編者按：在統計口徑中國城市化率達60%之際，「房住不炒」引領樓市進入新時代，限價限貸下，自2015年起這一波中國樓市前所未有之大行情，至2019年在中國各主流城市如何終結、演變和轉折？
成交見行情，政策獲空間，土地定供應，家庭收入是購買力，最後多方預測2020，以此為調查基礎，樂居總編室與樂居財經研究院聯合推出2019中國40城樓市備忘錄。以城市靠譜數據真實還原2019年中國樓市。更多詳情《穿越周期 2019中國40城樓市備忘錄》
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城市綜述揚州： 2019年揚州市場新房成交相比之前三年出現了明顯的大跌，價格還在往上走，達到13000元的歷史新高。但二手市場價量齊跌。江都區是交易量最大區域。2020年市場預測價格微漲，交易量進一步萎縮。
2020置業揚州指數：★★★
揚州市場活躍3年，房價和樓面價漲得頗高，2019年出現交易量大幅度萎縮，2020年市場表現不太樂觀。但剛需可以精挑細選買房。
①成交：新房成交斷崖式下跌，價格走高，二手房量價齊跌
2019年，揚州一手房成交量約23712套，近五年來排名倒數第二，與2016-2018年這三年的成交數據對比，呈斷崖式下跌；二手房近5年成交量無具體數據，但2019年揚州二手房行情低迷，成交量持續走低。
雖然2019年揚州新房、二手房成交量下跌，但綜合近5年的總體情況來看，房價依然持續走高。揚州主城房價上漲尤為明顯，樓面地價8000元/㎡以上的土地不斷出現，市區買房門檻已普遍提升至15000-20000元/㎡。
②政策：調整公積金貸款最高限額
自2019年10月15日起，將揚州市住房公積金貸款最高限額從35萬元恢復至50萬元，單職工繳存住房公積金的，最高限額從21萬元恢復至30萬元；將住房公積金貸款還貸能力係數由目前的0.3上調為0.5。公積金政策的調整一定程度上刺激了部分人群的購房欲望，對剛需來說，也是一個不容忽視的利好。但公積金限額提高，並不能明顯帶動市場成交，樓市下行趨勢下，大多數人依然選擇觀望。
③土地：供應面積略減、價格走高
從數量上看，2019年揚州共出讓54塊土地，位列五年來出讓數量第一；而從出讓面積上看，2019年的供應量不及2018年，但差距不大。
2018、2019年，揚州土地市場供應量大、成交樓面價高，不少地塊都突破了指導價，銷售價達18000-19000元/㎡。再加上前兩年揚州樓市購買力已經被提前透支，這批高價地目前的去化情況並不算好，未來大量高價盤接連上市，形勢更不容樂觀。
④2019年房價收入比 ：11.9
來看看揚州2019年的房價和收入比。我們的公式是：單套市場中等戶型總房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5間）。2019年揚州成交平均總價區間約160-240萬元，以200萬中間價計算。2018年，揚州城鎮居民人均可支配收入約41999元。以一家4口來算，房價收入比在11.9。
⑤市場心態：買房人較理智，觀望態度，不急於出手
新房方面：因高價改善樓盤佔據市場主流，買房人可選擇機會非常多，大多數人都比較理智，且大都有一套自成體系的買房邏輯。即便開發商給出巨額優惠，也不急於下手。
8月30日，揚州二城板塊（區位優越、配套成熟）改善盤中海華樾首次開盤，推出124套洋房，戶型面積約133、143㎡，精裝備案均價19150元/㎡，為了快速去化開發商給出總價減免15萬的巨額優惠，但當天並未全部賣完，開盤現場仍有多人棄號。
二手房方面：2019年揚州二手房市場遇冷，但多數房東依然不願降價賣房，對房價預期較高，就算房子掛牌後長期賣不掉，也不會輕易讓步；另一方面，買房人觀望態度也比較濃厚，不少人都等著房子降價再出手，雙方僵持不下。
⑥市場表現：江都區成交量最大，交易量前三樓盤均在該區域
據了解，2019年賣得最好的樓盤是，江都區晟地潤園、金鷹新城市中心、荷塘月色；南區禹洲嘉譽風華；東區佳源瓏境、SM水岸雲庭。2019年成交量最大的區域是江都區。交易量前三樓盤都在該區域。
租金上看，2019年揚州市區住宅租金總體平穩，近一月的租金23.92元/月/㎡，平均月租金在1899元。
⑦2020年走勢預測：「緩中小漲」
樂居普通編輯：「穩中有升，柔和上漲」將會是2020年房地產趨勢。中央經濟工作會議重提了「穩地價、穩房價、穩預期」，向地方政府亮明態度：不能再跌了，要穩住，可以柔和上漲，但不能大漲。最近多地已經試圖放鬆限購政策，而且多是因為吸引人才放鬆的，這並不會引起樓市的大波動，總體相對比較平穩。
開發商普通員工：緩中小漲吧，高價地越來越多，開發成本高了，開發商也只能去做更高品質的產品來迎合這改善的時代。剛需客只能逐漸被城市邊緣化，就目前揚州新房及二手房市場行情看，優質剛需購買力基本也就在150萬以內，再差的只能買更小、更舊的二手房。而能拉動區域房價的，則是政府對區域的發展政策，土地高拍高走，開發商不斷提高產品品質，吸引高收入人群聚集。
而成熟商圈內新的高端改善盤，基本都是周邊的地緣性改善客戶居多，也有不少高郵、儀徵、寶應的有錢人選擇在揚州為子女留下一兩套優質的房產的。就二城商圈這幾個改善盤，可能真的要等到未來交付了，才能與周邊的一些次新的小區形成對比，進一步刺激周邊的人群換房。
朋友或親戚：這幾年明顯感覺經濟大環境越來越難，其他國家的採購需求，經濟形勢明顯不如前幾年，所以外貿的生意壓力越來越大，好多同行都轉行，或者關廠不做了，感覺後面幾年還會壓力更大，因為中美貿易對抗是一個長期的過程，這個基本上是確定的。
所以從這角度來說，很多做生意的人對資金的使用很謹慎，不敢過度消費、扛太多的貸款了，長期來看，未來幾年買房子的需求是越來越理性的，需要就買，純投資的話除非資金很充足，不會用槓桿來炒房的；不過具體到2020年的話，倒也不好說，畢竟很多人收縮生意了，一下子又有一大批資金釋放出來，投資買房是比較穩的一個方式，別的也沒啥適合普通人的投資方式，這也很尷尬。所以還是看資金情況吧，充裕的會買，作為一種理性投資，但是那種衝動炒房的情況應該不多了。
⑧2020值得關注：西區新城和東南片區可能會有亮眼表現
2020年，由於地價高開高走，揚州新房價格大概率會保持穩定的小幅上漲趨勢，下跌可能性基本不大。但由於城市人口、收入水平、多數買房人觀望態度等多種因素，2020年的新房成交量可能會繼續下跌，一部分剛需可能會被擠壓至二手房市場，帶動二手房成交量的上漲。
2020年揚州西區新城、東南片區會備受關注，很可能會在新房市場上取得很亮眼的成績，作為政府大力發展的新城區和改造效果明顯的老城區，區域各項利好措施不斷，再加上這兩個區域不少地塊掛牌上市，地價節節攀升，2020年脫穎而出的可能性非常大。
值得期待的新項目：西區新城綠地健康城、啟迪科技城；東南片區碧桂園陵江府、新能源GZ117項目、綠地香港GZ126項目等。
本次調查採寫人：王卉 潘宇凌
2020年1月18日