來源：中國房地產報
一、推選背景
物業管理被稱為房地產的第二次開發。物業管理軟實力成為人們評價生活社區與商業設施運營質量的重要因素，它決定了不動產市場存續、運行、發展的高度，決定了物業的價值的保值、增值；也是國家基層社會治理和城市運行的「元」單位，是與人民美好生活息息相關、增進人民空間福利「獲得感」的「貼面」環節。中國物業服務企業經歷了「從無到有——實力增強——規範化——品牌化——標準化」的發展過程。1981年第一家物業服務公司在深圳市成立。1994年頒布的《城市新建住宅小區管理辦法》標誌著我國物業管理行業走向法制化，2003年公布的《物業管理條例》國務院令第379號對我國物業管理行業的法製法規進行完善。2017年，國務院取消物業服務企業一級資質核定審批，僅由住房和城鄉建設部事中事後監管，使我國物業管理行業市場化加強。2019年，國家發改委發布《產業結構調整指導目錄》，將物業管理行業列為鼓勵類項目，推動我國物業管理行業高質量發展。隨著房地產行業快速增量擴張轉入存量經營，在城鎮化、居民消費升級和科技發展推動下，物業管理行業正走向「信息化——智能化」；行業發展速度不斷加快、規模不斷擴大、組織形式正在由「點——鏈條——網絡」升級，行業分工不斷細化，專業程度正在顯著提升。
2020年「新冠肺炎」疫情暴發凸顯了長久以來不動產設計建造、運行管理的痛點，更顯化了優秀物業管理的重要價值，城鎮居民對物業管理的重視度空前提升。經歷了「新冠」疫情洗禮後，我國發展的國際國內宏觀環境、房地產行業所處的產業周期、城鄉居民對於居住和生存環境的需求必將發生重大轉變。物業管理行業分化將進一步加劇，行業集中度提升，頭部企業將藉助強大的宣傳能力、良好的客戶口碑、積極正面的企業品牌形象不斷鞏固和增強規模優勢、科技和成本優勢、人才吸引力、商業號召力優勢，從而在未來競爭中佔儘先機。物業管理行業必須順應趨勢主動變革，通過戰略創新、組織創新、管理創新、模式創新、科技創新不斷強化企業競爭力和引領力；充分藉助資訊時代新型傳播渠道和手段，在服務質量——知名度和聲譽——社會貢獻三個層面遞進攀升，打造強大的品牌號召力、信譽度、美譽度和客戶忠誠度！
讓我們以永恆的進取心、堅韌的意志、頑強的拼搏精神、敏銳的洞察力迎接2020中國物業管理行業再啟航的元年！
二、研究意義
●評估企業實力 樹立行業標杆
●弘揚企業文化 傳播行業價值
●反映行業趨勢 促進科技創新
●賦能級助經營 增進行業監督
●展示企業貢獻 展現社會責任
●搭建要素平臺 促進商業合作
三、推選目標
●全面梳理掃描中國全國性和區域性物業服務優秀企業，構建綜合指標體系，客觀評估企業市場競爭力；
●針對上市物業服務企業，準確衡量企業市場競爭力，為市場提供參考；
●藉助中房報優勢開展多輪市場深度調查，客觀反映企業服務質量
●全面掃描、識別企業戰略、經營模式、服務標準、管理技術各層次的創新做法、最新探索、經驗積累，發現行業創新領軍人才、領軍案例，為物業管理行業品牌化、綠色化、智能化經營創新樹立標杆、指明方向。
四、技術路徑
圖2 2020中國物業服務企業系列榜單評價技術路徑
五、入圍資格
物業服務企業系列榜單評選嚴格遵照科學、公正、客觀、權威的原則，入圍參評物業服務企業需滿足10項要件：
（1）入圍企業需為中國大陸地區依法設立並登記註冊的物業服務企業，或在中國大陸地區依法設立並登記註冊的具有獨立法人的專門經營中國大陸地區物業運營、管理業務的外商投資的子公司；
（2）入圍企業應以物業服務為主營業務，物業服務直接收入應不低於企業主營業務收入的50%；
（3）入圍物業服務企業須具有較強的品牌辨識度、知名度，當地居民和業主對服務企業品牌具有較強的認知度；
（4）入圍物業服務企業品牌註冊商標設計應具有獨立性和較強的辨識度；
（5）入圍企業品牌經營範圍可位於一個或數個城市，但需具有一定規模的經營網絡。且這些管理業務可通過某一相同關鍵字進行品牌識別，與企業關聯度較高；
（6）截至評價時點，企業需以同一品牌連續經營超過2年；
（7）近兩年有重大偷漏稅、拖欠款項構成重大失信、財務造假、重大事項披露造假等違法行為的企業，取消參評資格；
（8）近兩年因重大服務質量問題、安全生產、環境保護、業主維權衝突事件等引發較大輿論關注，且未經及時整改、整改效果較差的企業，取消參評資格；
（9）近兩年企業主要領導者有不當言行、造成惡劣影響者，取消參評資格；
（10）提供虛假數據者，取消參評資格。
六、評價指標體系
（一）評價視角與評價維度
《中國房地產報》中房智庫，綜合3類評價視角，構建主觀+客觀綜合指標體系展開測評：
●數據說話：德爾菲法+層次分析法構建多維度量化指標
●行業說話：行業專家、媒體代表、企業代表綜合論證
●公眾說話：市民、業主等群體網絡聯合測評
物業服務企業市場競爭力評價採用中房智庫專有智慧財產權的三維評價模型（SCH）。
「3」大測評維度：企業市場競爭力、企業品牌影響力、企業社會貢獻力
●企業自身實力（六力模型）：要素能力、收益能力、市場佔有能力、抗風險能力、發展潛力、創新能力
●企業品牌價值（五度標準）：投入和保護力度、知名度、信譽度、美譽度、客戶忠誠度
●企業社會貢獻（四類貢獻）：扶貧攻堅、生態保護、社會福利、抗疫表現
（二）中國物業服務企業市場競爭力100強評價指標體系
表 1 中國物業服務企業市場競爭力100強評價指標體系
七、2020中國物業服務企業市場競爭力100強
責任編輯：馬琳劉亞