降價690多萬，無人問津！
「拉小+29中」雙學區加持，引萬人圍觀！
9月2日上午，鼓樓一雙學區房二拍時慘遭流拍。
筆者在阿里法拍網上看到，一套鼓樓區218號3單元1708室房產，因民間借貸糾紛被司法拍賣。
該套房產的市場估值約1569.75萬元，第二次拍賣時，直接降價690多萬，以879萬底價起拍。相較於第一次拍賣，起拍價降低了約220萬，保證金也降低了30萬；就算這樣，還是慘遭流拍。
據了解，接下來該房產或將面臨第三次拍賣，如果第三次拍賣仍不成功，該房產可能將以遠低於市場價的價格變賣。鼓樓區的雙學區房，竟何以淪落至此！
慘！「 拉小 + 29中」雙學區房連續兩次流拍
根據阿里法拍平臺的信息可知，該房產坐落於鼓樓區漢中路218號，房產建築面積202.87㎡； 總層數20層，標的物所在層數為17、18層； 設計用途為成套住宅，發證日期為2006年2月28日。
在地圖上搜索鼓樓區漢中路218號，顯示地點為金鵬大廈B座，幾個二手房網站上的信息都表明金鵬大廈的學區正是「拉小+29中」。
金鵬大廈是1998年建成的板樓，分為A、B、C、D座4棟樓，共計937戶。項目佔地面積6000㎡，建築面積49500㎡， 離地鐵2號線上海路和漢中門站400來米，距號稱「中華第一商圈」的新街口直線約1.2公裡。
「雙地鐵」+「雙學區」的光環加持下，區域內的二手房價可以稱得上是南京房價的天花板。據鏈家網的中介人員告知，周邊的「雙學區」兩室二手房源，均價在8.5~9.5萬/㎡，金鵬大廈的小兩室均價約7.7~8萬/㎡，在拉小學區房裡算便宜的了。
上述慘遭流拍的那套房產，市場評估價位為1569.75 萬，折合單價 77377 元 /㎡。 8 月 11 日，泰興市人民法院對該房產進行了第一次司法拍賣，當時的起拍價為 1098 萬，單價為 54163 元 /㎡，不過一直無人報名，最終流拍。
9 月 1 日，這套房產進行了第二次拍賣，以 879.06 萬底價起拍，單價僅為 43331 元 /㎡，相當於市價的 5.5 折左右。不過截至 9 月 2 日 10 時拍賣結束，依然無人出價，最終流拍。據悉，按照法律規定，司法拍賣流拍以後，在 60 日之內要組織下一次拍賣，拍賣總共可以進行 3 次。如果 3 次都流拍，或將以低價變賣。
驚！金鵬大廈成最便宜的拉小學區房
降價690萬，而且還是「拉小+29中」雙學區，金鵬大廈的這套二手房為何連續兩次流拍？
筆者在網上搜了一下，一則經濟觀察報發布於2019年7月5日的新聞闖入視野，該則新聞中提到，金鵬大廈此前曾發生過兩起爆炸事件，戶型大多是由挑高改成的平層，而且1~8樓為拆遷安置房。
為此，筆者向鏈家的中介工作人員求證，得知：金鵬大廈小區的情況較為複雜，A座3樓以下為商業、辦公，4~8樓為拆遷安置房，其它3棟樓B、C、D座8樓以下為拆遷安置房，4棟樓的8樓以上均為商品房。
金鵬大廈的商品房原始使用年限都是50年，中間有一部分換了證之後變成70年產權。在某租賃網站上，筆者看到金鵬大廈的租賃信息，物業類型顯示為甲級寫字樓，應當是前文提到的A座1~3樓。
此外，根據公開信息 可知，金鵬大廈是業主自籌物業，也就是說住戶自己花錢找的物業管理。據了解，商品房的物業費比安置房略高一點。除了物業外，小區還臨街，環境比較雜亂；還有業主透露，大廈電梯不是每個樓層都停。
真相來了！學區房再好也怕大戶型
金鵬大廈的缺點很明顯：98年建成的「筒子樓」，房齡較老；臨街、自籌物業，商品房和安置房混在一起，環境雜亂；戶型差、得房率低，長期居住不舒服。這也解釋了，為何在拉小的學區房中，金鵬大廈的房價處於低位。
缺點不少，但並不是不可以忍受；畢竟，買這兒的人大多數都是衝著學區來的。同一個小區，別的房子該賣還是照樣賣；偏偏這套3單元1708室，降價690多萬，兩次拍賣兩次流拍，委實有點匪夷所思。
其實，在鏈家網上翻一翻金鵬大廈的二手房成交歷史，不難發現其中的端倪。今年以來該小區成交的3套路二手房源中，有兩套成交單價超過8萬/㎡。
單價 8萬 + /㎡不便宜了，比起被降價拍賣的那套房產貴了將近2倍，但該賣還是一樣賣。顯然，慘遭流拍跟單價無關，那再來看一看總價，上面三套成交的房源中，總價最高的一套520萬。
再往下繼續翻19年的成交紀錄，最高的一套總價650萬。總價高，但是單價僅為43075元/㎡，該戶型5室2廳、建築面積150.9㎡。上面總價520萬的那套，建面約79㎡、單價66266元/㎡。
繼續翻看 ，金鵬大廈往年的成交紀錄 ，均呈現 這樣一個特徵 ，大戶型單價比小戶型均價低了將近一半，而且戶型愈大、分化愈嚴重。
這也就解釋得通，為何3單元1708室房源為何連續兩次慘遭流拍，即使降了690多萬，最低入手價也要879萬。這個猜想，也與中介給出的原因「房型差、總價高、出手難」相互印證了。
「武功再高也怕菜刀」，學區房再好，也怕大戶型！
本文部分來源：現代快報