前兩天為大家盤了盤北京去年新房、二手房的情況，今天給大家講講土地。不得不說土拍真忙！從2020年第一個工作日拍到年末
最後一宗是劉娘府地塊，12月30日被遠洋聯合體拿下，土拍也伴隨著些許的冷清收官。
2020年，北京一共供應了48宗住宅地塊，總出讓金1737.55億，總額創三年以來新高。
樓市冷暖，土地先知。
上半年受疫情的影響，全國樓市冷清開場，但從春節後，許多地塊開發商都搶著拿地：
開發商搶到地價上限，競自持；
18家房企競爭臺湖地塊；
綠城5天狂砸144億連拿三宗地；
合生179.6億造就全新地王...
2020年這48宗住宅地塊的平均溢價率是15%。平均樓面價2.87萬/㎡，同比去年上漲23.27%。
地價漲，也意味著今年的新房預期價格會有一定的漲幅。
其實從去年下半年開始，限價最嚴格的北京，從土地端拔高了市場熱度，而2020所有不限價地塊的佔比近8成。
隨著不限價地塊的回歸，會影響部分片區的房價，今年節後部分片區的新房價格會有一定漲幅，但「房住不炒」依舊高懸，單從限競房並沒有消失這一信號來看，北京還將以維穩房價為主，片區分化可能會加劇。
2020土拍三大關鍵詞
關鍵詞1：珍惜
自2017年推出限競房土地後，供應熱度持續了兩年半，到了2020年，限競房供應僅有個位數；數量相較前三年急劇減少。
不可否認，限競房對於維穩房價起到了很好的作用，就是zf幫忙砍價的「真羊毛」，並且70/90的限制，湧現了很多小戶型，讓很多購房者上了車。
不過限競房的規定在年底出現了微調，「套內70/90」會間接徒增購房者的上車門檻，對於著急買房的購房者，還有一些位置不錯的存量項目，可以抓緊多看，適時上車。
關鍵詞2：瘋狂
在2020年48宗地塊中，有16宗地塊溢價率在25%以上。說明一些優質的地塊開發商都搶！其中臺湖亦莊新城以及東壩限競房地塊還觸發了地價上限。
土地成本增加，有一部分項目的定價也會拔高，開發商也會更願意做好產品，注重居住品質的購房者可以多看一些口碑比較好的開發商產品。
比如今年的房山，隨著房山線北延的開通，沿線的樓盤都有所獲益，這周六組織大家圍觀一波，還會實探共產房的網紅項目：世茂軒景頌，據說還會送電影票哦！
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關鍵詞3：豪宅
由於不限價的商品房地塊不再限制面積，140㎡以上的大面積改善產品活躍起來，因此越來越多的豪宅湧現，這些項目總價基本在800萬以上，許多開發商都在產品上拿出殺手鐧：高品質的外立面、高標準裝修...
這些豪宅也將是未來北京亮麗的都市風景線，我們之前盤點了未來北京十大真「名媛」小區，他們開啟了北京豪宅的新「紀元」。
2020「土地之最」
溢價率最高地塊：通州區臺湖鎮0056等地塊
案名：明月聽蘭
用地性質：商品房
成交價：13.48億
溢價率：49.8%+7%自持
住宅容積率：2.0
成交樓面價：2.68萬/㎡
這宗地塊被18家開發商哄搶，最終被綠城拿下。這幾年臺湖的發展不錯，已經納入亦莊新城的範圍。雖然之前因「循環產業園」鬧了一把烏龍，不過亦莊官方已經闢謠，並通過北京臺節目揭示了最新規劃。
這對於周邊東望、金茂悅以及綠城明月聽蘭等新盤都是利好。具體可以戳《風雲突變！臺湖垃圾場取消，深挖周邊最新規劃！》
土地總價最高地塊：亦莊河西區X46R1等地塊
案名：中海京叄號院
用地性質：商品房
成交價：79億
溢價率：23.44%
住宅容積率：2.5
成交樓面價：4.04萬/㎡
中海今年8月初入駐亦莊河西，這宗地塊創造了亦莊土拍的歷史，同時打破區域同質化，中海拿出了大平層城市改善的產品。地塊緊鄰亦莊實驗中學，龍湖天街。
河西版塊也是亦莊住宅集中的區域，學校、商業配套最好的地塊，河西的T1線也正式開通，還可以無縫接駁亦莊線，生活將更加便利。
詳情點擊：《北京豪宅市場的「三全主義」》
限競房限價最低地塊：良鄉鎮6056等地塊
案名：恆大御峰
用地性質：限競房
限價：35344元/㎡
成交價：18.5億
溢價率：33%
住宅容積率：2.5、2.0
成交樓面價：1.38萬/㎡
該地塊是恆大進京拿下的首個限競房地塊，雖然姍姍來遲，但是首期開盤「2w+」的驚喜價格吸引了無數剛需客。而良鄉新城作為大學城以南的新興住宅版塊，房價相對較低，眾多開發商布局於此，造就了版塊的火熱。
今年房山的樓盤很火，工作在西南部的剛需購房者可以重點關注。據悉項目開盤價格會有很大的驚喜，詳情點擊《開盤有驚喜？這個新房實景園林堪比10w+品質！》
限競房限價最高地塊：東壩北東南1104-611地塊
用地性質：限競房
限價：71000元/㎡
成交價：35.0244億
溢價率：3.5%+4%自持
住宅容積率：2.8
成交樓面價：4.7萬/㎡
限競房的上車門檻要增加了，這是北京執行新「70/90」調整的第二個限競房，南側的華樾國際一期熱銷10億，振奮了開發商的信心，首開金地旭輝再次拿下北側地塊，自貿區+使館區的建設，是值得期待的。
容積率最低地塊：大興採育01-0129等地塊、大興採育01-0042地塊容積率：均為1.05
案名：路勁御合院/待定
用地性質：商品房
成交價：13億、3.6億
溢價率：31.98%、25%
成交樓面價：1.63萬/㎡、1.65萬/㎡
採育一直是南部改善別墅區的集中地，城建、路勁、京能、住總等開發商已經深耕多年，隨著新機場的通航，這裡作為新機場最近的改善版塊，讓低總價買改善別墅成為現實。
體量最大地塊：亦莊新城05街區6007等地塊
案名：亦莊橡樹灣
住宅建築面積：215924.444㎡
用地性質：商品房
成交價：46.7億
溢價率：22.90%
成交樓面價：2.12萬/㎡
馬駒橋與臺湖都併入了亦莊新城，從土地的名稱就可以看出來，亦莊的發展在逐步以「擴區」的形式擴權，亦莊橡樹灣也以3萬出頭的價格創造了熱銷傳奇。
項目距離「亦城之心」很近，並且地塊旁邊的S6站點預留規劃也值得期待。詳情點擊《首付88萬起！臨地鐵+精裝修+純商品房，香不香？》
樓面價最高地塊：分鐘寺L39地塊
案名：合生縵雲
成交樓面價：7.62萬/㎡
用地性質：商品房
成交價：42億
溢價率：42.1%
體量不大，但是含金量真高！合生壕擲179.6億，拿下三朵金花。未來這裡是距離CBD最近的國際生態住區，而首都師範大學附屬中學豐臺學校（九年一貫制）將在此地辦學也會提升整體的教育實力。
對於一些「紛紛擾擾」，只能說：豪宅從來都不論價格，只論價值。
2021年的土地市場
在最近的2021年待拍的16宗土地中，限競房只有兩宗！我們可以看到，限競房還在，但是總有「退休」的那天。時間論證下，多數的限競房從價格上看還是附帶「羊毛」屬性的。
而五環內限競房，目前還有豐科三兄弟、洺悅灣等項目；真是賣一套少一套了，要珍惜。純商品房的回歸，可以拔升整體住宅的品質，開發商會更願意做好產品，對於預算充足和偏改善的購房者，可以關注一些（如：海澱幸福裡、明月聽蘭）等新房。
買房建議
雖然北京悄然放開了「限價」大門，但北京有備案價把關，並且還出臺了新型的「共產商品房」，也意味著北京還會嚴控房價，大家也不用擔心房價大漲。