健康作為重要的人力資本，是實現經濟長期可持續發展的關鍵因素之一。十九大報告明確提出「實施健康中國戰略」，強調把健康融入所有政策，將維護人民健康提升到前所未有的國家戰略高度。
《中國家庭健康大數據報告（2018）》和《中國城鎮居民心理健康白皮書（2018）》顯示，我國居民的健康生活、健康管理和積極預防意識普遍增強，但心理健康狀況不容樂觀，處於心理亞健康狀況的城鎮居民達到73.6%，16.1%的城鎮居民存在不同程度的心理問題。
自2003年以來，我國房地產市場進入加速發展的上升通道。2003至2017年間，北上廣深四個一線城市的房價漲幅高達6至11倍，二三線城市房價也分別上漲了4倍和2倍。中國人民銀行2019年10月在30個省（自治區、直轄市）對3萬餘戶城鎮居民家庭展開的資產負債情況調查顯示，我國城鎮居民家庭住房擁有率已高達96%，超過四成家庭擁有兩套及以上的房產，住房資產佔家庭總資產的比重近七成。
顯而易見，由房價上升帶來的住房資產增長，成為家庭總資產增長的重要原因。
房價的持續上升對我國城鎮居民福利的眾多方面產生了深刻影響，包括抑制消費、扭曲儲蓄、加大貧富差距、阻礙創業、影響勞動力的流動和供給等。國際文獻研究發現，一些發達國家如英國、澳大利亞的房地產市場繁榮，會給有房家庭居民健康帶來顯著的積極影響，對租房者的健康沒有影響，或有一定程度的負向影響。
那麼，我國城鎮地區的房價持續上漲會如何影響居民的健康狀況呢？
一、房價上漲影響城鎮居民健康的理論機制
在理論層面，房價上漲會通過多種渠道對居民健康產生正向或負向的影響。
首先，對有房家庭來講，房價上漲帶來的房產升值會對居民健康產生正向「財富效應」。
房價上漲帶來的住房資產價值增加，可直接增加有房家庭的淨財富水平，放鬆家庭的借貸約束，使得有房家庭有經濟能力增加預防性保健投入，提高就醫的財務可及性，增加衛生服務利用能力，為改善健康狀況提供物質基礎。財富效應還會提高城鎮居民對閒暇時間的消費需求，增加居民休閒、鍛鍊和家庭投入時間，減少工作時間，緩解工作壓力，在一定程度上減少高壓工作帶來的健康問題。
其次，高房價造成的「房奴效應」會給居民身心健康造成直接或間接的負向影響。
雖然我國城鎮家庭的住房擁有率高達96%，但還存在大量剛性的置換住房需求。房價上漲會導致相關家庭的住房可支付能力下降，給購房家庭帶來直接的經濟壓力和心理焦慮。為籌集住房首付或償還房貸，城鎮家庭會減少健康食品、醫療保健和衛生服務等相關消費開支，增加工作時間或工作強度，壓縮健康投入時間和睡眠時間。一些購房家庭為規避限購限貸政策、享受首付比例及貸款利息等方面的優惠政策，還會辦理假結婚、假離婚手續，隨之引發的矛盾糾紛，也會給身心健康帶來不利影響。
此外，房價的持續上升還導致居民財產差距的進一步擴大，進而對居民健康和獲得感產生負向影響。
第三，作為地區經濟活力和公共服務體系的信號，房價上漲可以提高居民的健康水平。
房價是公眾對一個地區經濟活力的整體信心和預期的體現。房價上升通常預示著一個地區較好的經濟發展前景、更多的工作機會和更大的財富增長空間，可以增強人們對未來經濟發展的確定性，提高居民對未來收入的預期，從而帶來心理健康的改善和健康投入的增加。
另外，房價高的地區一般具有較多高質量的公共服務和基礎設施，例如良好的學區、社區活動場所和醫療衛生服務設施，會吸引更多擁有較高受教育程度和社會資本的人居住於此，他們的聚集進而會為社區創造更安全、更好的社會環境和公共資源，這些都有助於提高當地居民的健康水平。
因此，房價的上漲對我國城鎮居民健康的淨影響到底是有利還是不利，在理論上並不確定，取決於是正向的財富效應和信號效應，還是負向的房奴效應佔據主導作用，需要嚴格的微觀數據和實證分析來驗證。
二、房價上漲對城鎮居民身心健康的影響有正有負
本研究採用的微觀數據來源於北京大學中國社會科學調查中心2010年、2012年和2014年實施的「中國家庭追蹤調查」項目（CFPS），將研究對象限定為16至60歲城鎮居民，樣本量為15654人，覆蓋全國25個省或自治區，具有很好的全國代表性。
房價數據來自中國知網中的「中國經濟與社會發展統計資料庫」，該資料庫覆蓋1996至2014年中國70個大中城市的房價數據。
不同於現有研究主要關注居民的生理健康，本研究擴展了居民健康的內涵，採用多項主客觀指標分別衡量城鎮居民的心理健康和生理健康。在心理健康方面，我們構建了抑鬱量表總分、是否有抑鬱症狀和快樂程度三個變量。在生理健康方面，有總體自評健康、過去兩周患病率、慢性疾病、體質指數和是否超重五個衡量變量。
本研究穩健地表明，首先，房價上漲對租房或只有一套房的城鎮居民心理健康有顯著的負向影響。
具體來說，在本研究所用的城鎮樣本中，房價每增加一千元，城鎮居民的抑鬱量表分值將顯著提高24%，有抑鬱症狀的概率將增加7.5%，快樂程度將下降22%。租房家庭居民心理健康受到房價上漲的負向影響最大，其次是只有一套房產的家庭居民。對有二套及以上房產的家庭居民，房價上漲對三個心理健康衡量變量均沒有顯著的影響。
這個發現與英國的相關研究結論完全相反。原因是，我國房價持續上升帶來的房奴效應起了主導作用。
進一步研究發現，住房剛性需求越大的城鎮家庭，例如，沒有房產、擁有一套但人均住房面積較小或房產價值較低、家中有適齡未婚男性的城鎮家庭，居民心理健康受高房價的負向影響更大，房奴效應更強。
其次，房價上漲對城鎮有房家庭居民的生理健康存在長期有利和短期不利的混合影響。
房價上漲對城鎮居民生理健康的長短期衡量指標的影響並不完全一致。本研究發現，房價上漲有助於改善城鎮有房家庭居民的長期健康指標，即顯著降低總體自評健康狀況為差的概率和慢病患病率，但是，會提高居民在過去兩周感覺身體不適的概率。可能的解釋是，心理健康問題會帶來如頭痛、心慌等各種身體不適症狀，導致城鎮居民的短期健康指標即過去兩周患病率的提高。此外，房價上漲對城鎮居民的體質指數和超重概率均沒有顯著影響。
基於家庭特徵的異質性分析表明，房價上漲對城鎮居民生理健康的正向影響主要發現於擁有二套及以上住房、擁有一套但人均住房面積較大、家庭房產價值比較高、家裡無適齡未婚男性的城鎮家庭居民，對其他特徵城鎮居民生理健康的正向影響基本不存在或很小。這說明，對擁有較多住房資產的城鎮家庭，房價上漲對居民生理健康的財富效應會佔據主導。
第三，房價上漲對欠發達省份或非一線城市的城鎮居民健康的負向影響更大。
按照地區的經濟發展水平差異進行分組對比分析，結果表明，與欠發達省份或二三線城市相比，發達省份或一線城市的城鎮居民心理健康的三個衡量指標受到房價上漲的負向影響更小。房價對城鎮居民自評健康狀況和慢性病患病率的積極影響也主要體現於發達省份或一線城市的城鎮居民中。
這一異質性發現與理論上房價上漲的地區經濟發展效應相一致，說明房價作為地區經濟活力和長期投資預期的重要信號，對居民健康存在一定程度的正向影響。
由於心理和生理健康相互關聯，快速上升的房價給人們帶來的心理壓力可能是房價對生理健康產生負向影響的途徑之一。我們還通過考察城鎮居民的健康醫療行為，分析房價對生理健康產生正向影響的途徑。本研究表明，房價上漲會顯著提高城鎮居民身體不適時看醫生的概率和過去一年的住院率。
由於「看病難、看病貴」一直是困擾居民就醫的難題，這些結果說明，房價上升可能通過財富效應提高居民的支付能力，或通過地區發展效應改善醫療保健服務的可得性，從而使城鎮居民獲得更多合適的醫療服務。
關於城鎮居民健康行為的回歸結果顯示，房價上漲與居民鍛鍊身體的概率顯著正相關，與男性抽菸喝酒行為顯著負相關。這些健康行為的改進也可能是房價上升對城鎮居民生理健康產生積極影響的途徑。
三、政策含義
對個人來說，身心健康是正常學習、工作和生活的必備條件；對國家整體而言，國民健康是一個國家經濟發展和社會進步的基礎。
本研究的實證結果表明，房價波動是影響城鎮居民身心健康的重要因素。從而，減輕房價上漲產生的房奴效應，是緩解房價對居民身心健康不利影響的關鍵。這些研究發現有助於充分認識住房相關政策和保障制度的社會成本和收益，為政府加快長效機制建設、促進房地產市場平穩健康發展提供參考依據。
首先，政府應該加快立法建設和頂層設計，構建覆蓋城鄉的住房保障體系，促進各類保障性住房政策的有機銜接，以中低收入家庭為主要對象實施定向保障。應完善保障性住房分配的監管機制，建立多部門協同的準入資格審查機制，保證保障性住房分配製度的公平、公正和公開，加快實現住有所居。
其次，落實地方政府的主體責任，堅持「房住不炒」的定位，因城施策，採取多項政策讓房價向符合價值的方向合理回歸。這不僅可以更好地滿足民眾的剛需和改善性需求，還可以緩解貧富階層健康狀況的分化，減少健康不平等問題，讓居民有更多的獲得感和幸福感，為全面建設小康社會提供健康支撐。
（本文原題《房價與城鎮居民健康》，原載《財經研究》2020年第1期。經授權重發，由作者進行了大篇幅改寫，具體技術細節請參考原文。）