2019·禹洲地產
● 核心觀點
2019年禹洲合同銷售額751.15億元，增速34.1%，2020年禹洲的目標直指千億，規模擴張仍然是禹洲發展的重要戰略。在土地儲備上，2019年禹洲增加高能級城市納儲比例，新增土儲中一二線城市佔比95%，未來去化有保證且較高的售價也能強力助推公司規模增長，不過這樣的投資布局，對禹洲的資金面也提出了更高要求。
為了在規模擴張的路上走得更為穩健，2019年禹洲主要在兩個方面加強管理。一是主動做好負債管理，2019年淨負債率下降1.4個百分點至65.6%，在國內融資環境邊際改善的背景下，未來禹洲將未來適當增加境內融資比例；二是為了最大化降低過往高地價項目對毛利潤率的影響，2019年禹洲出售4個高地價項目，輕裝上陣，這也意味著未來禹洲的毛利潤率有提升空間。
一、長三角仍為主力銷售區域，2020年衝刺千億
2019年，禹洲合約銷售金額達751.15億元，同比上升34.1%，實現合約銷售面積497.1萬平米，較2017年增長34.3%。合約銷售均價為15110元/平米，與去年幾乎持平。2020年禹洲將向千億規模進擊。
長三角地區仍是禹洲地產銷售的主要區域，合約銷售金額為487.7億，佔總銷售額的64.93%。其中，上海、合肥、杭州、南京及蘇州為主要貢獻城市，合計銷售金額423.6億，佔集團總合約銷售金額的56.4%。其中禹洲進駐蘇州三年，2019年籤約銷售額達155.8億元，佔公司總銷售金額的20.74%，成為禹洲首個突破百億銷量的城市，也是為公司帶來最高合同銷售額的城市。
海西區域作為禹洲的發源地，2019年的銷售貢獻下滑至13.6%，下降21個百分點。其中福州銷售貢獻最高，銷售額39.93億，佔比5.32%，廈門次之，銷售額25.37億，佔比3.38%。
二、一二線城市為土儲加碼重點，高拿地成本對資金提出更高要求
截至2019年12月31日，禹洲擁有總土儲建築面積2012萬平米，同比增長16%，總貨值3661億元，土儲規模足夠未來三四年左右發展。土儲最多的五大城市依次為合肥、泉州、蘇州、廈門、南京，合計建築面積約786萬平，佔比39%，相信日後這些深耕城市充裕的可售資源將極大推動禹洲千億目標的實現。
2019年共獲得35幅地塊，權益總建築面積達265.7萬平米，同比減少23%，權益土地儲備總地價244.4億元，同比增加203.5%，平均樓面價10023元/平米，同比上漲100.5%。由於2019年禹洲增加在合肥、佛山、上海、揚州等核心一二線城市的拿地比例，導致其2019年的拿地金額及平均樓面價大幅增長。在新增土儲結構上，位於一二線及準二線城市的土儲資源佔比高達95%，其中一線佔比18%，二線佔比77%。禹洲積極補倉核心城市，未來去化有保障且較高的售價也能強力助推公司未來的規模增長，不過這樣的投資布局，對禹洲的資金要求也確實不低，未來如何開源節流平衡現金流，將是禹洲的重要課題。
三、短期償債壓力小，未來適當增加境內融資
2019年禹洲在手現金355億元，較2018年增長21.2%，有息負債中以中長期負債為主，短期有息負債152.72，現金短債比為2.33，短期償債壓力小。
得益於對負債的主動管理，2019年末禹洲淨負債率為65.6%，較2018年下降1.4個百分點。債務結構上，由於近兩年境內融資環境收緊，相比之下境外美元債市場好於國內，因此禹洲的境外融資佔比較高，達61%，不過隨著國內融資環境的邊際改善，未來禹洲也會增加境內融資，以補足公司發展的資金需求。
四、出售4個高地價項目，毛利潤率提升空間大
2019年，公司實現營業收入約232.4億元，同比減少4.39%。由於部分權益較低的項目不能並表，因此一些收入無法體現在報表上，導致營業收入出現下降。
2019年公司毛利潤約60.92億元，同比下降18.4%，毛利潤率為26.2%，下降4.5個百分點，一是由於限價政策，拖累了禹洲整體的毛利潤水平，二是營業收入下降而銷售成本上升，拉低了毛利潤水平。
2019年公司實現淨利潤39.67億元，同比上升6.5%，淨利潤率17%，增1.8個百分點，淨利潤高於EH50房企14.8%的平均水平。毛利潤下降而淨利潤卻增加，主要是2019年禹洲為了實現項目利潤組合的全面優化，出售了廈門、南京、合肥、天津的高地價項目公司，取得8億元左右的投資收益所致。
除了出售部分毛利潤率較低的項目，2019年禹洲還將一些來自併購沿海綠色家園資產包的尾盤項目，以及合肥、漳州的兩個虧損項目直接進行商譽減值。輕裝上陣的禹洲，未來的毛利潤率有一定提升空間。
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（責任編輯：季麗亞 HN003）