記者 | 吳波
6月初的北京，地表溫度驟升。疫情未徹底消散，來來往往的人們，不敢徹底摘下口罩，呼出的氣體溫度加深了這個夏天的燥熱。
在北京南城四環外，舊宮橋橋下的涼水河這兩年被治理得乾淨清澈。6月的第一個周末，涼水河邊一片紅火景象，從東西南北而來的人群不畏炎熱，匯聚於此。
戴著口罩、身著紅T恤的京能電建洺悅灣工作人員，在涼水河邊搭建起紅帳篷，鋪好紅地毯，擺好紅長桌、一排又一排的紅凳子，等待前來選房的客戶。
在開盤前幾天，京能電建洺悅灣項目拿到了1254套全部房源的預售證。這是今年截至目前，北京唯一一個首開全推的項目。
京能電建洺悅灣項目，是電建和京能聯合體在去年10月15日以44.3億的總價拿下，當時溢價率達到34%，出讓通知要求項目商品住房銷售均價不超過54715元/平方米，且最高單價不得超過60186元/平方米。
對於這次開盤，兩家開發商格外重視，主要負責人都在現場親自坐鎮。京能置業公司黨委副書記、總經理王懷龍，副總經理馬俊以及中國電建集團總經理助理、華北區域總經理許建輝，華北區域黨委書記李勁松等人均帶著口罩，來到現場監督指導。
從早上7點到晚上7點，選房的客戶在12個小時裡絡繹不絕。他們依次排隊做好體溫監測、掃碼健康小程序後，進入紅色大棚，面向紅色背景上的藍標，選出自己中意的房號。項目工作人員全天忙碌地穿梭其間。
樓市的每一次火熱，都像一次大型的行為藝術。京能置業形象描述：「一套套客戶中意的房號標籤像撕名牌遊戲一樣，被粘貼在客戶的流轉單上。」
遺憾的是，並不是所有客戶都能如願選到心儀的房號。看中京能電建洺悅灣項目的劉大媽，交了20萬訂金，按照開發商安排的時間，在當天下午來到開盤現場，準備購置一套89平的三居。但中意的樓棟和樓層早已被選走，兒子和兒媳最終退而求其次，選了其他房號。
心有不甘，劉大媽始終懷疑京能電建洺悅灣是在捂盤，將一些好房源留到後期，以方便後期更好銷售。在選好房3天後，她又來到京能電建洺悅灣售樓處，詳細詢問每個樓棟剩下的房號。
也有不少客戶最終放棄了選房。案場銷售告訴界面新聞，電建洺悅灣蓄客2個月，總客戶數在1400人以上，超過全部房源套數。因為買不到心儀房號，多數客戶退了訂金。
電建洺悅灣最終成交617套，去化率近50%，成交金額達到31億元，成為北京6月首周當之無愧的銷冠。
電建洺悅灣開盤火爆，成功撩撥到了市場神經，為北京6月新房市場點燃了第一把火。
添柴加火的還有電建另一個合作項目——位於石景山板塊的電建華潤長安九裡。6月首個周末，長安九裡首開240套房源，500多人線上搶房，只用了14分36秒全部售罄，最終成交20.29億。
長安九裡旁邊的中海長安雲尚，也是當周熱銷盤，88平和115平的戶型全部賣光，銷售金額達到18.5億。
整體來看，6月首個周末，北京新開項目有4個，集中入市住宅4139套，供應量超過4月整月，創下自2014年8月以來，近303周的供應新高。
成交結果也刷新了紀錄，意向銷售金額破百億元。中原地產首席分析師張大偉總結說，這是過去幾年第一個新盤成交「百億周末」。
北京過去幾年年度新建住宅銷售額網籤數據基本在2000億左右，2020前5個月合計網籤了766億，平均每個月大約在150億。
如果說，北京樓市5月是二手房唱主角，6月則是新房佔據c位。新房市場速火，仿佛是早已註定的結果。宏觀層面疊加各個微觀因素，促使新房進入集中釋放窗口期。
五一黃金結束後，中海長安雲尚一直在售樓處做線下宣講。中海地產北京新城公司銷售負責人李建軍當時就已經預見北京樓市的向好趨勢。
「疫情期間，全世界範圍內都在降準降息。以我多年的經驗，其中一部分錢將會流入房地產。儘管房價一年翻番情況不會再有，但從2003年非典、2008年金融次貸危機來看，購房者有通脹預期，市場會熱。」 李建軍說，人們依舊將不動產看成是最好的避險投資，他本人也認為不動產好過黃金。
和碩機構首席分析師郭毅也對界面新聞表示：「從宏觀層面看，今年整體寬鬆的貨幣政策，CPI指數上升，投資貶值，造成一部分購房家庭堅定不動產增值判斷，帶動了一批改善升級需求。」
從微觀層面看，6月首周入市的新盤均創造了開盤佳績，也有其自身的特殊因素。郭毅總結說：「電建洺悅灣、紫光錦繡府售價均低於周邊項目價格，是性價比很高的項目。石景山板塊入市的長安九裡和長安雲尚，又是北京限競時代首批入市的商品住宅，並且定價都低於市場和購房者的預期。」
從地鐵亦莊線舊宮站出來300米就是電建洺悅灣。6月盛夏，站在電建洺悅灣售樓處俯瞰，涼水河西邊滿眼蒼翠。圍擋圈起來的電建洺悅灣地塊就在其中，四周綠樹環繞。
很難想像，將要拔地而起的十幾棟高樓，未來將突兀地立在一片荒地之中。項目的馬路對面是未正式開放的公園和規劃中產業園，左邊是長滿綠樹的空地，右邊也是，後面還是。
跨過涼水河至東邊，有商業綜合體住總萬科廣場，住總萬科廣場對面也是一塊拆遷了十餘年的空地，雜樹叢生。
對於整個舊宮板塊的發展，置業顧問只能用紙上的規划進行描述。已婚購房者最為關心的學區，目前只有規劃中的幼兒園和中學。住總萬科廣場成為電建洺悅灣唯一值得宣傳的配套。
但在地段和價格面前，板塊發展、配套、學區這些都將退居其次。電建洺悅灣是「五環內四個限競房當中唯一一個均價六萬以內的地鐵口新盤」，這已經足夠撩人。
售樓處置業顧問們的說辭一致，先強調位置和價格優勢，「電建洺悅灣限價為54715元/平方米，和周邊的二手房價格全面倒掛。」再循序漸進告訴你，「綠城今年2月在旁邊拿了一塊地，未來售價一定會超過7萬/平方米。朗潤園二期成交價超過6萬/平方米，富力盛悅超過65000元/平方米。周邊的88平小兩居租金已經達到7500元/月。」
「不管是投資還是自住，買到就是賺到。」一位帶著濃厚福建腔調的置業顧問激情滿滿介紹。
從開發商角度看，疫情嚴重影響了今年上半年業績，6月是最後的搶收節點。
「開發商業績已經到了需要爆發的節點。北京5月新房開始逐步回溫，前面兩個月，開發商基本是在蓄客階段，給項目開盤打下了基礎。」郭毅說，疫情延緩了成交，開發商從擠壓到爆發的業績，購房者從觀望到釋放的需求，在這個窗口期集中體現出來了。
據界面新聞了解，電建洺悅灣蓄客周期達到2個月，長安雲尚、長安九裡蓄客周期也有1個半月到2個月之久。
另外一個不可忽略的因素則是項目品質升級。「今年開發商在產品打造上，都有一個明顯升級。空間、配置到綜合性價比都有所提升的。」郭毅認為。
李建軍說，經過大量市場調研，中海北京發現，前幾年北京房價快速上漲，市場以接受600萬左右價格房源的客戶佔主導。而疫情加深了客戶對空間的需求，更多人渴望三居。
「價格更低，產品更高，已經成為北京樓市的鮮明特色了。這將是北京開發商長期追求的一個趨勢。」郭毅判斷。
5月以來，房地產市場逐漸火熱，各地加速賣地，杭州、南京、成都等地「萬人搖號」場景再現，下沉的三四線城市的售樓處也擠滿了購房者。北京市場也不例外。
由西城區教改新規引發的學區房熱，讓北京二手房市場在剛剛過去的5月成交量急劇上升，二手房網籤量約1.61萬套，達到三年來的最高水平。
實際上，被二手房蓋過風頭的新房，成交量也非常可觀。中原地產研究中心數據顯示，5月北京新建住宅網籤量達4172套，同比上漲31%，環比上漲34%，是最近10個月來的最高記錄。由於網籤數據滯後，當月新建住宅實際成交量可能超過5000套。
房產中介5月的新房業績，也佐證了新房市場已經在5月迅速回暖。21世紀不動產方面總結，新房業務在一定程度上，使得中介機構快速提升門店業績，彌補2-3月因疫情產生的業績空白。
以21世紀不動產北京同城同家三環新城加盟店來說，其5月97%的業績來自於新房業務。
不僅限於北京，5月更是全國房地產回暖的關鍵月份。
據貝殼研究院的數據統計，2020年3月在整個貝殼平臺新房成交套數佔比超過五成，達到55%；4月佔比略有下降，但也達到了45%；5月一手交易量回升，佔比約為50%。
根據21世紀不動產研究中心的統計數據顯示，3月，21世紀不動產全國新房成交套數在總成交套數中，佔比42%；4月新房成交套數比例微有下滑，達37%；5月再次拉高，恢復到42%，也帶動中介機構業績的快速復甦。
從具體城市的數據來看，隨著整個市場新房成交量的攀升，21世紀不動產布局的紹興、青島、鄭州、武清等多個城市，5月新房成交量都已超過50%。
對於接下來的新房市場，21世紀不動產中國區總裁兼CEO盧航依舊十分看好，他說，近期受開發商促銷力度加大影響，一二手聯動頻繁，經紀機構介入新房業務比重越來越大。短期內一手房依然有著很大的交易量，會是房地產經紀機構競相爭奪的一個很重要戰場。
北京以外，包括杭州、成都、寧波、佛山、東莞在內的更多二三線熱點城市的新房市場，終於都迎來了疫情後的「報復性消費」。