北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的「專家」，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
提問：
章哥。看了採育住總如園一層花園洋房99平，帶地下一層98平，總價460萬，值不值得買？採育鎮規劃有城鐵連接兩個機場和亦莊，感覺有發展，但感覺很偏啦，快到廊坊了。糾結中。相同的資金北京哪個區域值得投資呀？
回答：
1、 住總如園，採育，值不值？
這麼說吧，房子是用來住的，如果是長期自住那就肯定值，能得到很好的居住享受。但這種郊區住宅的投資性並不強，可以說是消費為主，主要的功能就是居住。
2、 現在的人們都有個誤區，似乎所有房子都得能升值，而且肯定升值。其實哪有這回事兒，房子分很多種，各有各的功能。在不同時期，不同位置的不同產品，未必都能升值，甚至還能貶值呢，因為很多時候就是消費品。
比如海景房，根本就不是投資的，那就和汽車手機一樣，是買來更好的生活的。很多老人倒明白這一點，根本不把什麼升值賺錢放在心上，就是圖個舒心愉快，高高興興的生活而已。
3、 話說回來，為什麼要在郊區買花園洋房？圖的不就是花錢不多住好房子嗎！那天下的事情就不能什麼好處都佔著，既便宜又舒服還能升值多賺錢，哪有這種好事！
這麼說吧，不光是在郊區，哪怕是在市區，高端產品的升值幾乎都弱於普通房產。全北京的市區豪宅，跑贏大盤的鳳毛麟角，大幅度跑輸大盤才是正常現象。因為這本來就是給有錢人消費為主的，不適合投資。確實有又舒服升值又高的豪宅，但可遇不可求，而且十全十美的商品都有一個缺點，太貴！
4、 可以參照一下住總如園旁邊的恆盛波爾多小鎮，曾經定位是亦莊後花園。恆盛的開發商是上海的，在北京還開發了一個玉泉路的歐洲公館，現在還有尾盤在賣呢，一堆的麻煩。
波爾多小鎮本來定的是2007年底開盤，結果當年是市場太慘澹了，沒敢開，拖到了第二年夏天。開盤價一般，5600。之後反正賣的也不太好，直到2009年樓市暴漲之後才清盤，均價6000多。
那當時北京2008年的均價是1萬，現在6.2萬，是當年的6倍多。波爾多呢，2.6萬，是當年的4倍多。這能看出差距了嗎？十年時間，跑輸大盤的比例還說得過去吧，不算太高。
5、 所以這種郊區盤沒什麼可糾結的。李嘉誠的話說的很多，房產的價值由什麼決定，地段、地段，還是地段。這種地段或許有可能被財政傾斜，專門給修一條軌道，然後把產業區和各種配套都建成，那升值自然超過大盤。但這種概率不大，周期也太長，所以沒必要冒險。
這種產品如果買下來就踏踏實實的享受居住，不必把升值掛在心上，這主要就是為了享受生活的消費。
6、 如果相同的資金，460萬。那朝陽合適，比如地鐵沿線的普通二手房，像四惠、青年路等板塊。能買到正規一居室或小兩居，好租好賣。如果在望京能買到個品質小區的開間或小一居，也都是好租好賣的。
但這就等於是純投資了，居住體驗和如園不能比的。這二者不太容易兼得，都得適當取捨。如果在常營草房一帶能買到兩居或小三居，居住體驗還挺好。
7、 總之，郊區盤適合自住，投資性一般。如果投資，儘量在市區成熟板塊，靠近地鐵的普通二手房，沒有任何風險。僅供參考。
隨便買房都能發財的年代過去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產升值紅利！