在相對並不算很高的平均房價水平下，掩蓋著如此高企的居民槓桿率。可謂腳踢大連、拳打石家莊，力壓濟南、氣蓋青島，十城我為雄。更加需要注意的是，歷史上，美國與日本的金融危機都是發生在居民槓桿率超過130%線後發生的，而長春已經接近了150%。
究其原因，還是緣於其過低的居民收入水平。在上列十城中，如果以萬元為單位劃分三個層次的話，濟南和青島位列5萬元檔；哈爾濱、瀋陽、大連與唐山、煙臺和濰坊為4萬元檔；只有石家莊和長春為伴，同列3萬元檔，且長春最末。
正是超低水平的居民收入，更加突出了並不低的人均住戶貸款。我們知道，人均住戶貸款雖然其中含著個人類的經營性貸款，但住房按揭貸款在任何城市都是住戶貸款的主要組成部分。
這說明了長春城市居民在東北四城中，雖然平均房價最低，但較其他城市來說，買房卻要承擔更多的貸款。
價格水平，永遠都是一個相對數。
PART 3 居民槓桿率的更多城市對比
長春收入維度的居民槓桿率，已經超過了國內多數發達城市水平，甚至京津滬渝四個直轄市尚且不如。看下圖：
這是更多城市的居民槓桿率狀況。可以看到，長春149%的槓桿率，在上圖中的長三角、粵港澳大灣區、山東半島等城市群經濟發達城市中，僅次於深圳、杭州、珠海和廣州等7個城市。
越是具有經濟發展潛力的城市，居民槓桿率越是可以容忍更高的水平。因為這樣的城市經濟發展更快，居民收入也會有更快的增長。
而長春，就當下而言，與其他城市相比還有著較大的差距。
【結語】
長春等四城，代表了東北三省經濟發展的最高水平。但從全國範圍來看，還是較為落後的，這毋庸置疑。
從人口流動趨勢來說，大量的流出給東北三省經濟發展更是雪上加霜。在沒有更好經濟發展預期和收入增長預期的情況下，如何扭轉頹勢是東三省的關鍵難題。
只有經濟發展、收入增長，才能解決居民槓桿率高企的問題，才能更好的降低人民群眾的負債壓力，也才能為吸引人口、吸引人才創造條件，才能跳出惡性循環的圈子，實現良性發展。