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日前，網上一則關於「降價」的消息再次將東海國際公寓拉入大眾視線。文中稱東海國際公寓項目價格暴跌2萬元/平方米。在樓市非常敏感的時期，此消息可謂「一石激起千層浪」，引發諸多猜想，東海國際公寓號稱「亞洲最高公寓」、深圳福田「樓王」，此番舉動會不會在豪宅市場形成「多米諾骨牌」效應，引發豪宅價格集體「跳水」？深圳會不會繼香港、杭州等地樓市後，成為下一個「降價」城市？如果深圳這種一線城市大幅降價，會不會預示著樓市的「拐點」即將到來？藉此，本報記者就這些問題進行了調查。
■地產行業記者 舒 欣
記者踩盤：
手快有手慢無，特價房非天天有
記者以購房者的名義走訪了東海國際售樓中心，然而卻被告知已經沒有4.9萬元/平方米的房子了。驚訝之餘，記者從銷售人員得知，傳說中的「降價」只是推出10套特價房而已，現在已經全部售罄，如果有興趣可以繼續看看其他戶型。
記者隨後走訪附近幾家中介公司，繼續詢問特價房源，中介均紛紛表示已經售完。據中介工作人員透露，特價房源僅掛出10套，分別位於5—8層低樓層，朝向西北，不僅看不到海景，還會被周邊建業大廈、鑫竹苑大廈等建築遮擋視野。
當問及這種「特價房」是否長期存在，其回答是「不確定」。「這種事情也不是天天都有的，手快有手慢無。要消息夠靈通，早點下手。」中介工作人員如是說。
據了解，同樣的活動在去年八月也進行過一次，當時推出的是B棟低樓層小戶型，起售價僅4萬元/平方米，當時也賣得很好。但是之後還會不會有類似活動，得等開發商的通知。
閒聊中記者還得知，購買的群體有自住客，也有投資客。有的投資客買下後已經開始掛牌出租了，某些戶型租賃價格已經達1萬元/月以上。除了深圳本地購買力，項目還吸引了不少海內外投資客。成交的客戶有來自馬來西亞、印尼、加拿大、巴西、臺灣、香港等地區。這與片區內早期豪宅——東海花園營造的國際居住氛圍也有很大關係。
開發商：
「特價」非「降價」，均價仍維持在7萬元/平方米
近日，東海國際公寓項目負責人在接受記者採訪時明確表示，該消息系誤讀，「促銷活動與樓盤降價是兩個概念。」據開發商介紹，東海國際公寓不定期舉辦特惠促銷活動，此撥活動共推出10套特價房，位於A座4、5、6層的中等戶型。優惠力度在3—5個點左右，其中某套如果一次性付款享有最大優惠，價格確實為4.9萬元/平方米。
「起價並不等於均價，二者不能混為一談」，項目負責人進一步解釋道，「我們均價仍然維持在7萬元/平方米左右。既然是均價7萬元/平方米，那就說明有的戶型價格貴過這個數字，有的戶型價格低於這個數字。曾經有報導稱東海國際公寓29萬元/平方米，那是頂層800平方米的樓王戶型，價格自然是不能比。事實上，東海國際公寓從開盤到現在，整體樓價已經根據產品的銷售情況分別上漲了3—12%，完全符合銷售低開高走的策略。」
既然價格整體上漲，那麼為何這次還要「自降身價」呢？針對記者的疑問，項目負責人表示，這實際上是營銷方式的一種，商場購物都會推出部分指定款打折吸引眼球，售樓也是同樣的道理。當問起這種促銷方式效果時，負責人表示「此次活動還算令人滿意」。除了特價房於一周內銷售一空之外，還帶動了其他樓層不帶額外折扣的單位銷售，成交超過10套，價格在6萬—7.7萬元平方米，銷售額超過2億元。
據該項目負責人透露，針對目前市場，公司今後還會陸續推出促銷活動。據悉，下一撥將於近期推出20餘套300多平方米的複式單位促銷，與之前降價手法不同的是，此次將依託集團優勢，聯合東海公務機公司，向購房業主贈送10小時飛行時間或者相應航空裡程，航線不限國內或者國外。
業內人士：
高端商務公寓競爭大，但很少追求去化率
去年深圳進入「商務公寓元年」，批售量79.1萬平方米，較2012年增長51.5%。2014年開年，深圳19個商務公寓項目入市，銷售總量達73.09萬平方米。業內人士指出，隨著深圳獲取純粹高端居住用地的難度越來越大，走豪宅路線的高端商務公寓越來越多，不可避免地出現一些競爭。像東海國際公寓這樣以「特價」噱頭吸引眼球的做法未嘗不可，但最重要的是找準自己的產品優勢，細分市場，精準定位。
CRIC數據顯示，北上廣深以及杭州在內的五大城市，千萬級豪宅2013年總成交8545套，按國內2013年商品住宅大約1100萬套的總成交來看，佔比不到千分之一。具體到深圳，去年深圳千萬元以上豪宅成交套數僅為720套，其中傳統住宅成交約為450套，佔比62%，而剩下的則被深圳灣一號、東海國際公寓、深業上城以及伍茲公寓等高端商務公寓瓜分。其中東海國際公寓成交套數最多，為63套；深圳灣一號的金額最高，去年共套現接近14億元。
戴德梁行研究人士表示，高端商務公寓產品將會不斷承接傳統豪宅市場。按照慣例，城市房價的「塔尖」必然出現在公寓產品上。「高端商務公寓針對的客戶群體一般是財力相當雄厚的人群，普通市民則不必驚慌，這些產品價格傳導到普通商品住宅的可能性非常小，降價意味著樓市走跌？你要相信就輸了。」上述研究人士說道。
總價在千萬元級的商務公寓，不大可能會像住宅那樣短時間售罄，以往的去化率不一定普遍適用。最典型就是當年香港公寓天璽在銷售300套後封盤停售。從這個角度看，東海國際公寓「降價2萬元/平方米」以價換量，似乎沒有動力。